Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Дополнения в договоре купле - продажи
Здравствуйте.
Я покупаю участок в СНТ, хочу начать благоустройство (расчищение от насаждений, подъем уровня земли) и строительство сразу, после подачи документов в реестр. Я очень сильно ограничена по времени. Хотелось бы обезопасить себя договором. Возможно ли, прописать пункт в договоре КП, так, что бы при расторжении, со стороны продавца, он смог покрыть мои расходы на участок? В этом случае, какие чеки я должна буду предоставить в суд? На сколько сильный риск потери финансов? Подскажите пожалуйста, как мне лучше составить текст пункта? Оказывающая юридическую поддержку фирма, не может помочь мне в этом вопросе.
С Уважением Александра
Здравствуйте, Александра!
Как я понимаю Вам необходимо включить в договор пункт следующего содержания:
«В случае расторжения данного договора по требованию продавца или в случае когда расторжение данного договора было вызвано действиями или бездействием продавца, последний обязан компенсировать покупателю, а также третьим лицам, все убытки и упущенную выгоду, наступившие в следствие расторжения договора»
Касательно убытков то в силу ст.15 ГК РФ под ними понимается реальное уменьшение имущества, поэтому все чеки потраченные на благоустройство участка и его содержания здесь пригодятся.
Добрый день, Александра!
Договор купли-продажи земельного участка государственной регистрации не подлежит, а значит считается заключенным с момента подписания его сторонами договора.
При этом право собственности к Вам ещё не перейдёт, так как согласно ст.ст. 131, 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на основании такого договора купли-продажи земельного участка.
При этом если составляется акт приема-передачи земельного участка, то переходит право владения им, но право распоряжения им, подразумевающее право на изменение его, не переходит до регистрации права собственности.
То есть до регистрации участком пользоваться можно, но изменять его и строить на нем нельзя.
В случае расторжения договора есть высокий риск невозврата вложенных в его благоустройство денежных средств.
Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ
А согласно п.п. 2, 3 ст. 264 ГК РФСобственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.
Строительство здания на земельном участке есть распоряжение им, так же как и изменение земельного участка.
Соответственно до регистрации права собственности на него изменять его и строить на нём нельзя.
Можно попробовать прописать в договоре положения о том, что покупатель со дня передачи ему земельного участка и до регистрации права собственности на него вправе изменять земельный участок, в том числе очищать от насаждений, изменять ландшафт, а также возводить на земельном участке жилые и нежилые здания, строения. При этом в случае расторжения договора по инициативе продавца, в том числе в случае виновных действий покупателя, продавец обязуется возместить покупателю в полном все расходы покупателя, связанные с таким изменением земельного участка, а также строительством зданий и сооружений на нем.
Я бы на вашем месте не беспокоилась о возможном расторжении договора со стороны продавца. Если все обязательства по договору исполнены, а именно продавец передал участок, а покупатель оплатил, то расторжение договора в одностороннем порядке невозможен. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда и только при существенном нарушении договора другой стороной. А в случае, если одна из сторон станет уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то согласно ст. 551 ГК РФ суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Таким образом я не вижу необходимости включения такого пункта в договоре.
Здравствуйте Александра. Ваше желание понятно скорее начать благоустраивать участок пока длится летний сезон, но ведь и документы в Росреестре готовятся не так уж долго — от двух недель до месяца. Не исключено, что лучше подождать.
Возможно будет уместен такой вариант. Вы делаете отдельный договор, где прописываете выполнение платных услуг по благоустройству, а после получения свидетельства на право собственности — закроете договор исполнением, либо расторгнете по соглашению. Вариант не слишком корректен, если вы не Индивидуальный предприниматель, оказывающий соответствующие услуги, но как страховка на будущее сгодится.
Можете попробовать внести в договор купли -продажи условие о рассрочке платежа. Основная сумма платится при сделке, а дополнительная (сопоставимая с расходами на благоустройство) после получения свидетельства. Все это допустимо в рамках принципа свободы договора.
С уважением. Смирнов В.С.
Право собственности не перейдет, однако в силу ст.309 ГК РФ обязательства возникают из договоров, а значит и если возникнут любые сложности (в том числе и не зарегистрируют, как пример) договор будет действовать и предъявить претензии по нему к продавцу можно будет.