Как может сын при оформлении ипотеки воспользоваться принадлежащй мне недвижимостью?

Question

Здравствуйте. Сын с семьей проживает в квартире, собственником которой являюсь я (единолично). Он планирует брать ипотеку. Хотелось бы ему помочь, но без серьезных рисков и утраты своих прав. Возможна ли такая схема, при которой эта квартира рассматривалась бы банком как первоначальный взнос по ипотеке или залог и при этом семья сына продолжала бы там жить до переезда в новую, под которую и будет браться ипотека? На каком этапе при этом следует оформлять документы на мое долевое участие в этом приобретаемом жилье? Что мне необходимо предусмотреть при оформлении документов, чтобы при любом нежелательном развитии событий мои потери были бы ничтожно малыми, а все риски брал бы на себя сын? В качестве приобретаемого жилья - приоритет вторички.

Дмитрий Васильев · Answer

Добрый день, Павел. Боюсь, что если Вы будете как-то использовать свою квартиру с сделке сына, то избежать рисков никак не получится. Как первоначальный взнос могут рассматриваться только деньги, поэтому этот вариант не подойдет, продавать квартиру как я понимаю Вы не собираетесь. Если же Вы отдадите свою квартиру в залог, то в таком случае, если сын не сможет платить по кредиту, то на Вашу же квартиру и будет обращено взыскание. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016)ГК РФ Статья 348. Основания обращения взыскания на заложенное имущество 1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. 3. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. 4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно. Кроме того, в залоге у банка и так будет вновь приобретенная квартира, поэтому Ваша квартира здесь в принципе не особо нужна. Кроме какой-то посильной финансовой помощи (может заем денег на первоначальный взнос), других вариантов помощи сыну здесь не вижу. Еще как вариант — поручительство, но это опять таки еще больший риск для Вас. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016)ГК РФ Статья 363. Ответственность поручителя 1. При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. 2. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. С Уважением. Васильев Дмитрий.

Алексей Шпадырев · Answer

Продажа имеющейся квартиры подразумевается в конечном итоге. Для меня это означает замену единоличного владения одной квартиры на долевое владение в другой. Павел Здравствуйте! Тогда самый разумный вариант — выставить принадлежащую вам сейчас квартиру на продажу, сумму от продажи направить на первоначальный взнос. Но только после того, как вы получите предварительное согласие у банка на получение ипотечного кредита с оформлением приобретаемой квартиры в совместную (долевую) собственность вашу и сына. Иные варианты, боюсь, не устроят банк. Вариант с залогом данной квартиры также вероятен, однако, необходимо получить согласие банка на внесение первоначального взноса в виде залога имеющейся квартиры. Это маловероятно. В любом случае, варианты получения ипотечного кредита с оформлением приобретаемой квартиры в долевую собственность необходимо решать непосредственно с банком.

Татьяна Андреева · Answer

Здравствуйте, Павел! Мне вполне понятна Ваша схема. И практически во всём я согласна с коллегами — они всё верно указали. Могу лишь предложить Вам и свой вариант решения проблемы. Ваша квартира, разумеется, не пойдёт в качестве первоначального взноса, но, тем не менее, банки охотно берут в залог недвижимость. Здесь какой нюанс — сын оформляет ипотечный кредит, приобретая квартиру на вторичном рынке — так? Эта квартира пойдёт в залог, в связи с чем будет оформлена и зарегистрирована закладная. И вот тут есть два варианта. Один — это Вы вправе выступить в качестве залогодателя со своей квартирой. Но я не вижу в этом смысла — зачем? Если покупаемая квартира и без того будет в залоге, то зачем рисковать ещё и собственной? Второй вариант, на мой взгляд, для Вас наиболее оптимален. Вы привлекаетесь по кредитному договору как созаемщик. А по договору купли-продажи квартиры — как покупатель. То есть, покупаемая квартира будет приобретаться в долевую собственность, получается, у Вас доля, у сына доля. У всех солидарные обязательства по кредиту. Все в равных правах. Продажа имеющейся квартиры подразумевается в конечном итоге. Для меня это означает замену единоличного владения одной квартиры на долевое владение в другой. Павел Ваша квартира, не обременённая правами банка-залогодержателя, может быть продана в любой момент. И деньги Вы можете направить в том числе и на погашение кредита. А доля в другой квартире уже у Вас будет. Смею Вас заверить, что банк охотно примет Вас в качестве созаемщика. И даже то, что Вы станете собственником доли в приобретаемой квартире, никак банк не ущемит. Удачи!