Как обжаловать требование доплаты за увеличение площади, если застройщик неправомерно внес изменения?

Добрый вечер! Спасибо, что обратили внимание на мой вопрос.

Да, по договору мы должны внести доплату при любом увеличении площади.

Да, в договоре у нас план квартиры есть, и выемки там нет.

А также застройщик сделал нам стены тоньше, межквартирные 200 мм вместо 250 мм, а межквартирные 80 мм вместо 100 мм, за счет чего площадь в других комнатах тоже выросла на 0,3 кв.м. Ссылается на законность своих действий согласно пункту договора, что застройщик имеет право вносить изменения в проект, при условии, что они будут отвечать проектной документации. Но изменений в проектную декларацию застройщик не вносил и на сайт изменений не публиковал, но в измененном проекте отображено, что стены стали тоньше. Насколько правомерно такое одностороннее изменение проекта?

Так же застройщик в срок не передал квартиру, в договоре есть пункт об уплате дольщику денежных средств в качестве неустойки, вследствие просрочки исполнения в соответствии с договором и федеральными законами денежных средств, но точная формула расчета суммы не указана. Подскажите, пожалуйста, каковы у нас шансы в суде и на какие статьи и законы (закон о долевом участии или закон о защите прав потребителей) лучше ссылаться при составлении претензии. Заранее спасибо, буду очень ждать ответа.

По поводу стен — да, такое возможно, что застройщик изменил проект. Однако, в претензии это упомянуть обязательно нужно. Более того, нужно указать что в связи с односторонним внесением изменений в проект со стороны застройщика площадь увеличилась и это привело к удорожанию квартиры. То есть его действия были намеренными.

По поводу неустойки Вы вправе ссылаться на закон о долевом участии в строительстве и на закон о защите прав потребителей (привожу ниже). Неустойку Вы можете потребовать даже после передачи квартиры и подписания акта приемки. Рассчитывать количество дней неустойки нужно со дня, следующего за днем передачи квартиры по договору, до дня фактической передачи по акту. Размер неустойки рассчитывается также по закону о долевом участии: стоимость квартиры умножаем на ставку рефинансирования (сейчас она равна ключевой ставке 10% годовых) и делите на 360 (количество дней в году) умножаете полученное на количество дней просрочки и умножаете еще на 2 (т.к. Вы физическое лицо).

Пример: квартира стоит 3 000 000 рублей, просрочка 60 дней

3 000 000 * 10%: 360 * 60 дней * 2 = 100 000 рублей.

Суды всегда на стороне дольщика. Однако суд может снизить неустойку примерно в 4 раза.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (действующая редакция, 2016)
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных вчасти 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9настоящего Федерального закона.
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
(часть седьмая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)