Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нужно ли ждать исключения дома из реестра лицензий для начала управления домом товариществом?
Добрый день.
Имеется ТСН (с собранием, протоколом все норм, уведомили УК, ГЖИ, гос.регистрация от 26.10.2016).
В ГЖИ говорят что ждут от УК акта передачи документации и заявления на исключения дома из реестра лицензий. Я им аргументирую, мол, есть статья 161.3 ЖК РФ (можно в любой момент изменить форму управления домом), есть 161.2 (можно выбрать только один способ управления домом), есть письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14314-РМ/07 (ТСН приступает к обязанностям сразу после гос.регистрации) - на что ГЖИ мне отвечает, что, мол, с введением лицензирования все изменилось, цитата
"После исключения указанного МКД из перечня многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат ООО «УК «ХХХ», товарищество вправе управлять МКД."
И еще добавляют, что если будет информация о судах по поводу признания недействительным общего собрания - то они вообще могут приостановить рассмотрение заявления и тогда УК задержится на нашем доме на неопределенный срок. Ссылки на законодательство не дают.
Насколько следует из ЖК (а это федеральный закон, его не может изменить приказ какого-то министерства), для того чтобы УК имела право управлять домом должно соблюдаться два условия: лицензия и договор управления. Договор управления расторгнут решением ОСС, управляющая уведомлена о начале управления с 1 ноября, РСО договоры с нами, понятно, не заключили (ссылаясь на реестр лицензий), но наши заявления на заключения договора с 1 ноября у них лежат.
В связи с этим два вопроса.
Может ли ТСН собирать деньги с 1 ноября? (жильцы готовы, управляющая у нас сильно проблемная, платить ей никто не хочет).
Я так полагаю нам за это ГЖИ выкатит штраф (за двойные квитанции), который придется оспаривать.
Чем может руководствоваться ГЖИ в своих выводах, что ТСН может управлять домом только после исключения из реестра УК? В смысле, какими документами?
Помимо указанных статей ЖК РФ есть определение ВС РФ от 5 июня 2012 г. N 59-В12-5 в котором достаточно однозначна трактовка этих статей.
"Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией.
При этом закон не связывает право собственников помещений на изменение способа управления многоквартирным домом со сроками действия ранее заключенного договора управления многоквартирным домом управляющей организацией или обстоятельствами ненадлежащего исполнения условий такого договора управляющей организацией, и не препятствует собственникам помещений в многоквартирном доме после выбора такого способа управления, как непосредственное управление, заключать с иными организациями договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 2.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Приведенное толкование положений части 2 и 3 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит общим правилам расторжения договора, предусмотренным пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Иное означало бы одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным домом, что противоречило бы положениям статьи 161 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации."
Добрый день!
В Вашем случае есть бездействие либо со стороны управляющей компании, либо со стороны госжилнадзора — кто-то из них тянет со сроками внесения изменений в лицензии.
Согласно части 1 статьи 195 ЖК РФ сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в реестре лицензий субъекта Российской Федерации (далее — реестр лицензий).Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 198 Жилищного кодекса Российской сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, подлежат размещению лицензиатом на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, и предназначен для раскрытия информации организациями в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации (далее — официальный сайт для раскрытия информации). В случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение трех рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения на официальном сайте для раскрытия информации, а также направить их в орган государственного жилищного надзора. Частью 3 ст. 198 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.В настоящий момент нормативно-правовой акт, регулирующий порядок и сроки внесения изменений в реестр субъекта Росси не принят.В письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 05.08.2015 № 24430-АЧ/04 указано, что в соответствии с ч. 3 ст. 198 Жилищного кодекса Российской Федерации Минстрой России уполномочен установить порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий органом государственного жилищного надзора (далее — Порядок). До установления соответствующего Порядка целесообразно руководствоваться требованием о соблюдении лицензиатом лицензионных требований. При поступлении в орган государственного жилищного надзора обращения лицензиата о включении домов в реестр лицензий орган государственного жилищного надзора осуществляет проверку полноты и достоверности сведений, содержащихся в заявлении и приложенных документах. При этом к обращению лицензиата должны быть приложены копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, копия договора управления, подписанного в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации; в случае выбора управляющей организации по результатам открытого конкурса — копия протокола конкурсной комиссии и копия договора управления, подписанного лицензиатом.
То есть все же изменения в лицензии должны быть и как минимум должны быть соблюдены срока направления уведомлений. Без изменений в реестр лицензий окончательно поменять способ управления не получится из-за коллизий законодательства.
И соответственно, по поводу двойных квитанций — я считаю, что платить сейчас нужно пока что в УК.
Здравствуйте.
Чем может руководствоваться ГЖИ в своих выводах, что ТСН может управлять домом только после исключения из реестра УК? В смысле, какими документами?
В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления
многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников
помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое
время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа
управления является обязательным для всех собственников помещений в
многоквартирном доме.
В силу ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
В соответствии с п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются.
В силу положений ст. 198 Жилищного кодекса Российской Федерации сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, подлежат размещению лицензиатом на официальном сайте в
информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», который определен
федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по
реализации государственной политики в сфере жилищно-коммунального
хозяйства, и предназначен для раскрытия информации организациями в
соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации.
В случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по
управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением,
прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом
лицензиат в течение трех рабочих дней со дня заключения, прекращения,
расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения на
официальном сайте для раскрытия информации, а также направить их в орган
государственного жилищного надзора.
Частью 3 ст. 198 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 названной статьи, вносит изменения в реестр лицензий
субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные
федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по
выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном ст. 200 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Может ли ТСН собирать деньги с 1 ноября? (жильцы готовы, управляющая у нас сильно проблемная, платить ей никто не хочет).
Это грозит судебными разбирательствами и может привести к тому, что старая УК будет подавать в суд на взыскание.
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
Основанием для прекращения деятельности по управлению домом является расторжение договора управления согласно части 2 статьи 453 ГК РФ, исключение из реестра лицензий происходит вследствие расторжения договора, а не является его причиной.
Ну и к слову сказать, я ничего не имею против компенсации УК понесенных убытков, связанных с фактическим предоставлением части услуг по обслуживанию дома даже в досудебном порядке, при наличии доказательств, разумеется.
Но это не управление домом, потому что УК не имеет права управлять домом - договор расторгнут. Из-за этих лицензий нарушается сразу ряд статей ЖК и ГК - это, напомню, федеральные законы.
Но это не управление домом, потому что УК не имеет права управлять домом — договор расторгнут. Из-за этих лицензий нарушается сразу ряд статей ЖК и ГК — это, напомню, федеральные законы.
Я с Вами согласна, но я привела Вам пример из судебной практики, на основании каких законодательных норм ГЖИ руководствуется в своем требовании.
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
Виталий, добрый день!
Может ли ТСН собирать деньги с 1 ноября? (жильцы готовы, управляющая у нас сильно проблемная, платить ей никто не хочет).
Виталий
ТСН имеет на это полное законное право, поскольку имеется ТСН зарегистрированное 26.10.2016 года. ГЖИ и УК надлежаще о создании и регистрации ТСН уведомлены, т.е. уведомлены о смене формы управления МКД влекущей расторжение договора управления с УК.
Я так полагаю нам за это ГЖИ выкатит штраф (за двойные квитанции), который придется оспаривать.
Виталий
Не исключено. Однако такой штраф должен быть адресован УК, поскольку с УК договор фактически расторгнут, т.к. выбрана иная форма управления МКД что не есть управление управляющей организацией. Поскольку изменение способа управления МКД является основанием для расторжения договора управления МКД с УК.
Чем может руководствоваться ГЖИ в своих выводах, что ТСН может управлять домом только после исключения из реестра УК? В смысле, какими документами?
Виталий
Я сотрудничаю с УК и по ходу своего сотрудничества сделал выводы, что как в самих УК, так и в их контролирующий органах ГЖИ, администрации (за исключением прокуратуры) работают далёкие от законодательства и правоприменительной практики люди.
Поскольку Вы избрали вместо управления управляющей организацией, управление ТСН, УК об этом уведомили, то спокойно выставляйте счета на оплату в ТСН. Собственников обязательно предупредите что бы в УК плату не вносили, т.к. потом им будет трудно судиться за эти копейки взыскивая с УК неосновательное обогащение. То что там ГЖИ надо что то исключать из какого-то реестра, Вас не должно волновать. Однако в лицензии выданной УК нет перечня домов в которых УК осуществляет свою деятельность.
Меня как раз интересуют вот эти коллизии законодательства. На каком основании ГЖИ считает, что ТСН не может управлять домом, а УК может?
Я, как собственник помещения, считаю, что не должен платить УК потому что расторг с ней договор и не без причин. Наличие только лицензии не может являться основанием для получения денег.
Если у меня есть строительная лицензия, к примеру, я же не могу строить что угодно и где угодно.
Понятно, что Вы считаете так, но Госжилнадзор считает иначе и руководствуется письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 05.08.2015 № 24430-АЧ/04. И кстати, не только госжилнадзор. Мой ответ основан на одном из судебных решений. Суды, когда нет четкого законодательства, основываются на разъяснениях различных ведомств. Не именно в этой ситуации, а вообще.