Взыскание задатка по договору задатка, если договор не был нотариально заверен

Добрый день Марина.

Г

ражданский кодекс гласит Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом это не ваша вина, то что вам не сообщили о том что доли принадлежат детям тем самым обманув вас.

Также

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Марина, здравствуйте!

На мой взгляд, Вы можете требовать возврата уплаченных 100 000. Для более прочной позиции в суде Вам необходимо иметь доказательства перечисления денег, а также, желательно, «договор задатка» с оригинальной подписью несостоявшихся продавцов. Смущает фраза «Составили по интернету».

Что же касается возврата задатка в двойном размере, на мой взгляд, это будет зависеть, прежде всего, от того, есть ли у Вас на руках документ с оригинальной подписью несостоявшихся продавцов.

Согласно Гражданскому кодексу России, задатком могут быть обеспечены обязательства либо по основному, либо по предварительному договору:

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пересылка подписанных скан-копий по электронной почте не будет являться «составлением одного документа», это – обмен электронными документами по каналам связи.

Статья 434. Форма договора
2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Электронным документом, передаваемым по каналам связи, признается информация, подготовленная, отправленная, полученная или хранимая с помощью электронных, магнитных, оптических либо аналогичных средств, включая обмен информацией в электронной форме и электронную почту.

Таким образом, на мой взгляд, при отсутствии оригинала «договора задатка», подписанного обеими сторонами, будет отсутствовать обязательство, которое этот задаток обеспечивает, а следовательно, нельзя будет требовать возврата задатка в двойном размере.

То, что «договор задатка» не регистрировался или нотариально не заверен не будет влиять ни на Ваше право вернуть 100 000, ни на Ваше право получить задаток в двойном размере. Дело в том, что для договора купли-продажи недвижимости, как было указано выше (статья 550) предусмотрена лишь простая (хотя и особая — единый документ) письменная форма.

Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 131 Гражданского кодекса РФ).
Иными словами, регистрация перехода права собственности является частью уже исполнения договора, а не его заключением. Для Вас же (для взыскания задатка в двойном размере) важен именно факт заключения договора (основного либо предварительного), для которого достаточно соблюдения простой письменной формы в виде единого документа с оригинальными подписями.

Если же у Вас на руках есть экземпляр договора с оригинальной подписью несостоявшихся продавцов, необходимо проверить, содержит ли он обязательные условия:

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
1. Договор продажи недвижимости долженпредусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, по моему мнению, если соблюдены условие о форме – оригинал с подписями, и о содержании – обязательные условия, то Вы имеете право на возврат задатка в двойном размере.

С уважением,
Максим Мехряков
Юридическая фирма Solvaderus Legal Services