Как продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка?

Здравствуйте!

Обмен и продажа это практически одно и тоже с точки зрения ГК РФ, так как стороны по договору мены признаются продавцом и покупателем соответственно.

Поэтому в любом случае для отчуждения доли н/летнего необходимо обратиться в органы опеки и попечительства для получения предварительного разрешения.

В заявлении следует указать, что на деньги от продажи квартиры будет приобретен земельный участок на его имя, то есть имущество н/летнего не уменьшится в ходе сделки.

Дополню, что если ребенок достиг 14 лет, то он сам вправе продать квартиру, но с письменного согласия родителей, а родители могут дать такое согласие только после предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Здравствуйте, Андрей!

В Вашем случае вариантов не много. Вы можете обратиться в органы Опеки за получением разрешения на сделку на обмен на квартиру бабушки. Получив от органов опеки отказ, обжаловать отказ в суде. Т.е. в суде убеждать суд, чтобы он обязал органы опеки дать согласие на сделку ссылаясь на то, что сделка не мнимая и не нарушает права ребенка.

Добрый вечер! Чтобы получить разрешение от органов опеки на продажу доли ребенка, Вам необходимо заранее обеспечить ребенка долей, поскольку строительство жилья — длительная процедура. Почему бы не поговорить с бабушкой и не предложить ей подарить ребенку долю в своем ЖП. Иного выхода нет.

Как продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка? Хотим продать квартиру, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Хотим именно продать, а не обменять, потому что на эти деньги планируем купить земельный участок под строительство дома. Как нам ее продать? Вариантов поменять долю ребенка на аналогичную в другой квартире у нас нет. Есть только возможность поменять на жилплощадь бабушки, но органы опеки сказали, что такой обмен будет мнимой/притворной сделкой, и они его не разрешат.
Андрей

Пусть бабушка подарит Вам равнозначную долю (одному из родителей). А Вы, перед продажей доли ребенка предоставите в его собственность равнозначную долю (ранее полученную от бабушки долю в жилом помещении), что позволит Вам беспрепятственно получить разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки.

Почему бы не поговорить с бабушкой и не предложить ей подарить ребенку долю в своем ЖП.
Сармина Елена

Здравствуйте. Нет Елена это ничего не даст, т.к. в результате дарения размер собственности ребенка только увеличится, а органы опеки как не давали разрешения так и не дадут, т.к. должно быть не увеличение собственности, а её равноценная замена, как минимум.

А поэтому только обмен с бабушкой, при отсутствии других вариантов и лучше бы, чтобы положение ребенка улучшилось с материальной и бытовой точки зрения, тогда у опеки не будет оснований отказать.

Собственно у органов опеки нет оснований признавать подобную сделку мнимой или притворной, т.к. данных обстоятельств здесь нет, а тот факт, что она совершается между родственниками не имеет значения. Ваш ребенок получит реальную квартиру в свою собственность и ничего притворного или мнимого здесь нет.

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2015 г. N 25
О ПРИМЕНЕНИИ
СУДАМИ НЕКОТОРЫХ ПОЛОЖЕНИЙ РАЗДЕЛА I ЧАСТИ ПЕРВОЙ
ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
86. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
87. Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Поэтому подавайте заявление на выдачу разрешения на обмен и если получите отказ идите в суд. Опека будет обязана доказать, что положение ребенка ухудшается и что сделка недействительная, вот только доказательств у них нет, а только ни чем неоснованное мнение.

Здравствуйте.

Как нам ее продать? Вариантов поменять долю ребенка на аналогичную в другой квартире у нас нет.

Возможность продажи данного объекта недвижимого имущества у Вас есть только после получения Разрешения органов опеки и попечительства.

Я бы на Вашем месте поступила следующим образом:

1) Подготовила пакет документов для подачи в органы опеки и попечительства, в заявлении бы указала, что доля ребенку будет выделена в квартире бабушки (обязательно приложить документы, подтверждающие наличие места для проживания ребенка).

2) Получить письменный отказ органов опеки и попечительства в выдаче разрешения

3) Подать заявление в суд о признании незаконным отказа органа опеки и попечительства в выдаче разрешения на совершение сделки купли-продажи доли в праве собственности на квартиру.

Однако, процесс будет сложный, Вам нужно будет всесторонне доказать, что права ребенка не ущемляются.

Придется ответить на ряд вопросов:

а) Где будет проживать ребенок пока Вы строите дом

б) Есть ли у Вас финансовые средства на строительства дома, заключен ли договор подряда.

в) Что будет, если Вы не сможете построить дом, и Вас будет отсутствовать возможность проживания в наемном жилье или у родственников.

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 28.11.2015) «Об опеке и попечительстве»
Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна