Сколько должна составлять арендная плата в год за з/у, расположенный в г.Новочеркасске Ростовской обл, площадь 1 га, КС 22 млн, назначение-придорожный сервис

Здравствуйте. Ставка арендной платы в 6 % от кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания установлена Решением Городской Думы г. Новочеркасска № 88 от 22.07.2016 года. Участок, который находится у Вас в аренде как раз предназначен для этих целей, поэтому снижение именно ставки арендной платы в процентах считаю что в Вашем случае не возможно. Оспаривать решение Городской Думы на мой взгляд бесперспективно и нецелесообразно.

Предлагаю для снижения арендной платы пойти путем снижения кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость Вашего участка явно завышена по отношению к рыночным ценам на аналогичные участки. Для снижения кадастровой стоимости Вам необходимо провести независимую оценку земельного участка, получить положительное заключение из СРО, в котором будет состоять оценщик, и обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вашему регионы. Либо же Вы можете обжаловать размер кадастровой стоимости в судебном порядке.

Примеры судебной практики:

Определением от 15.05.2013 N ВАС-2454/13 по делу N А41-21875/2011 установил, что "… суды сделали правильный вывод о том, что действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенного в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости". Более ранним своим Определением (от 13.03.2013 N ВАС-2384/13 по делу N А54-4767/2011) Высший Арбитражный Суд РФ установил, что "… несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного участка его рыночной стоимости (с учетом отчета оценщика о рыночной стоимости земельного участка, не оспоренного ответчиками) нарушает права заявителя как собственника земельного участка и плательщика земельного налога", исходя из цели обращения истца — уменьшения кадастровой стоимости земельного участка за счет устранения в государственном кадастре недвижимости недостоверных данных о кадастровой стоимости земельного участка… и удовлетворил требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости земельного участка...«В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.07.2013 по делу N А33-18103/2012 определено, что »… установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методом массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости". ФАС Поволжского округа в своем Постановлении от 10.07.2013 по делу N А57-10513/2012 определил, что "… на основании отчета эксперта удовлетворил требование о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки земельного участка и внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка".
источник отрасли-права.рф/article/7240

В случае, если кадастровая стоимость будет уменьшена у Вас уменьшится и размер арендной платы.

Доброго времени суток, Мария.

Полностью согласен с коллегой и вижу следующие пути решения.

Для обжалования начисленной арендной платы нужно обжаловать:

— либо Решением Городской Думы г. Новочеркасска № 88 от 22.07.2016 года что на самом деле очень сложно и думцы подстраховали себя рядом нормативной документации обосновывая ставку.

— Либо обжаловать кадастровую стоимость от которой начисляется арендная плата за участок вот этот путь мне представляется наиболее реальным и кадастровую стоимость можно обжаловать как в судебном порядке так и во внесудебном я бы Вам хотел предложить внесудебный порядок и так.
В соответствии с законодательством об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия)(порядок создания и работы комиссий утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 ).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены:
физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии предусмотрена статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №
135-ФЗ и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.03.2012 № 263. Комиссии созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.
Для обращения в Комиссию необходимо оформить заявление о пересмотре кадастровой стоимости (форму заполнить лучше со знанием дела).
Оспаривание кадастровой стоимости в суде осуществляется в установленном законодательством порядке (коллега привел судебную практику) если вы не согласны с выводами комиссии.
Причем для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Как правило комиссия снижает кадастровую стоимость
С Уважением, Виталий.

Можно ли через суд снизив ставку — применить ее с САМОГО начала договора аренды?! Очень нужно снизить ставку и стоимость долга.
мария

Мария, добрый день. В дополнение к мнению коллег, к которому я присоединяюсь и совершенно согласен с тем, что в данном случае уменьшение расходов на арендную плату возможно лишь путем снижения кадастровой стоимости ЗУ, дополню, что в случае изменения кадастровой стоимости новая стоимость будет применяться только с момента вынесения соответствующего решения суда.

В подтверждение позиции рекомендую ознакомиться с соответствующим письмом Минфина:

Вопрос: Об определении налоговой базы по земельному налогу, если в государственный кадастр недвижимости внесены изменения в части установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, на основании решения суда.
Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 12 июля 2013 г. N 03-05-05-02/27214
В Департаменте налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрено письмо по вопросу об определении налоговой базы по земельному налогу и сообщается следующее. Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом («п. 1 ст. 391» Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии с «п. 5 ст. 65» Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно «ст. 3» Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
На основании «п. 3 ст. 66» Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в «Постановлении» от 28.06.2011 N 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. Вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации («ст. 6» Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации»).
Таким образом, территориальные органы Росреестра обязаны исполнить решение суда и внести в государственный кадастр недвижимости изменения в части установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, по состоянию на дату, указанную в данном решении суда. При этом указанные изменения учитываются при исчислении земельного налога только после их внесения в государственный кадастр недвижимости, в связи с чем право на перерасчет сумм земельного налога возникает только с даты изменения кадастровой стоимости земельного участка, указанной в государственном кадастре недвижимости.

Одновременно сообщается, что выработка государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере земельных отношений, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки, а также осуществление регулирования оценочной деятельности относятся к компетенции Минэкономразвития России. Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
12.07.2013

В дополнение к мнению коллег, к которому я присоединяюсь и совершенно согласен с тем, что в данном случае уменьшение расходов на арендную плату возможно лишь путем снижения кадастровой стоимости ЗУ, дополню, что в случае изменения кадастровой стоимости новая стоимость будет применяться только с момента вынесения соответствующего решения суда.
Колковский Юрий

Поправлю коллегу. Эта ситуация уже 2014 году урегулирована на законодательном уровне. Согласно п.1 ст.391 НК РФ

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Это касается не только собственности на землю, но и аренды. То есть если Вы обратитесь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в этом году, Вам сделают перерасчет за весь 2017 год (таким образом получится часть задолженности за 2016 год погасить зачетом, если Вы что-то платили за 2017, или просто снизить размер задолженности в целом).

Добрый день. Кадастровая стоимость — это не правовая, а экономическая категория. Поэтому Вы должны рассмотреть в первую очередь экономическую выгоду.

— Отчет об оценке ЗУ будет стоить около 20-25 т.р.

-положительное экспертное заключение СРО около 15 т.р.

— рассмотрение административного иска будет по КАС РФ, который требует наличие юридического образования (Статья 55. Требования к лицам, которые могут быть представителями в суде)

Ответчиками является Правительство области (орган, утвердивший результаты последней государственной кадастровой оценки), Росреестр. Из моего опыта 50х50, что ответчик при наличии положительного экспертного заключения (рассматривается наравне с другими доказательствами) не будет ходатайствовать о проведении экспертизы.

Не всегда оспаривание экономически оправданно.