Добрый день.
Присмотрел квартиру для покупки: 1 комната + кухня поделена перегородкой и сделана еще одна маленькая комната, так же присоединен балкон. Перепланировка не узаконена. Не будет ли это препятствием при узаконивании перепланировки постфактум? Какие еще проблемы могут с этим возникнуть?
На картинке файл текущего расположения стен, не поэтажный план.
Здравствуйте. Вполне может. Тут смотря еще что было с инженерными коммуникациями сделано, был ли перенос и т.д.
Вам в любом случае нужен будет проект перепланировки в нынешнем виде и далее в местную адми-ию, префектуру обращаетесь за разрешением.
Либо обращаетесь в суд в случае отказа в согласовании перепланировке и уже там экспертным заключением будет решаться можно ли оставить такую перепланировку/переустройство. Но если не пройдёте в адм-ии согласование, то шансы в суде узаконить падают сразу по практике.
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
(в ред. Федерального зак
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
Алексей, добрый день!
Перепланировка не узаконена. Не будет ли это препятствием при узаконивании перепланировки постфактум? Какие еще проблемы могут с этим возникнуть?
Алексей
Если Вы захотите узаконить перепланировку, то Вам будет необходимо обратиться в администрацию Вашего города с заявлением о согласовании Вашей перепланировки где должны, скорее всего, получить отказ в согласовании перепланировки. После покупки квартиры ответственность за перепланировку ляжет на Вас.
Затем Вам необходимо обратиться в суд с иском о сохранении квартиры в перепланированном и/или переустроенном виде. Решение суда будет зависеть от экспертизы, которая укажет угрожает ли такая перепланировка жизни и/или здоровью людей или же нет.
А так, можно жить и с перепланировкой.
Решение суда будет зависеть от экспертизы, которая укажет угрожает ли такая перепланировка жизни и/или здоровью людей или же нет.
Казаков Евгений Валериевич
а так же и от того, уменьшается или же увеличивается общая площадь Вашего помещения в результате такой перепланировки.
Алексей, уменьшается или же увеличивается общая площадь Вашего помещения в результате такой перепланировки?
Присмотрел квартиру для покупки: 1 комната + кухня поделена перегородкой и сделана еще одна маленькая комната, так же присоединен балкон. Перепланировка не узаконена. Не будет ли это препятствием при узаконивании перепланировки постфактум? Какие еще проблемы могут с этим возникнуть?
Алексей
Добрый день.
Вполне могут быть проблемы. Вас могут обязать вернуть все в исходное состояние.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016)ЖК РФ, Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательствомответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренногочастью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленномчастью 5 настоящей статьи порядке.
Также Вас еще могут привлечь к адм. ответственности:
«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 06.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.10.2016)КоАП РФ, Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — (в ред. Федерального закона от 28.12.2009 N 380-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Здравствуйте!
Об этом Вы узнаете только после обращения с заявлением и документами в орган, осуществляющий согласование.
Согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
В течение 45 дней получите заключение о согласовании или об отказе в согласовании.
Если орган выдаст заключение о согласовании, то затем через некоторое время вызовите комиссию для составления акта. Затем получите новый технический паспорт.
Если не согласуют, то значит есть препятствия.
День добрый! Проблемы будут, т.к балкон (плита) является общим имуществом МКД а перепланировка (реконструкция) с присоединением части общего имущества требует согласия всех собственников помещений МКД. На практике это очень сложно, особенно если количество квартир в доме исчисляется не одним десятком.
Часть 2 статьи 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или)
перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего
имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию,
переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено
согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Такие согласия рекомендую получить до начала процедуры оформления перепланировки в судебном порядке, т.к.при их отсутствии дело примет отказной характер, только расходы понесете.
То есть такое допустимо и кстати я лично не считаю что Вам нужно решение
общего собрания на присоединение балкона, это итак Ваше имущество
входящее в состав квартиры. И от изменения его статуса не уменьшится
общая площадь общего имущества) Так что это Вам не нужно.
Самарин А.
ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 января 2012 г. №КАС11-789
Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Федина А.И.,
членов коллегии Манохиной Г.В., Пелевина Н.П.,
при секретаре К.Ю.
с участием прокурора Масаловой Л.Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению
К.Н. о признании недействующим подпункта «в» пункта 2 Правил содержания
общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением
Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 «Об
утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и
правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в
случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и
(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» по
кассационной жалобе К.Н. на решение Верховного Суда Российской Федерации
от 9 ноября 2011 г., которым в удовлетворении заявления отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Манохиной
Г.В., объяснения представителя Правительства Российской Федерации Р.,
возражавшего против доводов кассационной жалобы, заключение прокурора
Генеральной прокуратуры Российской Федерации Масаловой Л.Ф., полагавшей
кассационную жалобу необоснованной,
Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации
установила:
в соответствии со статьями 39 и 156 Жилищного кодекса Российской
Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 13
августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в
многоквартирном доме (далее — Правила).
Нормативный правовой акт опубликован в Собрании законодательства
Российской Федерации, 2006 г., N 34, «Российской газете», 2006 г., 22
августа.
В соответствии с подпунктом «в» пункта 2 Правил в состав общего
имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности
собственникам помещений в многоквартирном доме, включаются ограждающие
несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие
стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные
ограждающие несущие конструкции).
К.Н. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о
признании недействующим подпункта «в» пункта 2 Правил в части,
предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит.
В подтверждение заявленного требования указала, что включение в состав
общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности
собственникам помещений в многоквартирном доме, балконных плит
противоречит пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской
Федерации, части 3 статьи 16 и пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного
кодекса Российской Федерации, так как балконная плита или плита лоджии
не предназначена для обслуживания более одного помещения в доме.
Оспариваемое положение Правил нарушает ее права, так как неправомерно
возлагается на нее бремя содержания имущества, которым она не
пользуется, поскольку проживает в квартире, не оборудованной балконом.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 9 ноября 2011 г. в
удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе К.Н. просит об отмене решения суда, ссылаясь на
его незаконность и необоснованность, и принятии нового решения об
удовлетворении заявленного требования. Полагает, что судом нарушены и
неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Проверив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела,
Апелляционная коллегия не находит оснований к отмене решения Верховного
Суда Российской Федерации.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила
содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются
Правительством Российской Федерации.
В соответствии с предоставленными ему названным Кодексом полномочиями
Правительство Российской Федерации утвердило Правила содержания общего
имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию
общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности
собственникам помещений в многоквартирном доме.
В силу части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации
собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей
долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома,
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование
за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено,
что к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в частности,
ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, находящееся в
данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более
одного помещения.
Таким образом, ограждающие конструкции являются общим имуществом
собственников в многоквартирном доме.
Подпунктом 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного
фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской
Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27
сентября 2003 г. N 170, предусмотрено, что балконы отнесены к несущим
конструкциям.
Согласно пунктам 8, 24 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30
декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и
сооружений» строительная конструкция — это часть здания или сооружения,
выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические
функции, которая должна отвечать требованиям механической безопасности и
находится в состоянии, при котором отсутствует недопустимый риск,
связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу
физических или юридических лиц, государственному или муниципальному
имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений
вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их
части.
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что
оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к
общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного
помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим
конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные
части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом
технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают
основному признаку общего имущества как предназначенного для
обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Суд обоснованно признал, что подпункт «в» пункта 2 Правил, в части,
предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит, не
противоречит вышеназванным пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса
Российской Федерации и пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса
Российской Федерации, которыми установлено, что ограждающие несущие
конструкции, к которым отнесены балконные плиты, являются общим
имуществом собственников квартир в многоквартирном доме. Приведенными
нормами не предусмотрено, что ограждающие конструкции, к которым
отнесены балконные плиты, должны быть предназначены для обслуживания
всех или нескольких помещений в многоквартирном доме.
Утверждения заявителя о том, что оспариваемым положением на нее
незаконно возложено бремя расходов на содержание имущества, не являющего
общим, несостоятельны.
Не противоречит оспариваемое положение, как правильно указал суд в
решении, и части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, в
которой раскрыто понятие квартиры как структурно обособленного помещения
в многоквартирном доме, и на какие-либо строительные конструкции, его
образующие, в данной норме не указывается.
Ссылка в кассационной жалобе на то, что оспариваемое положение подпункта
«в» пункта 2 Правил не приводит понятие «балконная плита», не
опровергает вывод суда о законности оспариваемого положения нормативного
правового акта и не может служить основанием к отмене решения суда.
Суд, проанализировав положения федерального законодательства, пришел к
правильному выводу о том, что балконные плиты отнесены к ограждающим
несущим конструкциям.
Довод кассационной жалобы о том, что Правительство Российской Федерации
должно было предусмотреть специальную дифференцированную норму отнесения
балкона (лоджии) к общему имуществу дома, по существу является
требованием о дополнении оспариваемого нормативного правового акта и не
свидетельствует о незаконности принятого судом решения.
Учитывая, что в кассационной жалобе не приведено доводов, опровергающих
выводы суда о законности оспариваемого нормативного положения, оснований
считать такие выводы ошибочными не имеется.
Решение суда вынесено в соответствии с нормами материального права,
правильно примененными и истолкованными судом, и с соблюдением
процессуальных норм права. Предусмотренных статьей 362 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены
решения суда в кассационном порядке не имеется.
Руководствуясь статьями 360, 361, 366 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 1 января 2012
г.), статьей 2 Федерального закона от 9 декабря 2010 г. N 353-ФЗ «О
внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской
Федерации», Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Верховного Суда Российской Федерации от 9 ноября 2011 г.
оставить без изменения, кассационную жалобу К.Н. — без удовлетворения.
Председательствующий
А.И.ФЕДИН
Члены коллегии
Г.В.МАНОХИНА
Н.П.ПЕЛЕВИН
Источник:
izhcommunal.ru/dir/balkony_javljajutsja_obshhim_imushhestvom_opredelenie_verkhovnogo_suda_rf_ot_17_01_2012_g_kas11_789/21-1-0-614
Спасибо за ответ, инженерные коммуникации не трогались есть еще одно уточнение:
а с тем, что из кухни делается комната (нежилое в жилое) это не запрещено?
Нет, не будет, так как по разъяснению Госстроя перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. То есть такое допустимо и кстати я лично не считаю что Вам нужно решение общего собрания на присоединение балкона, это итак Ваше имущество входящее в состав квартиры. И от изменения его статуса не уменьшится общая площадь общего имущества) Так что это Вам не нужно.