Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Одностороннее расторжение договора аренды
Я – индивидуальный предприниматель, сейчас заключаю договор на аренду помещения под офис. Арендодатель предлагает мне заключить договор аренды сроком на 11 месяцев, чтобы не регистрировать его в Росреестре. Одновременно, он предлагает включить в договор аренды пункт, предусматривающий право любой из сторон расторгнуть договор в любое время. Для этого нужно лишь уведомить другую сторону за 30 дней.
Я собираюсь сделать в помещении косметический ремонт, у меня будут постоянные клиенты, и меня совершенно не устраивает, что арендодатель в любой момент может меня выселить, дав мне месяц на сборы. Подскажите, пожалуйста, насколько правомерно включение такого условия в договор? На что я могу сослаться, чтобы защитить свои интересы? Если условия арендодателя соответствуют закону, имею ли я преимущественное право заключения договора на новый срок?
Добрый день!
Исходя из принципа свободы договора в договоре можно указать все, что не противоречит Закону.
В Вашем случае арендодатель смешал все случаи, предусмотренные законом для своей выгоды. Таким договором Вы себя не защитите.
1. Срок договора. Действительно, договор подлежит регистрации если заключен не менее чем на один год. Вы можете включить пункт об автоматической пролонгации, но арендодатель известит Вас вовремя о намерении прекратить договор в срок и Вы ничего не сделаете. Лучше все-таки зарегистрировать договор.
2. Что касается расторжения договора по инициативе одной из сторон. В соответствии со ст. 310 ГК РФ это может быть предусмотрено договором, но это совсем не в Вашу пользу. Данное условие не противоречит закону, но на его исключении необходимо категорически настаивать.
3. Преимущественное право. Ст. 621 ГК РФ. Очень зыбко. Речь идет о прочих равных условиях. Т.е. если новый потенциальный арендатор предложит арендную плату больше, либо другие условия, которые не сможете предложить Вы - то и равных условий нет. А значит нет и преимущественного права.
В связи с этим есть 2 варианта. В любом из них необходимо исключить пункт о досрочном расторжении с предупреждением за 30 дней. Односторонний отказ только в случае, предусмотренном законом и точка.
Итак, вариант 1. Заключить на срок, который устроит ОБЕ стороны и зарегистрировать надлежащим образом договор.
Вариант 2. Расширить пункт о преимущественном праве.
Прописать, что Вы имеете преимущественное право по отношению к каким-либо иным лицам на заключение договора на новый срок на тех же условиях. (Без каких-либо ограничений)
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Ну и третий вариант, конечно, найти более сговорчивого арендодателя.
С уважением, Евгений
Мой Вам совет не соглашайтесь на данное условие. В случае если арендодатель найдет более выгодное предложение, он просто расторгнет с Вами договор. Данное условие не выгодно для Вас. Попробуйте найти другого арендодателя.
Здравствуйте.
Арендодатель предлагает нормальные стандартные условия, которые предлагают почти все арендодатели (30 дней на то чтобы арендатору, если договор расторгается по согласию сторон, можно было выехать из помещения, если вам мало предложите 40 дней).
Но это только по согласию расторгается договор аренды, а если вы не согласны, то в одностороннем порядке через суд.
В данном случае нормы закона стоят на стороне арендатора, это касается преимущественного права заключения договора аренды на новый срок. У арендатора действительно есть такое право - это связано с неотделимыми улучшениями помещения, именно поэтому, если арендодатель вдруг решит поменять арендатора, то вы можете оспорить такое решение, в силу ст.621 ГК РФ - Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Заключайте договор, если помещение вас устраивает, только хорошо согласуйте все условия договора.
11 мес. – это тоже устоявшаяся практика, поскольку регистрация договора аренды отвлекает время и деньги.
Здравствуйте!
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 Гражданского кодекса РФ).
Аренда помещения под офис очевидно свидетельствует о связи арендного обязательства с вашей предпринимательской деятельностью. Гражданским кодексом РФ не установлено запрета включать в договор условие о праве арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора. Следовательно, включение в договор аренды такого условия не противоречит действующему законодательству, что подтверждается существующей судебной практикой.
В связи с этим нельзя согласиться с утверждением Ольги Степановой о возможности расторгнуть договор аренды только по соглашению сторон или в судебном порядке. В данном случае закон как раз не на стороне арендатора. И преимущественное право арендатора в том виде, как оно предусмотрено законом, также имеет четкие ограничения.
Обычно компромисс с арендодателем по данному вопросу удается найти, если предусмотреть право его одностороннего отказа от исполнения договора, но ограничить его закрытым перечнем оснований, связанных с нарушением арендатором наиболее существенных условий договора.