Эксплуатация кровли под кафе/офис

1. Можно ли как-то оформить кровлю и получить на нее свидетельство о праве собственности. Если да, то когда это лучше делать, учитывать как-то сразу или уже после ввода здания в эксплуатацию?
Евгений

Добрый день. Евгений.

Закон предусматривает возможно регистрации права собственности только на недвижимые вещи и за некоторыми движимыми вещами (транспорт к примеру), однако на кровлю Вы зарегистрировать право собственности не можете, поскольку она не является самостоятельным объектом.

2. Правильно ли я понимаю, что если у меня не будет какого-то документа на кровлю, то она будет являться общей собственностью владельцев помещений в здании и если я продам второй этаж, то его покупатель может предъявлять какие-то претензии к кровле? Если так, то можно ли сразу в договоре купли-продаже прописать, что покупатель отказывается от возможности использовать кровлю в своих целях, осуществлять доступ и т.д., а так же что он не против реконструкции кровли в дальнейшем?
Евгений

Да, все верно, кровля относится к общему имуществу и будет принадлежать собственникам помещений в здании согласно их доле в общем имуществе.

Поэтому единственный вариант — как-то оформлять там отдельное помещение и регистрировать уже на него право собственности.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Уважаемый Евгений! Здравствуйте! Если коротко, то так:

1. Можно ли как-то оформить кровлю и получить на нее свидетельство о праве собственности. Если да, то когда это лучше делать, учитывать как-то сразу или уже после ввода здания в эксплуатацию?

Нет, это общедомовое имущество (по аналогии с МКД — ст.36 Жилищного кодекса РФ),

кроме того кровля не является самостоятельным объектом кадастрового учета (см. Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Могут быть отдельными объектами — отдельные помещения, но здесь уже технические нюансы.
2. Правильно ли я понимаю, что если у меня не будет какого-то документа на кровлю, то она будет являться общей собственностью владельцев помещений в здании и если я продам второй этаж, то его покупатель может предъявлять какие-то претензии к кровле? Если так, то можно ли сразу в договоре купли-продаже прописать, что покупатель отказывается от возможности использовать кровлю в своих целях, осуществлять доступ и т.д., а так же что он не против реконструкции кровли в дальнейшем?

Да. Может, нет, такого прописать нельзя.

А мансардный этаж не рассматривается?

Хорошо, а если я в дальнейшем, уже после сдачи 2-х этажного здания в эксплуатацию сделаю реконструкцию здания (допустим надстраивание третьего этажа из ЛСТК ) с разработкой проекта. Потребуется ли для этой процедуры гос экспертиза?
Евгений

Градостроительный Кодекс Статья 49.
п. 3.

Экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции не требуется получение разрешения на строительство, а также в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы или негосударственной экспертизы и применяемой повторно (далее — типовая проектная документация), или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства,

Таким образом, в случае надстройки Вам потребуется заключение госэкспертизы.

Почему нельзя? Даже если у меня уже есть проект на реконструкцию и я его показываю (или прикладываю к договору КП) покупателю?
Евгений

А почему бы Вам не получить это разрешение отдельным документом с датой после заключения договора купли-продажи? Ну или с открытой датой (потом проставите такую какую надо). Главное, чтобы покупатель был не против.