Каковы риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой?

Глеб Игоревич, здравствуйте!

Незаконная перепланировка, которую провел предыдущий собственник может обернуться для нового владельца большой проблемой – согласованием и узакониванием уже проведенных работ. Поэтому еще на этапе приобретения жилья важно убедиться, что любые перестроения произведены с разрешения соответствующих государственных органов.

Во-первых, важно знать о том, что действующее законодательство не содержит норм, которые бы запрещали продавать квартиру с несогласованной планировкой. Для продавца – это плюс, для покупателя минус. У нового собственника есть два пути:

— представить все документы на перепланировку и самому узаконить ее;

— привести строение недвижимости в его первоначальный вид в соответствии с поэтажным планом (по предписанию).

Также есть шансы согласовать перепланировку как планируемую или задним числом.
Сделать это можно при определенных условиях. В частности, если в процессе работ
не проводились недопустимые мероприятия (например, балкон с жилой комнатой не
объединяли), а также не изменялись несущие конструкции. Выполняются такие
условия или нет проверит инженер автора проекта дома. Он придет в квартиру,
чтобы оценить состояние несущих стен и составить свое заключение*.

В техническом заключении инженера указывается строительная оценка состояния недвижимости – работоспособность и анализ несущей конструкции. Документ оформляется в двух ситуациях: при планируемой перепланировке и в случае ранее выполненной перепланировке.

Если инженер обнаружит, что в квартире без разрешения были затронуты несущие стены (пусть даже это сделал предыдущий собственник), то согласовать эту перепланировку как планируемую новому владельцу не разрешат. Более того, его привлекут к административной ответственности.

Штраф для физического лица за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах составляет от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. (п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). При перепланировке жилых домов или помещений от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб. (п.
1 ст. 7.21 КоАП РФ). Несмотря на то, что штрафы незначительные, новому собственнику расслабляться не стоит. Так как сложнее дело обстоит с мерами по восстановлению жилого помещения в прежнее состояние (п. 3 ст. 29 ЖК РФ). Если этого не сделать, то последствия гораздо страшнее. Так, в соответствии с пунктом 5 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, по решению суда квартиру нового владельца могут продать на публичных торгах. Собственнику выплатят вырученные от продажи деньги за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Плюс нового следующего собственника обяжут привести квартиру в прежнее состояние.

Обычно предписание о согласовании незаконной перепланировки или приведении ее к прежнему состоянию выдают сроком от 4-х месяцев до полугода. Практика
показывает, что этого времени мало. Но срок можно продлить, если явно
демонстрировать жилищному инспектору проводимые работы.

У нового собственника при покупке квартиры в ипотеку с незаконной перепланировкой
могут возникнуть сложности с банком. Он может отказать в выдаче кредита, так
как при несогласовании перепланировки квартиру могут изъять госорганы. Или же
обязать нового владельца в определенной срок оформить перепланировку,
проведенную предыдущим собственником.

Продавцу квартиры также важно задуматься, так как цена продажи жилья с незаконной
перепланировкой обычно гораздо ниже стоимости аналогичных объектов на рынке.
Целесообразнее заранее согласовать произведенную перепланировку и уже потом
продавать. Тем более, что дизайнерское жилье всегда дороже обычных типовых
квартир.

Вот какие документы нужны новому собственнику на согласование перепланировки квартиры:

1. Проект перепланировки квартиры. Он отразит изменения в конфигурации жилья. Если согласовывается проведение перепланировки по типовому проекту, проект перепланировки не нужен. Типовые проекты есть на сайтах региональных или муниципальных органов власти, которые согласовывают перепланировки. Например, в Москве — Мосжилинспекция (п. 2.4 п. 2.4 Административного регламента, утв. постановлением Правительства Москвы от 25.10.11 № 508-ПП).

Если у собственника индивидуальный проект, то обратитесь в проектную компанию или к предпринимателю, имеющим СРО о допуске к проектным работам (п. 2.10.5
Административного регламента).

2. Заявление о перепланировке. Его форма утверждена постановлением Правительства Правительства РФ от 28.04.05 № 266. Он для всех регионов одна.

3. Правоустанавливающие документы на квартиру. Представить можно подлинники или нотариально заверенные копии. Если квартира принадлежит вам на праве собственности или вы проживаете в ней по договору найма жилого помещения, то свидетельство о праве собственности или договор социального найма. Если квартира в новостройке и на нее еще нет свидетельства о собственности, то пакет документов, включающий договор участия в долевом строительстве, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры, согласие застройщика на проведение перепланировки, справка от застройщика об исполнении участником долевого строительства его договорных обязательств.

4. Технический паспорт квартиры. Если квартира находится в доме, который является памятником архитектуры, истории или культуры, может также понадобиться заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки. Это заключение собственник вправе сам не представлять, так как орган власти, согласовывающий перепланировку, должен запросить их самостоятельно. Кстати, свидетельство о праве собственности можно также не прикладывать, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРП (п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ).

Желаем удачи!