Оформление в собственность часть здания

1. Как правильно оформить половину здания (два любых этажа), учитывая количество арендаторов и занимаемые ими этажи?
Роман

В данном случае с учетом того что взамен собственник получит другое имущество договором мены

ст. 567 ГК

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

При этом, поскольку речь об отчуждении долей в силу ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

. Сделки по отчуждению долей в праве общей
собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми
участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат
нотариальному удостоверению.

Здравствуйте, Роман!

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного — уплатой денежных средств или передачей иного имущества (ст. 409 ГК РФ).

Как разъяснено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102 <Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ>, из смысла статьи 409 ГК РФ следует, что соглашение об отступном не прекращает обязательства. Для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному названной статьей Кодекса, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения, выражающееся в фактическом предоставлении отступного.

Таким образом, собственнику необходимо заключить с Вами соглашение об отступном и исполнить это соглашение, передав половину здания Вам.

Количество арендаторов никак не ограничивает собственника в его праве распорядиться своим имуществом. Но имейте ввиду, что в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. И тогда Вы станете арендодателем.

учитывая количество арендаторов
Роман

На отношения с арендаторами данная сделка не повлияет, если в договоре это специально не прописано.

как стоит правильно поделить здание
Роман

Это лишь вопрос договоренностей, никаких ограничений закон не предусматривает.

При этом, поскольку речь об отчуждении долей в силу
Власов Андрей

Насколько я понимаю, каждый этаж оформлен отдельно как объект собственности, поэтому не о каких долях в данном случае речи не идет, тем более если собственник один. Арендаторы не в счет.

Оформлять стоит на ООО или ИП
Роман

тут важно понимать на какой системе налогообложения находится ООО и ИП.Если ООО на упрощенке, то особой разницы не вижу.

С какими тонкостями я могу столкнуться (подводными камнями) в этой ситуации
Роман

Тут только надо учитывать что сделка с недвижимостью требует регистрации перехода права собственности.

Удачной Вам сделки.

2. Оформлять стоит на ООО или ИП, и какую систему налогообложения следует использовать?
Роман

Все зависит от того на кого оформлена недвижимость которая будет передана арендодателю взамен двух этажей, так как стороной в договоре мены (а коллега Власов правильно указал, что у вас возникают отношения регулируемые именно договором мены) может быть только собственник

1. Как правильно оформить половину здания (два любых этажа), учитывая количество арендаторов и занимаемые ими этажи?
4. Учитывая хорошие партнерские отношения с настоящим собственником, как стоит правильно поделить здание и в какой форме работать в дальнейшем?
Роман

Какие это будут этажи и как вы определите порядок работы с арендаторами (да и все остальные вопросы, например обслуживания МОП) Вы решаете только сами, так как эти вопросы можно решить исключительно по соглашению между Вами

3. С какими тонкостями я могу столкнуться (подводными камнями) в этой ситуации?
Роман

Тонкостей может быть масса, все зависит от множества факторов, этот вопрос Вам необходимо конкретизировать, чего именно Вы опасаетесь

Здравствуйте Роман!

Если вы говорите о взаимозачете «по текущим делам», при этом имеются взаимные не исполненные обязательства, то в таком случае здания можно переоформить путем подписания соглашения о зачете взаимных требований (ст.410 ГК РФ).

Согласно ст.410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Разница с договором мены, заключается в том, что при этой форме взаимозачетов вы прекращаете свои обязательства друг перед другом, если конечно такие существуют.

Что касается арендаторов, то они вашей сделки ни как не мешают, согласно ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Оформлять на ООО или на ИП? Тут трудно советовать не зная какие цели вы преследуете этой сделкой и как планируете распорядиться этим имуществом в дальнейшем. Если будете и в дальнейшем сдавать отдельные помещения в аренду, то значения нет для налогообложения ИП или ООО. Налоговый режим зависит от вида деятельности которые вы будете осуществлять с использованием данного имущество. Если это аренда офисных, торговых площадей, то скорее всего под УСН вы не попадете и от налога на имущество освобождены не будете.

Налог на имущество с организаций — 2 % (ст.380 НК РФ), с физических лиц — от 0,1 до 2,0 % в зависимости от кадастровой стоимости и назначения объекта недвижимости — ст.406 НК РФ.