Продать квартиру, поделенную на доли

Владелец 2/3 предлагает оформить на меня доверенность на право продажи квартиры. Но, ту доверенность, если он передумает позже, он может отменить(или не может?) в одностороннем порядке.
Станислав

Добрый день.

Доверенность он сможет отменить в любой момент:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016)ГК РФ Статья 188. Прекращение доверенности1. Действие доверенности прекращается вследствие:
1) истечения срока доверенности;
2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно;
3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий;
4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу;
5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

Каким образом нужно оформить (и как выглядит сей процесс, куда идти и что делать) эти 2/3 доли, чтобы я спокойно, не боясь, что он передумает позже, смог продать полностью всю квартиру в 2017 году?
Станислав

Если есть сомнения в том, что он может передумать, то в таком случае единственный вариант защититься — это действительно оформить сейчас сразу на Вас его 2/3 доли через дарение, а Вы потом уже как полноправный собственник сможете продать всю квартиру целиком. При любых иных вариантах, он может передумать.

Либо, если у Вас уже сейчас есть покупатель, то Вы можете заключить с ним предварительный договор (будет 2 продавца), он этого договора второй собственник просто так отказаться уже не сможет.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016)ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Добрый день!

Если я правильно поняла, то второй собственник хочет, чтобы Вы продали его доли, верно? В этом случае действительно оптимальным вариантом является оформление доверенности на продажу недвижимости и одновременно составление агентского договора между Вами и вторым собственником.

Доверенность он отменить, конечно, может, закон ему это не запрещает. Но если у Вас будет договор, то отменить его в одностороннем порядке не получится — для этого должны быть нарушения от другой стороны.

Можно пойти другим путем — подарить Вам эти 2/3 доли, а Вы потом делайте с ними что хотите. Но дарение — это безвозмездная сделка, деньги от нее второй собственник не получит. И соответственно, после продажи тоже (поскольку квартира будет полностью в Вашей собственности).

В любом случае, будь то дарение или оформление доверенности на продажу, вам необходимо обращаться к нотариусу

Владелец 2/3 предлагает оформить на меня доверенность на право продажи квартиры. Но, ту доверенность, если он передумает позже, он может отменить(или не может?) в одностороннем порядке.
Станислав

Здравствуйте, да верно отменить доверенность может в любое время, уведомив Вас об этом

ГК РФ Статья 189. Последствия прекращения доверенности
1. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.

Каким образом нужно оформить (и как выглядит сей процесс, куда идти и что делать) эти 2/3 доли, чтобы я спокойно, не боясь, что он передумает позже, смог продать полностью всю квартиру в 2017 году?
Станислав

Если желаете переоформить безвозмездно, тогда только через дарение, срок регистрации права собственности — 10 дней

Также уточните, собственник 2/3 Вам кем является, т.к. при дарении Вы как одаряемый должны будете уплатить налог

Документы оформляются у нотариуса, т.к. сделка связана с отчуждением доли, а далее сдаете пакет документов в МФЦ и в Росреестре осуществят регистрацию права на Вас

Здравствуйте!

если безвозмездно оформить, то значит подарить. доверенность тут вообще ни к чему, да и отменить ее можно без проблем.

сделка дарения доли через нотариуса

Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

но следует учесть, что если Вы не близкие родственники у Вас будет налог.

другой вариант, продажа Вами доли по доверенности с последующим дарением Вам денег, но тут будет налог у собственника 2/3, если не прошел минимальный срок владения.

Добрый день!

Да, Вы правы, доверенность может быть отменена по желанию доверителя и здесь подстраховаться невозможно.

Продажа недвижимости в долях осуществляется только через нотариуса. Но для оформления сделки нужно идти к нотариусу уже с покупателем. При совершении сделки нотариус проверит полномочия на продажу каждой доли и, если Ваш со-собственник не передумает, никаких проблем с продажей не будет.

Если у Вас в настоящее время нет покупателя — то Вы можете например заключить с собственником 2/3 доли предварительный договор купли-продажи. По которому он обязуется продать квартиру Вам до какого-то срока (например до 31.12.2017г. Далее, если Вы за это время найдете покупателя — предложите ему продать доли сразу тому лицу. А если он будет отказываться — Вы имеете право требовать продажи Вам его доли через суд на основании Предварительного договора (но только после истечения срока 31.12.2017г.). Соответственно он будет обязан продать свою долю Вам, а Вы сможете продать ее другому человеку. Схема, конечно, неудобная, но это хоть какая-то гарантия пока у Вас нет покупателя на квартиру.

Либо берите от него доверенность на продажу и надейтесь что он ее не отменит. Обращаю Ваше внимание что в доверенности должна быть указана цена за которую он готов продать свою долю.

Процедура да, будет дороже, чем просто оформление доверенности, но тут все зависит от того, насколько высок риск того, что второй собственник передумает.
Васильев Дмитрий

в итоге, если вы все равно будете продавать — разницы нет — при долевой собственности вам что договор дарения, что куплю продажу придется оформлять нотариально. без дарения даже дороже будет — еще и доверенность придется оплатить, которую потом и отменить можно..

по поводу налога: с дарения вам налог платить не придеться, так как вы близкие родственники.

но зато у вас срок владения будет исчисляться с даты дарения! и тогда при продажи всей квартиры до истечения 3-х лет вам предстоит уплатить НДФЛ 13% от стоимости.