Как продать земельный участок с наложением границ и не пострадать?

Добрый день.

Имеется в собственности земельный участок в Смоленской области, на него есть право собственности от 2006 года с кадастровым номером и межевое дело от 2005 года. Участком никто не пользуется с того момента. Цепочка владения участком следующая: Бабушка владела до момента смерти в 1996г, в 2005 году по суду отец вступил в наследство по завещанию, в 2006 году отец мне оформил дарственную. Право собственности на меня, в межевом деле фигурирует давно умершая бабушка, заявление на межевание писал отец. В Росреестр я не обращался и на публичной кадастровой карте моего участка нет, т.к. тогда это было не обязательно для получения права собственности.

Недавно выяснил, что часть моего участка сосед отгородил забором, т.е. по сути захватил 4 сотки. Когда с ним совместно разобрались в ситуации, то выяснилось, что у соседа все границы законный, есть право собственности и межевой план, участок куплен в 2014 году и сделал межевание по границам своего забора, меня искали через газету, но не нашли. Т.о. до него кто-то поставил забор как было удобно и выгодно.

Моя задача участок свой продать, т.к. нет возможности его обрабатывать. Есть даже покупатель в лице этого соседа.

Вопросы:

1.Возможно ли продать мой участок по ДКП с имеющимися у меня документами, не откажет ли в регистрации Росреестр по причине наложения участков моего и соседского?

2. Нужно ли мне переделывать кадастровый паспорт (межевое дело), чтобы росреестр принял его для последующей сделки?

3. Как себя обезопасить в ДКП от «отмены сделки», т.к. есть явный спор по границам участка, хотя покупатель об том знает и сам согласен «улаживать межевые дела»?

4.Насколько реально через суд вернуть границы моего участка к 2005 году по межевому делу?