Продавец недвижимости не может оформить передачу прав в Росреестре

Question

Здравствуйте! Наша организация, ООО, три года назад участвовала в открытом конкурсе ОАО "РЖД" по покупке нежилого отдельно стоящего здания в Москве и выиграло его. Для приобретения объекта недвижимости нами использовался целевой банковский кредит. Мы планировали произвести ремонт здания, небольшие достройки и затем сдавать его в аренду для получения рентной прибыли. ОАО "РЖД" подписало с нами договор купли-продажи и акт приёма-передачи. При подачи нашими сторонами документов в Росреестр на регистрацию их специалисты приостановили регистрационные действия, а затем и вовсе вернули пакет документов. Оказалось, что на данное здание имеется отдельное свидетельство о праве собственности в Росреестре, а также это здание входит имущественный комплекс ОАО "РЖД", куда внесены сотни объектов в московской полосе отвода железной дороги. То есть на здание есть как бы два свидетельства на собственность - отдельное на него и общее на сотни объектов, куда здание так же включено. Как так получилось, никто не знает, и почему Росреестр выдал на здание отдельное свидетельство при том, что объект не был удалён из комплекса - неизвестно, бардак. Но сейчас Росреестр отказывается регистрировать переход права собственности, пока объект недвижимости не будет удалён из имущественного комплекса. ОАО "РЖД" подавать документы на вывод объекта из комплекса фактически отказывается (обвиняя в срыве сделки Росреестр), поскольку это очень долгая и дорогостоящая процедура, необходимо заказывать технический паспорт всех нескольких сотен объектов и т.д., к тому же заниматься должны несколько ведомств согласованно между собой. Делать этого железная дорога не хочет, поскольку для такой громадной структуры наша сделка слишком мелкая. У нас в связи с этим несколько вопросов: 1. Можем ли мы судебно принудить ОАО "РЖД" заняться выводом купленного нами объекта из имущественного комплекса? 2. В марте будет три года с момента купли-продажи, можем ли мы расторгнуть сделку из-за неисполнения "РЖД" своих обязательств по договору? На какие дополнительные компенсации мы реально можем рассчитывать в суде исходя из сложившейся практики? Упущенную выгоду от невозможности сдачи в аренду (в полной сумме)? Потери в оплате процентов по целевому кредиту, выделенному банком на покупку здания? Ставку рефинансирования за пользование ОАО "РЖД" нашими средствами? 4. Если мы не подадим иск в суд о компенсации наших потерь, упущенной выгоды сейчас, до истечения трёх лет - сможем ли мы подать его позже? С какого момента начинает исчисляться срок исковой давности? Сделка происходила в марте, а в июне был получен ответ Росреестра о необходимости устранения железной дорогой недочётов, в том числе об исключении здания из имущественного комплекса. 5. Кто виноват в данной ситуации и кому мы должны предъявлять требования? С одной стороны, ОАО "РЖД" не смогло передать нам право собственности. С другой стороны, Росреестр прежде им выдал отдельное свидетельство о собственности на объект, при этом не исключив здание из имущественного комплекса, как требует этого сейчас. Или мы подаём иск всё равно к "РЖД", а они уже могут в порядке регресса разбираться с Росреестром? 6. Можем ли мы не подавать в суд и пользоваться зданием как своим собственным, поскольку ОАО "РЖД" подписало с нами договор купли-продажи и акт приёма-передачи, то есть по сути передало нам это здание? Можем ли мы сдавать его в аренду или использовать самостоятельно? Получать различные лицензии, например, на торговлю алкоголем и т.д.? Может ли ОАО "РЖД" забрать у нас этот объект по своему одностороннему решению? Благодарю за помощь.

Александр Самарин · Answer

1. Можем ли мы судебно принудить ОАО «РЖД» заняться выводом купленного нами объекта из имущественного комплекса? Андрей Здравствуйте. Считаю не сможете, так как тут право вывести, а не обязанность РЖД и кроме этого объекта получается будут затронуты и другие, которые к Вашему отношения не имеют. 2. В марте будет три года с момента купли-продажи, можем ли мы расторгнуть сделку из-за неисполнения «РЖД» своих обязательств по договору? Андрей Вот этот вариант можно попробовать, но тут непонятно чья ошибка. Если не было реального вывода этого объекта с общей массы, то скорее всего суд посчитает что в принципе его как отдельный объект продать не могли, и сама по себе ошибка конечно есть, но на факт регистрации объекта это не влияет. И соответственно продавец должен был убедится что здание свободно от всяких ограничений. Так что тут можно попробовать расторгнуть. На какие дополнительные компенсации мы реально можем рассчитывать в суде исходя из сложившейся практики? Упущенную выгоду от невозможности сдачи в аренду (в полной сумме)? Потери в оплате процентов по целевому кредиту, выделенному банком на покупку здания? Ставку рефинансирования за пользование ОАО «РЖД» нашими средствами? Андрей Упущенную В не докажете, так как не докажете что Вы сдавали и какую бы прибыль безусловно получили, то есть упущенную выгоду ну очень сложно доказать, а по аренде считаю невозможно. Вот проценты за пользование или неустойку можно попробовать но тут нужно договор видеть по продаже объекта в первую очередь. 5. Кто виноват в данной ситуации и кому мы должны предъявлять требования? Андрей Я бы более реальным рассмотрел расторжения договора с РЖД, тут больше шансов так ак фактически здание передать в собственность не получится и оно было под обременением.

Дмитрий Васильев · Answer

1. Можем ли мы судебно принудить ОАО «РЖД» заняться выводом купленного нами объекта из имущественного комплекса? Андрей Добрый день. Боюсь, что нет, однако если Вы не можете зарегистрировать право собственности, то Вы можете попробовать расторгнуть с ними договор и потребовать вернуть Вам деньги. 2. В марте будет три года с момента купли-продажи, можем ли мы расторгнуть сделку из-за неисполнения «РЖД» своих обязательств по договору? На какие дополнительные компенсации мы реально можем рассчитывать в суде исходя из сложившейся практики? Упущенную выгоду от невозможности сдачи в аренду (в полной сумме)? Потери в оплате процентов по целевому кредиту, выделенному банком на покупку здания? Ставку рефинансирования за пользование ОАО «РЖД» нашими средствами? Андрей на мой взгляд можете. Потребовать дополнительно можете уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016)ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016)ГК РФ Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства 1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. (п. 5 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ) 6. Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи. 4. Если мы не подадим иск в суд о компенсации наших потерь, упущенной выгоды сейчас, до истечения трёх лет — сможем ли мы подать его позже? С какого момента начинает исчисляться срок исковой давности? Сделка происходила в марте, а в июне был получен ответ Росреестра о необходимости устранения железной дорогой недочётов, в том числе об исключении здания из имущественного комплекса. Андрей Упущенную выгоду здесь доказать и предъявить будет очень сложно. Срок давности исчисляется с того момента как Вы узнали о нарушении своих прав. 5. Кто виноват в данной ситуации и кому мы должны предъявлять требования? С одной стороны, ОАО «РЖД» не смогло передать нам право собственности. С другой стороны, Росреестр прежде им выдал отдельное свидетельство о собственности на объект, при этом не исключив здание из имущественного комплекса, как требует этого сейчас. Или мы подаём иск всё равно к «РЖД», а они уже могут в порядке регресса разбираться с Росреестром? Андрей В любом случае это не Вами проблемы и РЖД должен продать Вам объект, по которому Вы без проблем зарегистрируете право собственности. В Вашем случае все претензии на мой взгляд нужно предъявлять к РЖД. 6. Можем ли мы не подавать в суд и пользоваться зданием как своим собственным, поскольку ОАО «РЖД» подписало с нами договор купли-продажи и акт приёма-передачи, то есть по сути передало нам это здание? Можем ли мы сдавать его в аренду или использовать самостоятельно? Получать различные лицензии, например, на торговлю алкоголем и т.д.? Может ли ОАО «РЖД» забрать у нас этот объект по своему одностороннему решению? Андрей Я бы не рекомендовал все оставлять как есть, иначе потом может быть множество проблем, лучше решить ситуацию сейчас.

Юрий Колковский · Answer

2. В марте будет три года с момента купли-продажи, можем ли мы расторгнуть сделку из-за неисполнения «РЖД» своих обязательств по договору? На какие дополнительные компенсации мы реально можем рассчитывать в суде исходя из сложившейся практики? Упущенную выгоду от невозможности сдачи в аренду (в полной сумме)? Потери в оплате процентов по целевому кредиту, выделенному банком на покупку здания? Ставку рефинансирования за пользование ОАО «РЖД» нашими средствами? Андрей Добрый день. Поскольку Вы приобрели объект, право собственности на который не можете зарегистрировать по вине продавца, Вы можете обратиться в суд за расторжением сделки. Вы можете также предъявить к виновной стороне свои убытки, выразившиеся в оплате процентов по целевому кредиту, возможных затратах на предварительные проектные работы (к примеру) в отношении этого здания. При этом возможно Вам придется объяснять суду по какой причине Вы так долго тянули с подачей иска. 5. Кто виноват в данной ситуации и кому мы должны предъявлять требования? Андрей Безусловно Вашим ответчиком будет сторона по сделке. Росреестр можно привлекать в качестве третьего лица, оформившего отказ в регистрации. 6. Можем ли мы не подавать в суд и пользоваться зданием как своим собственным, поскольку ОАО «РЖД» подписало с нами договор купли-продажи и акт приёма-передачи, то есть по сути передало нам это здание? Можем ли мы сдавать его в аренду или использовать самостоятельно? Получать различные лицензии, например, на торговлю алкоголем и т.д.? Может ли ОАО «РЖД» забрать у нас этот объект по своему одностороннему решению? Андрей Право собственности переходит к покупателю с момента регистрации. Поэтому как своим собственным пользоваться Вы этим зданием не можете. И очень вряд ли дотянете до приобретательной давности. Поэтому лучше расторгаться в судебном порядке.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Андрей! Здравствуйте! Сложная и интересная ситуация. Но в дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее: Оказалось, что на данное здание имеется отдельное свидетельство о праве собственности в Росреестре, а также это здание входит имущественный комплекс ОАО «РЖД», куда внесены сотни объектов в московской полосе отвода железной дороги. То есть на здание есть как бы два свидетельства на собственность — отдельное на него и общее на сотни объектов, куда здание так же включено. Как так получилось, никто не знает, и почему Росреестр выдал на здание отдельное свидетельство при том, что объект не был удалён из комплекса — неизвестно, бардак. А бы подал повторно документы на регистрацию перехода прав собственности, а вот если повторно также отказ по описанному основанию: административный иск в порядке ст.ст.28-223 КАС РФ к Управлению Росреестра о признании действий — отказа в регистрации перехода прав собственности незаконным, обязании произвести соответствующую регистрацию, обязании внести изменения в ЕГРП в части исключения спорного здания из состава имущества ОАО РЖД, анулировании соответствующего свидетельства на спорное здание в составе имущества ОАО РЖД. Здесь уже надо продумать детали. Касательно расторжения ДКП, на мой взгляд, бессмысленно. «Чудеса творит» Росреестр. В любом случае надо смотреть все документы.