Взыскание неустойки с застройщика

как и вселиться в квартиру и с Застройщика неустойку получить?
Максим

Здравствуйте.

для начала- подайте претензию — о выплате неустойки.

вам скорее всего в ней откажут- но это нужно будет для суда.

вселиться и получить неустойку — конечно одновременно не выйдет — как раз хитрость застройщика в акте, либо прямо делать в нем оговорку ( даже от руки) — что срок- пропущен застройщиком- неустойка составляет _____. Но врятли вам они такое дадут сделать конечно

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. Вслучае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексомРоссийской Федерации.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

а дальше идите в суд в рамках закона о защите прав потребителей

при иске до 1 млн- гос пошлина не платиться

суд по месту вашего жительства, при иске более 50.000 суд районный — ст 17 закона.

при этом там кроме неустойки можно будет требовать моральный вред по ст 15 и + штраф в размере 50% от выйгранной суммы по ст 13- вот тут то вам и пригодиться так претензия в которой вам откажет застройщик скорее всего.

претензию подавайте под отметку или заказным с описью по почте- срок рассмотрения- 10 дн по ст 22.

тут вам конечно надо посчитать суммы — выгодно ли вам вообще судиться за такие деньги.

Здравствуйте, Максим.

Формулировку эту Застройщик менять отказывается.
Максим

В письменной форме обратитесь к ним, укажите, что имеет место нарушение следующей нормы:

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Укажите, что информация об изменении условий договора не была доведена до сведений и предложение об изменении договора не было направлено, хотя должно было:

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

И должны были заключить соглашение об изменений условий:

ГК РФ Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Здравствуйте, Максим

Полагаю, необходимо сейчас направить Застройщику претензию о добровольной выплате неустойку. А лучше передать под входящий непосредственно в офис Застройщика. Чтобы 10 дней начали идти как можно быстрее, если уже не сегодня завтра они готовы начать передачу Вам квартиры. Далее сразу же подавать исковое заявление в суд. Суд направит комплект документов для Ответчика и Застройщик уже будет осведомлен о том, что Вы подали в суд на неустойку. При подписании Акта внесете в акт формулировку о том, что имеете претензии к Застройщику по несвоевременной передаче Вам квартиры. Полагаю, что Застройщику будет выгоднее Вам передать квартиру по акту с такой формулировкой, чем тянуть с передачей. Так как исковое заявление уже подано, и за каждый день просрочки передачи начисляется неустойка.

Я думаю поступить так: 1. направить им претензию и через 5 дней, независимо от её рассмотрения подписать акт; 2. зарегистрировать право собственности и вселиться; 3. подать в суд как Вы описали и в иске отметить что Застройщик от корректировки акта отказался, но мы были вынуждены подписать, поскольку ждать дальше уже сил нет, да и во избежание злоупотребления правом (все таки на Застройщика все это время пеня капает). Что скажете — это годный вариант?
Максим

Здравствуйте!

вполне, только как правильно выше отметил коллега, срок ответа 10 дней — надо выдержать.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 октября 2016 г. по делу N 33-19848/2016
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Крыгиной Т.Ф.
судей Голубевой И.В. и Низамовой А.Р.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Фон-Ривьера» на решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 20 июня 2016 года.
Заслушав доклад судьи Голубевой И.В., выслушав объяснения представителей Т. — С., Л., полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Т. обратился в суд с иском к ООО «Фон-Ривьера» о взыскании процентов по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, компенсации морального вреда, взыскании штрафа. В обосновании заявленных требований указал, что 29 июля 2015 года ООО «Фон-Ривьера» заключило с Ш. договор участия в долевом строительстве N… жилого дома по адрес, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство передать в собственность участника долевого строительства долю не позднее 30 ноября 2015 года. Однако акт приема-передачи между сторонами не подписан. Стоимость квартиры составила 1935010 рублей. Денежные средства за квартиру полностью оплачены. 7 декабря 2015 года между Ш. и Т. заключен договор уступки прав N ..., в связи с чем, все права и обязанности по договору участия в долевом строительстве N… от 29 июня 2015 года перешли к Т. Истец просил взыскать в его пользу неустойку в размере 238393,23 рублей за нарушение срока передачи квартиры, компенсацию морального вреда 20000 рублей, штраф в размере 50% в пользу потребителя.
Обжалуемым решением суда исковые требования Т. к ООО «Фон-Ривьера» о взыскании процентов по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворены частично. С ООО «Фон-Ривьера» в пользу Т. взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартиры за период с 1 декабря 2015 года по 16 мая 2016 года 237959 руб. 76 коп., компенсация морального вреда 10000 руб., штраф 123979 руб. 88 коп., в доход бюджета городского округа город Октябрьский РБ взыскана государственная пошлина в размере 5879 руб. 60 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО «Фон-Ривьера» в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.
Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы ООО «Фон-Ривьера» на решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 20 июня 2016 года заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу положений ч. 1, ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В случае если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2).
Судом установлено, что 29 июля 2015 года между ООО «Фон-Ривьера» и Ш. заключен договор участия в долевом строительстве N ..., в соответствии с которым застройщик обязался построить (создать) многоквартирный дом на земельном участке по строительному адресу: адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 30 ноября 2015 года, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема — передачи.
Однако акт приема-передачи между сторонами не подписан.
Стоимость квартиры составила 1935010 рублей, денежные средства за квартиру полностью оплачены.
По договору уступки права N… от 7 декабря 2015 года Ш. уступила права и обязанности дольщика по названному выше договору долевого участия Т.
Судом также установлено, что вышеуказанный объект долевого строительства был передан представителю истца по акту приема-передачи от 27 мая 2016 года. Пункт 6 указанного акта действительно содержит указание на то, что участник долевого строительства не имеет претензий к застройщику в отношении сроков передачи объекта долевого строительства.
Вместе с тем, из материалов дела видно, что в действительности у истца были и остаются претензии к ответчику в части сроков передачи объекта долевого участия, поскольку иск в суд подан 16 мая 2016 года, то есть до подписания акта от 27 мая 2016 года. До настоящего времени истец от иска не отказывался, настаивал на его удовлетворении.
Кроме того, в этот же день 27 мая 2016 года представитель истца направил почтовой связью в адрес ответчика претензию, в которой указал на несогласие со сроком передачи квартиры и просил исключить из акта приема-передачи пункт по поводу отсутствия претензий со стороны дольщика по сроку передачи объекта долевого участия.
Разрешая возникший спор суд первой инстанции, на основании вышеприведенных норм права, пришел к правильному выводу о наличии просрочки исполнения обязательства со стороны ответчика по передаче истцу квартиры с 1 декабря 2015 года по 16 мая 2016 года, которая влечет ответственность в виде уплаты неустойки в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ N 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в размере 237 959 руб. 76 коп. и о правомерности заявленных истцом требований в части взыскания заявленной неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
При этом, суд учел последствия нарушения обязательства, срок такого неисполнения, конкретные обстоятельства дела, в связи с чем пришел к выводу о том, что размер неустойки в сумме 237 959 руб. 76 коп. за просрочку исполнения с 1 декабря 2015 года по 16 мая 2016 года соразмерен сроку и последствиям неисполнения ответчиком условий договора в части передачи квартиры, а потому оснований для ее снижения в соответствии со ст. 333 ГК РФ не имеется.
Также, на основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» суд, с учетом степени нравственных страданий, понесенных истцом по вине ответчика, правомерно определил размер денежной компенсации морального вреда в размере 10000 рублей.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» судом обоснованно взыскан с ответчика в пользу истца штраф в размере 123979 руб. 88 коп., а также, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, взыскана госпошлина в доход бюджета городского округа г. Октябрьский Республики Башкортостан в размере 5879 руб. 60 коп.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не учел злоупотребление правом истца, выразившееся в уклонении от получения квартиры по акту приема — передачи с 11 марта 2016 года, не влекут отмены решения, поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлены доказательства данным обстоятельствам.
Доводы апелляционной жалобы о том, что размер неустойки необходимо было рассчитывать по ставке 8,25% годовых, а не по ставке 11% годовых, не находят своего подтверждения, поскольку с 1 января 2016 года Банком России не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России. С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. Ключевая ставка введена с 13 сентября 2013 года и с 3 августа 2015 года составляет 11% годовых.
Доводы жалобы о том, что судом неправомерно не была снижена неустойка в соответствии со ст. 333 ГК РФ, о чем было заявлено в возражениях на иск, так же не влекут отмены решения.
Так, из материалов дела следует, что в адрес суда ответчиком был направлен отзыв на исковое заявление, однако ходатайство о снижении размера неустойки в силу ст. 333 ГК РФ, не было заявлено.
В соответствии с ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» размер неустойки может быть уменьшен судом, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Обязанность по доказыванию указанных обстоятельств в силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на ответчика. В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Однако ответчик каких-либо ходатайств относительно снижения размера взыскиваемой неустойки не заявлял, доказательств несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательств не представил, не представлено таких доказательств и в суд апелляционной инстанции.
Принимая во внимание соотношение суммы неустойки и цены договора, длительность неисполнения обязательства, последствия нарушения обязательства, а также отсутствие заявления ответчика относительно снижения размера неустойки, у суда первой инстанции не имелось законных оснований для ее снижения, а судебная коллегия в соответствии с ч. 4 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеет оснований для рассмотрения вопроса о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Иные доводы, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств и фактических обстоятельств, выражают субъективное несогласие ответчика с выводами суда, с которыми судебная коллегия согласилась, в связи с чем, в силу положений ст. 330 ГПК РФ, не могут служить основанием для изменения решения суда.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 20 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Фон-Ривьера» — без удовлетворения.

т.е. за 1-2 дня до подписания Акта приема-передачи подаете исковое заявление, а после подписания Акта с такой формулировкой тут же подаете претензию с требованием исключить данную фразу из Акта.

Здравствуйте, Максим!

Правильно вам советует коллеги. Подписывайте акт с замечаниями, устанавливайте срок для устранения недостатков и одновременно предъявляйте претензию.

Примерный текст претензии прилагаю.