Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли продавец недвижимости заключить договор цессии с третьим лицом, без согласия покупателя?
Добрый день! В октябре 2015г приобрели с женой квартиру в строящемся доме. С продавцом был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости, а так же график рассрочки (своего рода ипотека). Теперь я узнаю, что продавец заключил договор цессии с третьим лицом без моего согласия, и я теперь должен третьему лицу платить рассрочку. Даже не посчитал нужным как-то информировать меня. Платим все исправно, никаких просрочек в оплате нет.
В договоре есть пункт в графе "Права и обязанности сторон":
- Продавец обязан передать Покупателю предмет договора, свободный от любых прав и претензий со стороны третьих лиц.
Насколько это правомерно со стороны продавца?
Здравствуйте Александр
согласно ст. 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу [Гражданский кодекс РФ]
1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства
кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка
требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке
может быть признана недействительной по иску должника только в случае,
когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об
указанном запрете.
Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к
другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном
законодательством об исполнительном производстве и законодательством о
несостоятельности (банкротстве).
3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о
состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор
несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.
Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному
кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к
другому лицу.
4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны
возместить должнику — физическому лицу необходимые расходы, вызванные
переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы,
была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов
могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.
таким образом нарушений закона нет, но если вы оговаривали запрет уступки, другому кредитору, то вы можете оспорить действия продавца.
По возможности требовалось бы изучить, заколюченный между вами и прождавцом догоовор.
с уважением к ВАМ
В октябре 2015г приобрели с женой квартиру в строящемся доме. С продавцом был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости, а так же график рассрочки (своего рода ипотека).
Александр
Добрый день,
Почему не ДДУ?
Я не знаю, почему так, в отделе продаж нам предоставили проект договора купли-продажи будущей недвижимости. Я знаю только следующее, застройщиком выступает супруг продавца (уж не знаю в качестве ИП он застройщик или есть ООО, АО, ЗАО и т.д.). Продавец был ИП, но теперь выступает уже в роли простого физ.лица, т.е. ИП закрыла.
Это как-то влияет, был заключен ДДУ или договор купли-продажи будущей недвижимости?
Я не знаю, почему так, в отделе продаж нам предоставили проект договора купли-продажи будущей недвижимости. Я знаю только следующее, застройщиком выступает супруг продавца (уж не знаю в качестве ИП он застройщик или есть ООО, АО, ЗАО и т.д.). Продавец был ИП, но теперь выступает уже в роли простого физ.лица, т.е. ИП закрыла. Это как-то влияет, был заключен ДДУ или договор купли-продажи будущей недвижимости?
Александр
Привлечение денег под строительство жилья возможно только по закону о ДДУ. Что касается цессии, по вашему договору возможна уступка только по уже наступившему обязательству, т.е. по конкретному платежу. Нельзя заменить сторону в договоре без вашего согласия, так как договор это сложный комплекс взаимных прав и обязанностей, по части которых вы выступаете кредитором или, соотвтственно, должником.
ВЫ должны быть уведомлёны о передаче прав требования В ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ. Таким образом, если первоначальный кредитор не прислал ВАМ заказное письмо-уведомление о переуступке права и не предложил к нему копию договора цессии (или выдержку из него),, то ВЫ можете спокойно и совершенно законно не выполнять требования нового кредитора, что закрепляется статьёй 385 ГК РФ.
Кроме того, ВАШ договор купли — продажи недвижимого имущества предусматривает, что продавец обязан передать имущество свободным от любых прав и претензий со стороны третьих лиц.
А любой договор читается буквально.
Следовательно, договор цессии с третьим лицом — ничтожен.
Пишите претензию продавцу об анулировании договора цессии, с уважением
"Если должник не был уведомлен в письменной форме о
состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор
несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.
Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному
кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к
другому лицу."
Т.е. я могу не платить рассрочку пока меня официально не уведомят о переходе кредитора третьему лицу?
Насколько я могу быть уверено, что договор будет исполнен в полном объеме со стороны уже третьего лица, которому продавец передал права кредитора?
если у вас в договоре, есть такая сноска, о том что передача продавцом прав требования к третьему лицу производится только после вашего уведомления, то продавец без вашего согласия не вправе, передавать такие права без вашего согласия, но если такого условия в договоре нет, то продавец может передать право требования третьему лицу.
Но вам лучше платить, что бы не было с вашей стороны нарушений.