Как мне выгодней обменяться квартирами с сыном?

Добрый день!

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Лучший вариант договор дарения, при этом обязательно подтвердить родство.

С учетом того, что недвижимость в собственности более 5 лет, налог на доходы физлиц (НДФЛ) у Вас не возникнет. (ст. 217.1. Налогового Кодекса РФ)

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период,
а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества
осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.2.
Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые
налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества,
освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился
в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного
срока владения объектом недвижимого имущества и более.

3.В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом
недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого
имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих
условий:
1)право собственности на объект недвижимого имущества получено
налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от
физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким
родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено
налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества
по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Исходя из положений п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного
товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении
мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая
из сторон реализует свой товар. Соответственно,для целей
налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по
реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.

Поэтому, Вы можете смело подарить друг другу Вашу недвижимость.