Расторжение договора аренды

Арендатор помещения вернул из аренды по акту приема-передачи помещение арендодателю. Все оплатил (арендную плату, коммунальные услуги). Однако арендодатель всячески уклоняется от подписания соглашения о расторжении договора аренды. Что делать, Могу-ли я признать договор расторгнутым в одностороннем порядке и если да, то как?
Руслан

Добрый день.

Акт передачи помещения подписан арендодателем? Если да, то в целом ничего страшного нет. поскольку если арендодатель уже подписал такой акт. то он подтвердил факт получения помещения и тем самым свое согласие на расторжение договора аренды.

Поэтому сейчас я бы рекомендовал просто направить официальное письмо арендодателю с требованием выйти на связь для подписания соглашения о расторжении договора. Однако даже если этого сделано не будет, в суде вряд ли у арендодателя есть шансы в суде что-либо с Вас взыскать, поскольку передача помещения уже подразумевает прекращение договора аренды.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)ГК РФ Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

В силу ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Могу-ли я признать договор расторгнутым в одностороннем порядке и если да, то как?
Руслан

Здравствуйте Руслан!

Сначала нужно увидеть сам договор, предусматривает ли он возможность досрочного расторжения договора аренды, иначе его можно расторгнуть только в судебном порядке и не во всех случаях.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Если отсутствуют вышеуказанные основания вы не можете расторгнуть договор в одностороннем порядке, и если конечно иное не предусмотрено самим договором.

Уважаемый Руслан! Доброго! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

если помещение Вами по передаточному акту было возвращено в связи с истечением договора аренды, то составлять дополнительное соглашение о расторжении не надо.

Все срок закончился, вернули, подписанный акт есть.

Или как у Вас?

Здравствуйте!

Поскольку Вы уже возвратили арендованное помещение арендодателю, а арендодатель принял помещение, то в силу ст. 153 ГК РФ, такие действия сторон свидетельству о прекращении действия договора аренды:

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Что подтверждается судебной практикой Определение ВАС РФ от 22.11.2011 N ВАС-13707/11 по делу N А40-133123/10-60-849?

Поскольку договоры аренды совершен в письменной форме, соглашение о расторжении договора должно быть совершено также в письменной форме.В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.Согласно представленному в материалы дела акту приема-передачи (возврата) от 01.09.2009 года возвращены нежилых помещений площадью 40,3 кв. м. Указанный акты подписан лицами, совершившими эти сделки.В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.Таким образом, суды пришли к выводу о том, что действия по подписанию акта приема-передачи при возврате арендованного имущества можно расценивать в качестве соглашения сторон.

Здравствуйте, я в данном случае не совсем поняла фразу «арендатор вернул». У Вас подписан акт приема-передачи только арендатором или же его подписал и арендодатель.

Основания для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке установлены статьей 620 ГК РФ согласно которой по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо
создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями
договора или назначением имущества;
2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им
недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении
договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его
исправности при заключении договора;
3)арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный
ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при
отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Таким образом, основания для одностороннего отказа от аренды помещения вы должны искать в вашем договоре, если их нет то вы должны руководствоваться нормами действующего законодательства РФ указанными выше. А после расторжения настаивать на передаче помещения.

Если Арендодатель подписал документы о приемке помещения от арендатора, то полагаю, что этим он выразил свое согласие на прекращение арендных отношений.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Статья 655 ГК РФ (часть 2)при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи.