Возврат задатка по предварительному договору

Продавец не хочет продлевать предварительный договор, обязан ли он вернуть сумму задатка, и как он может требовать компенсацию по упущенной выгоде, так как в этот период к нему обращались другие потенциальные покупатели, но он отказывал в связи с подписанным предварительным договором? Я продавец, нужно ли мне возвращать задаток?
Наталья

Добрый день, Наталья.

Если в договоре у Вас указанная сумму обозначена именно как задаток, то в такой ситуации деньги возвращать Вы не обязаны. Это прямо указано в законе.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016)ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте.

По общим правилам задаток не возвращается, но в вашем случае задаток необходимо вернуть, так как вины покупателя нет.

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

ГК РФ Статья 416. Прекращение обязательства невозможностью исполнения

1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Если бы покупатель сам отказался от покупки, тогда вы бы не возвращали задаток и могли бы требовать от него возмещения убытков. Но в данном случае, покупатель сделал все для исполнения своих обязательств, но в отказе банка его вины нет. При этом вам необходимо убедиться в том, что они обращались в банк и банк действительно отказал в ипотеке.

Здравствуйте!

поскольку в срок установленный предварительный договор ни одна из сторон не обратилась к другой с требованием заключить основной и срок вышел, то предварительный договор прекратил действия как и обязательства по нему. соответственно с прекращением обязательства обеспеченного залогом в отсутствие вины покпателя Вы должны вернуть задаток.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Продавец не хочет продлевать предварительный договор, обязан ли он вернуть сумму задатка, и как он может требовать компенсацию по упущенной выгоде, так как в этот период к нему обращались другие потенциальные покупатели, но он отказывал в связи с подписанным предварительным договором?
Наталья

Здравствуйте, считаю, что задаток должен быть возвращен, в связи с тем, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если они вызваны наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Т.е. покупатель не мог предполагать, что банк может ипотеку не одобрить.

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Статья 416. Прекращение обязательства невозможностью исполнения 1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает

Здравствуйте.

А вы направляли письменное требование с бланком договора для подписания до истечения срока вашего предварительного договора?

Если нет, то считается, что обе стороны попросту утратили интерес в сделке. Обязательства по такому договору прекращаются.

Ст. 429 ГК РФ
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поэтому в такой ситуации говорить о вине покупателя в том, что сделка не состоялась, уже несколько некорректно.

При этом закон говорит о том, что если обязательство прекращено по соглашению сторон, задаток должен возвращаться:

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

При этом если покупатель докажет, что нет его вины в том, что одобрили кредитные средства поздно, нет его вины, поэтому договор не заключен вследствие невозможности исполнения обязательства, задаток так же возвращается.

На мой взгляд, в суде у продавца перспективы неоднозначные по этому вопросу.

Что касается упущенной выгоды, то однозначно нет — задаток имеет компенсационную природу и как раз направлен на то, чтобы компенсировать прождавшему продавцу возможные убытки из-за виновных действий покупателя. Если вины покупателя нет, то он не должен возмещать убытки, задаток возвращается в полном объеме.

Здравствуйте.

Вопрос возврата задатка, будет решаться исходя из следующих факторов:

1) Условия предварительного договора уступки права требования

2) Суть отказа Банка:

а) отказ в связи с неплатежеспособностью Покупателя

б) отказ в кредитовании данной стройки (но здесь также вопрос — почему, может быть данный дом не был аккредитован Банком, а документы, подтверждающие право требовать квартиру соответствуют действующему законодательству).

3) Подтверждение у Продавца, что он намеревался заключить сделку купли-продажи (например, Акт явки на государственную регистрацию Договор цессии, заказное письмо с описью о вложении на имя Покупателя, смс — сообщения, свидетельские показания и так далее).

А вот взыскать упущенную выгоду, я не вижу оснований.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна