Оформление покупки квартиры с Договором Пожизненного содержания с иждевением

Здравствуйте, Павел!

Из того, что я смог выяснить, существует только 2-а способа расторжения ПСиС: 1) Расторгает рентополучатель в связи с невыполнением обязательств рентоплательщика — собственность возвращается к рентополучателю (соответственно налог) 2) Происходит выкуп ренты — собственность остается у рентоплательщика. Факт выкупа, передачи денег должен быть подтвержден нотариусом.
Павел

В вашем случае подходит как первый вариант, но расторгать лучше по обоюдному согласию, так и второй вариант.

Вопрос 1: В договоре ПСиС есть пункт 5 (см. вложение). Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон… Значит ли это, что им достаточно обеим у нотариуса отказаться от исполнения договора? Правильно ли я понимаю, что квартира отойдет к Маме? и можно с ней заключать куплю-продажу (вопрос налогов выше с точки зрения оформления)
Павел

Да все верно, расторгнув договор у нотариуса, Вы сможете выкупить квартиру напрямую у мамы, при этом ей прядется уплатить налог 13% так как квартира находится будет в ее собственности менее 5 лет.

Вопрос 2 более общий: Чтобы мне не получить квартиру с обременением в итоге, а им налоги, какой а) оптимальный б) безопасный способ оформления данной сделки Вы видите?
Павел

Наиболее безопасный способ это расторжение договора по обоюдному согласию через нотариуса и выкупа квартиры у мамы. При этом однозначно нужно регистрировать квартиру в Росреестре на маму и только после этого продавать, пусть возникнет обязанность уплатить налог, но так Вам надежнее.

Вопрос 3 дополнительный: И пришел в голову еще один вопрос — Дочь была замужем на момент заключения ПСиС с мамой, после развелась (когда и как не знаю), значит ли это, что в случае, например, выкупа ПСиС (снимается обременение), ее муж может претендовать на данную квартиру, т.к. часть времени выплаты осуществлялись в браке? Как избежать рисков претензий? (похоже вообще не платили)
Павел

Вот именно по этой причине, не советую выкупать квартиру у дочери. Так как право собственности было зарегистрировано в период брака, то бывший муж дочери может претендовать на долю в квартире, так как это будет считаться совместно нажитым имуществом и в последующим может попытаться оспорить сделку купли-продажи Вам, так как не было нотариального согласия на продажу от супруга.

Вопрос 1: В договоре ПСиС есть пункт 5 (см. вложение). Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон… Значит ли это, что им достаточно обеим у нотариуса отказаться от исполнения договора? Правильно ли я понимаю, что квартира отойдет к Маме? и можно с ней заключать куплю-продажу (вопрос налогов выше с точки зрения оформления).
Павел

Здравствуйте Павел, да, сторонам достаточно заключить нотариальное соглашение о расторжении договора ренты и действительно при последующей продаже квартиры у матери возникнет обязанность по уплате НДФЛ.

Вопрос 2 более общий: Чтобы мне не получить квартиру с обременением в итоге, а им налоги, какой а) оптимальный б) безопасный способ оформления данной сделки Вы видите?
Павел

К сожалению убить двух зайцев не получится, либо избавляйтесь от налогов, либо от обременения

Вопрос 3 дополнительный: И пришел в голову еще один вопрос — Дочь была замужем на момент заключения ПСиС с мамой, после развелась (когда и как не знаю), значит ли это, что в случае, например, выкупа ПСиС (снимается обременение), ее муж может претендовать на данную квартиру, т.к. часть времени выплаты осуществлялись в браке? Как избежать рисков претензий? (похоже вообще не платили)
Павел

Даже если не платили, то в любом случае квартира относится к совместно нажитому имуществу, так как рента — это возмездная сделка.

б) право мамы не регестрируется в) сразу идет регистрация на меня.
Павел

При расторжении ренты не зарегистрировать право собственности на мать не получится, иначе данную сделку не пропустит росреестр

Павел, здравствуйте! Давайте по порядку рассмотрим Ваши вопросы. Итак расторжение по письменную заявлению обеих сторон допускает п.5. Договора, так же ст.450 ГК РФ

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В Вашем случае если у нотариуса будет расторгнут договор, то проблем я не вижу, это будет подтверждено. Правда Вы правильно заметили, что в этом случае право должно перейти к получателю ренты.

Вопрос 2 более общий: Чтобы мне не получить квартиру с обременением в итоге, а им налоги, какой а) оптимальный б) безопасный способ оформления данной сделки Вы видите?
Павел

Безопасный способ для Вас лично тут напрямую заключить договор купли-продажи с получателем ренты, когда ей вернется право собственности. По крайней мере, риски в данном случае будут минимальны. Я бы рекомендовал этот вариант, поскольку меньше всего возможных проблем будет в будущем.

И пришел в голову еще один вопрос — Дочь была замужем на момент заключения ПСиС с мамой, после развелась (когда и как не знаю), значит ли это, что в случае, например, выкупа ПСиС (снимается обременение), ее муж может претендовать на данную квартиру, т.к. часть времени выплаты осуществлялись в браке? Как избежать рисков претензий? (похоже вообще не платили)
Павел

Это уже будут взаимоотношения супругов, и уже они сами должны решить как им распределить расходы. Поскольку последствия договора ренты прекратились по соглашению сторон, получатель ренты вернул себе собственность на законных основаниях, то Вы купили так же на законных основания, далее Вас та ситуация ни коем образом не касается.

С Уважением!

1) Расторгает рентополучатель в связи с невыполнением обязательств рентоплательщика — собственность возвращается к рентополучателю (соответственно налог)
Павел

Здравствуйте Павел!

В дополнение к консультациям юристов прилагаю разъяснения из ПС «Консультант Плюс» о порядке расторжения договора ренты.

«Электронный журнал „Азбука права“, 27.01.2017
КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР РЕНТЫ?

Договор ренты — это соглашение, по которому получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество в обмен на периодические денежные выплаты либо предоставление средств на содержание в иной форме. Рента может быть постоянной или пожизненной. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением (ст. 583 ГК РФ).
Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон или при наличии оснований, предусмотренных законом. Основания и условия расторжения договора ренты зависят от ее вида.
Так, расторгнуть договор пожизненной ренты, в частности договор пожизненного содержания с иждивением, можно только по требованию получателя ренты, если плательщик ренты существенно нарушил условия договора. Расторгнуть договор постоянной ренты можно и по требованию плательщика ренты, если имущество, переданное под выплату ренты, случайно погибло (п. 2 ст. 595, п. 1 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).
Кроме расторжения договора ренты закон предусматривает также возможность выкупа ренты. При постоянной ренте требовать выкупа ренты вправе как получатель ренты, так и ее плательщик (ст. ст. 592, 593 ГК РФ), при пожизненной ренте — только получатель (п. 1 ст. 599 ГК РФ).
Для расторжения договора ренты (выкупа ренты) рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите, имеются ли основания для расторжения договора ренты (выкупа ренты).
Основания для расторжения договора ренты
Получатель ренты вправе требовать расторжения договора ренты в следующих случаях:
1) плательщик ренты не выполняет обязанности по обеспечению своих обязательств или по страхованию риска ответственности за невыполнение этих обязательств или утратил обеспечение по своим обязательствам — если под выплату ренты была передана денежная сумма или иное движимое имущество. В этом случае помимо расторжения договора можно потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст. 587 ГК РФ);
2) плательщик ренты существенно нарушил условия договора пожизненной ренты. В этом случае получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, а если имущество было передано бесплатно, то он может потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ);
3) плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением. В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата имущества без компенсации расходов, понесенных плательщиком ренты в связи с содержанием получателя. Право на возврат имущества принадлежит получателю ренты независимо от того, за плату или бесплатно оно передавалось плательщику ренты при заключении договора (п. 2 ст. 605 ГК РФ).
Существенное нарушение — это нарушение, которое влечет для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Случаи существенного нарушения условий рекомендуется заранее указать в договоре ренты. Таким случаем может быть, например, непредоставление плательщиком ренты содержания в течение определенного периода времени.
Также существенным нарушением можно признать замену плательщиком ренты по своей инициативе без согласования с получателем ренты ухода за ним на выплату ему денежных средств, если согласно условиям договора прямо оговорен способ выполнения плательщиком ренты своих обязательств (Определение Верховного Суда РФ от 02.10.2012 N 5-КГ12-51).

Основания для выкупа ренты
Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях (ст. 593 ГК РФ):
1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на год;
2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
3) плательщик ренты признан неплатежеспособным;
4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.
В договоре ренты могут быть предусмотрены и иные основания для выкупа ренты.
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Это возможно, если в договоре не предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть реализовано при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК РФ).
Получатель пожизненной ренты, в том числе получатель пожизненного содержания с иждивением, вправе требовать выкупа ренты плательщиком, если плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору (п. 1 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Шаг 2. Направьте другой стороне предложение о расторжении договора (выкупе ренты).
При наличии оснований для расторжения договора или выкупа ренты направьте другой стороне соответствующее предложение.
Плательщик постоянной ренты вправе заявить требование о ее выкупе в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, если он предусмотрен договором ренты (п. 2 ст. 592 ГК РФ).
Выкупная цена, как правило, определяется договором. Если она не определена, то ее приравнивают к сумме ренты, переданной получателю в течение последнего года. Если имущество было передано безвозмездно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (ст. 594 ГК РФ).

Шаг 3. Заключите соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты).
Соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты) подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 452, ст. 584 ГК РФ).
Одностороннее расторжение договора ренты по требованию стороны договора или принудительный выкуп ренты возможны только в судебном порядке.
Если другая сторона отказалась расторгнуть договор (выкупить ренту) или если вы не получили от нее ответ в срок, указанный в предложении или установленный в договоре, а при отсутствии такового — в 30-дневный срок, вы вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора (выкупе ренты) (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Шаг 4. Обратитесь в суд с исковым заявлением о расторжении договора ренты (выкупе ренты) и дождитесь принятия решения.
Подайте исковое заявление в районный суд по месту жительства ответчика. Если в иске заявлено требование о возврате переданного плательщику ренты недвижимого имущества, то исковое заявление предъявляется в районный суд по месту нахождения этого имущества (ст. ст. 24, 28, 30 ГПК РФ).
Уплатите госпошлину исходя из цены иска (п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Справка. Размер госпошлины
Размер госпошлины составляет при цене иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ):
— до 20 000 руб. — 4% от цены иска, но не менее 400 руб.;
— от 20 001 руб. до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.;
— от 100 001 руб. до 200 000 руб. — 3200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 руб.;
— от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. — 5200 руб. плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 руб.;
— свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.

К исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):
— квитанцию об уплате госпошлины;
— копии иска и прилагаемых к нему документов для ответчика и третьих лиц;
— договор ренты;
— расчет взыскиваемой суммы;
— доказательства существенного нарушения договора ответчиком;
— документы, подтверждающие досудебный порядок урегулирования спора — предложение о расторжении договора (выкупе ренты) и отказ (если имеется) (при наличии);
— документы на переданное под выплату ренты имущество и др.
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок для подачи апелляционной жалобы составляет один месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Шаг 5. В случае возврата недвижимого имущества зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.
Если стороны договора ренты заключили соглашение о расторжении договора, предусматривающего возврат недвижимого имущества получателю ренты, или если соответствующее решение принял суд, переход права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре (ст. 131 ГК РФ, ст. 9, ч. 1 ст. 14, ст. 15 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Для этого необходимо представить заявление о государственной регистрации, соглашение сторон либо решение суда и предварительно уплатить госпошлину в размере 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Обратите внимание!
Госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 при условии подачи заявления о регистрации и уплаты госпошлины через Портал государственных и муниципальных услуг (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Заявление и необходимые документы можно представить одним из следующих способов (ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ, п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):
— лично либо через представителя по доверенности, в отделение Росреестра, в том числе уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме, или МФЦ;
— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
— в электронной форме через Интернет, в том числе через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций) или сайт Росреестра.
Нотариус, который удостоверил соглашение о расторжении договора, может представить заявление о государственной регистрации самостоятельно.
Срок государственной регистрации составляет, в частности, 7 рабочих дней с даты приема Росреестром заявления и документов, а если документы подаются через МФЦ — 9 рабочих дней. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов (соглашение о расторжении договора ренты), ее срок составляет три рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — один рабочий день, при обращении через МФЦ — пять рабочих дней (п. п. 1, 2, 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона 218-ФЗ).
Проведенная регистрация перехода права на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).