Квартиру продали и выписали незаконно

Здравствуйте, Елена.

Самый главный вопрос, квартира была приобретена по договору купли-продажи в собственность или предоставлена по договору найма?

Кто был собственником или нанимателем?

По общему правилу наниматели и члены семьи собственника сохраняют право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия в жилом помещении, но могут быть признаны утратившими право пользования судом в связи с выездом на новое место жительства и прекращением семейных отношений.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14
«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»

13. По общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным.
Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.
Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.

32. При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Можно начать с того, что на основании Ваших документов о регистрации в квартире по месту жительства требовать вселения в квартиру. Позвонить в полицию и сообщить о том что Вас не пускают в Ваше жилище, потребовать зафиксировать препятствие вселению.

После чего в судебном порядке требовать устранения препятствий в пользовании жилым помещением. Пусть ответчики доказывают, что законно сняли Вас с регистрационного учета.

Если обнаружится решение суда по этому поводу его надо будет обжаловать.

С уважением! Г.А. Кураев

Здравствуйте Елена!

Квартира как я понимаю была в вашем владении по договору социального найма и является государственной и муниципальной собственностью. То есть собственником квартира, так как она не была вами приватизирована является государство или муниципалитет, которые могут распоряжаться ею по своему усмотрению. Как правило в соответствии с жилищным законодательством если наниматель выезжает из жилого помещения в другое место жительства либо не выполняет обязательства по договору социального найма, то такое лицо как правило из квартиры выселяется, а договор социального найма квартиры расторгается. Тут так же следует учесть какое законодательство действовало в момент расторжения договора.

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 395-ФЗ)
4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Сначала следует разобраться в чьей собственности в настоящее время находится квартира, приватизирована она или нет, на каком основании столь долгое время отсутствовал наниматель. Но перспективы честно говоря в обжаловании действий наймодателя я не вижу, тем более по прошествии длительного времени, в том числе есть сомнения в том, что могут истечь сроки исковой давности.

Здравствуйте, Елена!

Квартира не приватизирована была.

Если квартира была неприватизирована и все выехали из нее, то считается, что договор найма с Вами расторгнут был с выездом из этой квартиры и с выпиской.

Здравствуйте, Лена. У вас не очень верное представление о ситуации. Вы пишете, что квартира была не приватизирована. И тут же пишете, что она была вам продана, вы отдали за нее деньги.

Первое — «не приватизирована», означает только одно — она была муниципальной, ведомственной, государственной — не важно. Важно, что она не могла принадлежать тому, кто вам как бы продал квартиру на праве собственности. А раз он не был собственником, то не имел права и продать ее вам. Соответственно, даже отдав за квартиру деньги, вы тоже не могли стать собственником этой квартиры.

В то время для покупки квартиры тоже недостаточно было просто передать деньги владельцу этой квартиры. Требовалось еще подписанный договор купли-продажи зарегистрировать в БТИ и получить там регистрационное удостоверение. В каких-то районах страны договор регистрировался в Советах народных депутатов.

И если ни в БТИ, ни в муниципали тете (правопреемнике Совета народных депутатов) нет никаких сведений о регистрации договора купли-продажи, вы ничего не купили. И собственником квартиры не стали.

Предполагаю, что вас просто обманули, получив с вас деньги. Затем лицо, владелец этой квартиры, приватизировал ее и продал. С учетом этого, а также значительности срока с момента, когда все это произошло — около 30 лет назад, нет никакой надежды, даже теоретической, что-то решить в суде — например, взыскать с этго как бы продавца выплаченную вами сумму. Суды стоят на страже экономической стабильности правоотношений. То есть, если бы у вас были даже основания для обращения в суд, такое обращение спустя 10-20-30 лет ничего бы не дало. Суд не станет признавать недействительность сделок (их могло быть уже с десяток с того времени) и нарушать права тех, кто купил, принял в дар или унаследовал с соблюдением закона эту квартиру за такой длительный период.

К тому же суд не может не учесть и то, что в течение такого длительного периода судьба квартиры вас не интересовала, на протяжении десятков лет вы не платили за коммунальные услуги (суды считатют, что эт освидетельствует об уьрате интереса к даному жилью), совершеннолетней вы стали давным-давно, но все это время не считали, что ваши права нарушены, а тут решили обратиться в суд. Увы, судебный процесс — очень жесткое мероприятие.

И также отсутствует за сроком давности и возможность привлечения к уголовной ответственности.

Все необходимо делать своевременно. Поэтому остается только одно — забыть про эту квартиру, хорошо, что все было давным-давно, и жить дальше. Мой вам совет — не тратьте напрасно время, силы и средства. Для обращения в суд нет оснований, а по закону, сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. У вас нет никаких доказательств, на которые вы могли бы ссылаться. А с учетом сроков истек даже предельный срок исковой давности для обращения в суд — 10 лет. По истечении этого срока, даже при наличии оснований суд не вправе признать сделку недействительной.

Что касается прописки, могу предположить, что наниматель квартиры, не являясь ее собственником, прописал вашу семью как членов семьи (не забыв при этом получить с вас деньги). До недавнего времени иногда удавалось таким образом обойти закон и передать муниципальную квартиру от нанимателя другому лицу путем вселения «родственников», указав, что они — члены семьи нанимателя. Разумеется, никакого права на квартиру у вселенных лиц при этом не возникало. И как правило, в судебном порядке они признавались и признаются судами утратившими право пользования квартирой и подлежат выселению. Если в вашем случае было то же самое (судя по описанию, все было именно так), то говорить о защите ваших прав в суде вообще не приходится. Прописка, регистрация не создает право собственности на квартиру. И ее наличие у вас в паспорте подтверждает только одно — когда-то вы проживали в этой квартиры. А поскольку она вам не предоставлялась в установленном порядке, вы можете считаться только временным жильцом — поднанимателем.

Здравствуйте.

Проанализировав все вопросы и ответы могу сделать следующие выводы.

Квартира Вами была именно куплена у собственника, поскольку:

Из документов выписка из жэка и паспорт старого образца с пропиской по адресу квартиры. Был переоформлен лицевой счёт
Еоена

Была передача денег, после этого лицевой счёт квартиры был переведён на маму, собственники все выписылись.
Еоена

Вернулся собственник квартиры кто продавал и продал Ее заново.
Еоена

Муниципальной она не могла быть, поскольку, во-первых, наниматель не вправе продавать не принадлежащее ему жилое помещение, а, во-вторых, Вас бы никто не зарегистрировал бы в квартире по недействительной сделке. Значит основания были.

Вы просто смешали все понятия — собственник, приватизация, муниципальная квартира

По законодательству, действовавшему на тот момент все сделки с недвижимостью подлежали обязательномунотариальному удостоверению и регистрации в БТИ.

Ваша мама помнит у какого нотариуса подписывала договор купли-продажи?

Сейчас вам необходимо: во-первых, искать юриста для представления ваших интересов в суде, с учетом того, что дело непростое, а, во-вторых, собирать информацию и документы, Нужно направить письменные запросы в БТИ, в нотариальную палату, если необходимо, в архив.

Найдете юриста, он уже самостоятельно определиться со способом защиты права и с предметом доказывания

И обязательно, при подаче иска, в качестве его обеспечения, накладывайте арест на недвижимое имущество