Аспекты регулирования права доли на общем земельном участке под МЖД

Здравствуйте, Дмитрий.

Все будет зависеть от того, оформлена ли указанная Вами так называемая придомовая территория, поставлена ли она на кадастровый учет, включена ли в состав общего имущества МКД.

Если да, то возможна передача части этого земельного участка или его всего по решению общего собрания, в размере 2/3 от участников собрания, собранного при наличии кворума.

Жилищный кодекс
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, заключении договора банковского вклада (депозита) в целях размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете (далее — специальный депозит), совершении операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, специальном депозите в российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет, специальный депозит, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, специальном депозите в российских кредитных организациях;
(п. 1.1-1 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 355-ФЗ)
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
(п. 1.2 введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 — 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Добрый день!

Вопрос: данные помещения закрепляются в пользование за человеком или за определённой квартирой, в которой тот или иной человек проживает?
Дмитрий

Если нет заключенного соглашения между собственниками квартир о порядке пользования земельным участком, то считается, что строения общие, на мой взгляд, так как участок является общим имуществом:

ст. 36 ЖК РФ: 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом, есть те, у которых вообще ничего нету.Как быть? Пожалуйста, если можно, ваш комментарий.
Дмитрий

На общем собрании решать такой вопрос и по возможности определить порядок пользования участком. Определить, что строения часть участка на котором расположены строения будет принадлежать определенному физическому лицу.

вопрос: собственники нежилых помещений участвуют в долевой собственности наравне с собственниками жилых?
Дмитрий

Считаю, что да, так как в указанной статье идет речь о помещениях не разграничивая их на жилые и нежилые.

Здравствуйте.

данные помещения закрепляются в пользование за человеком или за определённой квартирой, в которой тот или иной человек проживает?

Владение и пользование общедомовым имуществом к которому относиться придомовая территория. в том числе и возведение строений осуществляется по решению общего собрания собственников МКД. Если нет такого решения то пользование осуществляется по факту на основании приобретательской давности и переход владения осуществляется по соглашению между владельцами. По сути это незаконные самовольные строения право на которые не за кем не заригистрированно и в месте с квартирой не передается.

Может ли здесь иметь место другое перераспределение, отличное от прежде
сложившейся практики пользования?

Только по соглашению владельцев или по суду.

Конкретно, наш случай такой: в доме одно лицо выкупило сразу четыре квартиры с претензией заполучить сразу четыре нежилых помещения во дворе, которые когда-то были в пользовании за прежними хозяевами этих квартир. При этом, есть те, у которых вообще ничего нету.Как быть?

Возможно у него есть соглашение ( договор) с предыдущим собственником и владельцем данных сараев. Вы можете его оспорить в суде.

Пожалуйста, если можно, ваш комментарий.
Следующая ситуация, косвенно вытекающая из предыдущей: Многоквартирный
жилой дом на земельном (сформированный, с выделенными границами, кадастровый паспорт) участке в общей долевой собственности собственников помещений.
вопрос:

собственники нежилых помещений участвуют в долевой собственности
наравне с собственниками жилых?

Собственники нежилых помещений участвуют в долевой собственности на общедомовое имущество.

Каким образом, с точки зрения современного земельного законодательства
(нормы и положения Закона), регулируются вопросы выделения части этой
земли в пользование, передачу во временную или долгосрочную(бессрочную?!)
аренду одному из собственников, который, например, заявил о желании
построить гараж, реконструировав для этого своё нежилое помещение?

По согласию 2/3 голосов общедолевых собственников на основании решения собрания.

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Очной или заочной формы собрание может считаться правомочным для
рассмотрения данного вопроса и принятия решения по нему?
Какое соотношение голосов (простое большинство, 2/3 или 100%
голосов)должно быть для принятия положительного решения по данному
вопросу.

Как очное так и заочное считается правомочным при соблюдении его порядка проведения и наличия кворума 2/3 голосов от общего числа собственников МКД

При каких обстоятельствах решение может считаться не принятым?

Как правило это отсутствия кворума и нарушения порядка голосования.

Что нужно обязательно сделать для того, чтобы не допустить подобного
строительства и самовольного захвата земли?

Во первых за этим должны следить совет дома во главе с председателем, УК который вы платите деньги за управление МКД это их прямые обязанности. Так же очень эффективны коллективные жалобы в жилищную инспекцию и прокуратуру. И последнее суд.

Требуется ли разрешение
муниципальных властей по данному поводу?

На любое капитальное строительство требуется разрешение ( ст 51 Гр Кодекса) его отсутствие говорит о незаконности строительства. Объект считается самовольным строение и подлежит сносу по требованию собственников земельного участка. Контроль осуществляет отдел градостроительства и архитектуры администрации

Должен ли быть
проект, план-схема границ отторгаемой земли?

Все это должно быть в разрешении

заполучить сразу четыре нежилых помещения во дворе, которые когда-то были в пользовании за прежними хозяевами этих квартир.
Дмитрий

Добрый день. Дмитрий, ранее просто сложился такой порядок, что именно бывшие собственники возможно данные нежилые помещения построили, но это не говорит о том, что настоящий собственник единолично вправе ими пользоваться по причине, что:

не является собственником данных нежилых помещений, а они построены на земельном участке, который относится к общедомовому имуществу и строительство на нем возможно было только с согласия собственников МКД.

вопрос: собственники нежилых помещений участвуют в долевой собственности наравне с собственниками жилых?
Дмитрий

Да, верно. Более того, данные нежилые помещения скорее всего не зарегистрированы в Росреестре, т.е. являются бесхозными и может быть принято решение о их сносе, как незаконно построенных

Каким образом, с точки зрения современного земельного законодательства (нормы и положения Закона), регулируются вопросы выделения части этой земли в пользование, передачу во временную или долгосрочную(бессрочную?!)
Дмитрий

На общем собрании собственников МКД

ЖК РФ, Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

аренду одному из собственников, который, например, заявил о желании построить гараж, реконструировав для этого своё нежилое помещение?
Дмитрий

Дмитрий, т.к. земельный участок является собственностью всех собственников МКД, то его аренда одним из собственников невозможна, а только передать в аренду можете на основании решения третьему лицу.

А пользоваться участком может каждый собственник пропорционально доле своего имущества, либо на собрании определить порядок пользования земельным участком

Очной или заочной формы собрание может считаться правомочным для рассмотрения данного вопроса и принятия решения по нему? Какое соотношение голосов (простое большинство, 2/3 или 100% голосов)должно быть для принятия положительного решения по данному вопросу.При каких обстоятельствах решение может считаться не принятым?
Дмитрий

Оба варианта. Должно быть набрано не менее 2/3 голосов

ЖК РФ, Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 — 3.1, 4.2, 4.3части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Что нужно обязательно сделать для того, чтобы не допустить подобного строительства и самовольного захвата земли?
Дмитрий

Обратиться в суд с иском о сносе, либо с жалобой в градостроительный комитет

Требуется ли разрешение муниципальных властей по данному поводу? Должен ли быть проект, план-схема границ отторгаемой земли?
Дмитрий

Границы уже определены, остальное решают собственники МКД

Здравствуйте, Дмитрий!

Что нужно обязательно сделать для того, чтобы не допустить подобного строительства и самовольного захвата земли?
Дмитрий

В дополнение к мнениям коллег, добавлю, что даже при наличии решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об использовании земельного участка не всегда данное решение будет правомерным.

Общее собрание как орган управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ) обязано соблюдать установленные ст. 161 ЖК РФ требования к деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе соблюдать требования законодательства Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей и т.п. (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ).
Одной из мер обеспечения противопожарной безопасности является организация беспрепятственного проезда пожарной техники к месту пожара. На это прямо указано в п. 1 ч. 1 ст. 90 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», согласно которому для зданий и сооружений должно быть обеспечено устройство пожарных проездов и подъездных путей к зданиям и сооружениям для пожарной техники, специальных или совмещённых с функциональными проездами и подъездами.

А если построенные (даже при наличии решения общего собрания) гаражи будут препятствовать проезду пожарной техники, то это решение можно оспорить.

С Уважением, Олег Рябинин.