Можно ли вернуть деньги от застройщика за квартиру не соответствующую современным стандартам

Добрый день!

СК решила пристроить сверху еще один этаж, но поскольку для кирпичных домов есть лимит высоты, то пришлось (по словам менеджера СК) убрать с каждого этажа по кирпичику. Можно ли будет доказать обман потребителя?
ирина

Считаю, что тут застройщик прав в том случае, если не нарушены требования к проектной документации, а также она была размещена надлежащим образом:

ст. 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: 6. Изменения, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи, подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», указанном в части 2 настоящей статьи, в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.

Если же требования, предъявляемые к проектной документации были нарушены, то Вы вправе требовать признания сделки недействительной:

7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
8. Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок — описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Если же никаких нарушений со стороны застройщика не выявлено, то выиграть такое дело у Вас, считаю, что не получится. Также если будут какие-либо иные нарушение, отступления от условий договора, а также от действующей проектной документации, то Вы вправе требовать уменьшения стоимости квартиры:

ст. 7 ФЗ: 2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Здравствуйте, Ирина!

Поддержу коллегу.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускает возможность расторжения договора долевого участия по инициативе участника долевого строительства только в том случае, если существенно нарушены требования к качеству объекта долевого строительства, либо в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади, а также в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Надо смотреть проектную документацию. Если застройщиком получено разрешение на изменение проектной документации, в частности, в части высоты потолков, а в ДДУ высота потолков никак не оговорена, то полагаю, что шансов расторгнуть ДДУ нет.

Закон о защите прав потребителей в данном случае также не поможет, поскольку ни ДДУ, ни проектной декларацией высота потолков не оговаривается, а изменения в проектную документацию внесены в установленном порядке (если разрешение на строительство изменено, изменения в проектную документацию утверждены) и СНиП не нарушены.

Здравствуйте, Ирина!

Изменение высоты потолка не является недостатком помещения. Вы сами пишите, что

находится в зоне действия коэффициента допускающего минимум в 2,5 м.

Понятие существенного изменения проектной документации законом не раскрыто, а значит в судебной практике может трактоваться по-разному. Изменение проектной документации по своей сути является односторонним изменением условий договора, что согласно статье 310 ГК РФ недопустимо. Однако факт упоминания в законе этого обстоятельства некоторые расценивают как законодательное допущение изменения проекта строительства. В итоге — в случае возникновения спора, окончательное решение принимает суд. Для дольщика изменение этажности дома, внутридомового оборудования, площади объекта долевого участия может иметь существенное значение, а для суда может и не иметь.

К существенным изменениям проектной документации может быть отнесено и изменение срока сдачи объекта, который в обязательном порядке включается в проектную декларацию и является согласно ч.4 ст.4 Закона №214-ФЗ существенным условием самого договора долевого участия. Для дольщика процент успеха расторгнуть через суд договор на основании увеличения срока сдачи объекта выше, чем в иных случаях, установленных законом (п.4 ч.1.1. ст.9 Закона №241-ФЗ).

www.advodom.ru/advice/rastorzhenie-dogovora-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve.php

Таким образом, изменение высоты потолка не может быть признано обманом потребителя и очень маловероятно, что суд посчитает изменение высоты потолка существенным изменением проектной документации.

Если Вам данная квартира не подходит, Вы можете продать ее по договору цессии (уступки права требования к застройщику).

Добрый день!

Во-первых, нужно посмотреть именно проектную декларацию, а не проектную документацию. Потому что участник долевого строительства при заключении договора руководствуется именно проектной декларацией застройщика, которая размещается на сайте застройщика в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Если в проектной декларации не оговорена высота потолков, то дело не выиграть.

Если же в проектной декларации высота потолков оговорена, то теоретическая вероятность выиграть дело есть, поскольку проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика (п.1 ст.19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Застройщик несет ответственность за размещение в интернете проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок — описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации (п.8 ст.19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения (п.7 ст.19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Также застройщик при несоответствии построенного объекта проектной декларации нарушает обязанность своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора (статья 10 Закона о защите прав потребителей от 07.02.1992 №2300-1), что влечет соответствующую ответственность (статья 12 Закона о защите прав потребителей от 07.02.1992 №2300-1).

Но, к сожалению, в моей личной практике был суд, который отказал в удовлетворении требований к застройщику, уменьшившему на 10 см высоту потолков от проектной декларации, объяснив это технической ошибкой. У Вас конечно уже 20 см разницы, поэтому возможно стоит попытаться, если не жалко денег на гос.пошлину.

Размер гос.пошлины считается так:

В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, государственная пошлина уплачивается в сумме, исчисленной в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей (это 13 200 руб.) (ст.333,36 НК, п.3). Например, если у Вас иск на 1 730 000 руб., то госпошлина составит 3650 руб. (16850 минус 13200).