Налогообложение при продаже квартиры при разделении на две

Здравствуйте.

По данному вопросу есть Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 15 июля 2014 г. N 03-04-05/34425 О налогообложении НДФЛ доходов, полученных от продажи квартиры, которая была разделена на две квартиры без изменения внешних границ, на каждую из которых зарегистрировано право собственности.

Внизу привожу выдержку из Письма.

Статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Из положения пункта 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, следует, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права на него.
Таким образом, факт государственной регистрации налогоплательщиком двух квартир, полученных в результате раздела одной квартиры, как отдельных объектов права собственности не прерывает срока нахождения имущества в собственности налогоплательщика в том случае, если обе из этих квартир поставлены на учет как части одного объекта недвижимости, внешние границы которого не были изменены, и правовое основание для регистрации права на них то же, что указано при приобретении квартиры до ее раздела.
В этом случае моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на вновь зарегистрированные два объекта недвижимости (квартиры) является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данные объекты, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на квартиру до ее раздела.
При таких обстоятельствах, доход, полученный от продажи одной из квартир, не будет подлежать обложению налогом на доходы физических лиц.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Здравствуйте!

1.Возникнет ли налог после продажи этих квартир поскольку при разделении появится два новых свидетельства о собственности?
Павел Глянцев

Да, возникает, так как согласно ст.219 ГК РФ

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации,возникает с момента такой регистрации.

(позиция в Письме Минфина РФ от 27.01.2011 N 03-04-05/7-38)

2. Возможно ли продать ее с начало целиком одному из покупателей а он ее разделит и продаст одну из них, учтется стоимость покупки или доли покупки при расчете налога с продажи
Павел Глянцев

Да, в этом случае можно уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи квартиры на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением недвижимости.

Павел, добрый день! Если проводить аналогию с земельными участками то Минфином сформирована в нескольких разъяснениях что в этом случае образуется новые объекты недвижимости и соответственно срок владения исчисляется с даты регистрации права на новые объекты. Соответственно в вашем случае при регистрации права на две новых квартиры срок будет исчисляться с даты регистрации этих квартир. Однако в этом случае в соот. со ст. 220 вы вправе применить налоговый вычет, уменьшив сумму доходов от продажи квартир на сумму расходов на их приобретение. Сложность в отсутствии в НК методики расчета затрат в этом случае. По аналогии с ЗУ Минфин в одном из разъяснений указывал на возможность применения расчета по соотношению площадей новых участков и стоимости их приобретения. Т.е. куплен за миллион, разделен на два участка равных, также и затраты берутся по 500 тыс. С квартирами конечно все сложней но в принципе учесть эти расходы возможно.

Вопрос: С 2002 г. физлицо имеет в собственности восьмикомнатную квартиру, образованную путем совмещения трех квартир. В 2008 г.данная квартира была разделена путем выдела доли на две квартиры, о чем выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности на каждую из квартир. Имеет ли право физлицо на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ в случае продажи одной из квартир, право собственности на которую принадлежит ему более 3 лет, но Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано только в 2008 г.?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 24 октября 2008 г. N 03-04-05-01/398
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета при продаже одной из двух квартир, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Каких-либо ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в указанной статье Кодекса не установлено.
Поскольку имущественный налоговый вычет предоставляется по каждому конкретному объекту недвижимого имущества (долей в нем), срок нахождения в собственности налогоплательщика такого объекта считается с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.