Как защитить себя от проблемы неполучения полной суммы денежных средств после подписания и гос.регистрации договора купли-продажи, которые могут возникнуть

Здравствуйте, Татьяна!

Такая вероятность будет исключена, если Вы будете закладывать деньги в ячейку вместе с покупателем.

Именно так и должно происходить при такой схеме расчетов между сторонами при купле-продаже.

Я — Продавец. В Договор хочу вставить вышеуказанный пункт. Возможная ситуация в процессе сделки: Деньги в полном объеме заложены в банковскую ячейку, договор зарегистрирован. При выемке Продавцом ден. средств. оказывается, что в ячейке находится не вся сумма средств. Покупатель не хочет расторгать договор, хотя полная сумма средств в указанный период Продавцом не получена. Как выше указанный пункт защищает меня? Или надо добавить еще что-то / переформулировать и т.п.?
Татьяна

Добрый день, Татьяна.

Указанный выше Вами пункт тут не требуется вообще.

Если покупатель Вам не заплатит полную сумму, то в таком случае Вы сможете расторгнуть договор на основании ст. 450, 488 ГК РФ:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017)ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)ГК РФ Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Поэтому Ваши интересы в этом случае и так защищены.

Только вот надо внимательно и лучше при свидетелях пересчитывать деньги после их получения из ячейки, иначе потом можно не доказать, сколько там было денег.

«Стороны договорились о расторжении настоящего договора в случае неполучения Продавцом в течение срока действия договора банковской ячейки полной суммы денежных средств, указанных в п.… договора»?
Татьяна

Татьяна, добрый день! Само по себе неполная уплата стоимости квартиры по договору судами не признается существенным нарушением договора влекущим для продавца право требовать его расторжения на основании ст. 450 ГК, в этом случае у продавца только право через суд требовать остаток стоимости + проценты за просрочку, но если такое условие будет включено в договор у продавца при неполной оплате будет право требовать расторжения договора, нарушений законодательства тут нет

Татьяна, здравствуйте. Да, надо перефразировать. «Договорились о расторжении» означает, что должно быть составлено соглашение о расторжении, подписанное обеими сторонами. Вторая сторона может от этого уклониться. Поэтому надо предусмотреть право Продавца на односторонний отказ от исполнения Договора в случае неполучения полной суммы денежных средств. Односторонний отказ означает, что достаточно получения Покупателем уведомления Продавца об отказе от договора, чтобы договор юридически прекратился. Кроме того, советую в данном пункте предусмотреть последствия одностороннего отказа от исполнения договора. А именно, что с момента прекращения договора Продавец имеет право зарегистрировать за собой право собственности на Квартиру, при этом Покупатель обязуется подать заявление о регистрации перехода права к Продавцу в регистрирующий орган. Установить штраф за нарушение Продавцом указанного обязательства.

Также при открытии ячейки советую иметь при себе свидетеля, чтобы в случае необходимости составить акт о том, что в ячейке была не вся сумма.

Доброго времени суток, Татьяна.

В связи с множественностью мнений коллег считаю возможным добавить один существенный нюанс связанный с внесением данных пунктов в договор купли-продажи недвижимости.

Важно понять чего Вы желаете при не получении денег в полном объёме, права требовать не дополученное или право расторгнуть договор и вернуть стороны в первоначальное положение.

Как прописать пункт считаю правильными мнения коллег

Поэтому надо предусмотреть право Продавца на односторонний отказ от исполнения Договора в случае неполучения полной суммы денежных средств. Односторонний отказ означает, что достаточно получения Покупателем уведомления Продавца об отказе от договора, чтобы договор юридически прекратился. Кроме того, советую в данном пункте предусмотреть последствия одностороннего отказа от исполнения договора. А именно, что с момента прекращения договора Продавец имеет право зарегистрировать за собой право собственности на Квартиру, при этом Покупатель обязуется подать заявление о регистрации перехода права к Продавцу в регистрирующий орган. Установить штраф за нарушение Продавцом указанного обязательства.
Янкина Наталья

«Продавец вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке путем направления Покупателю уведомления о расторжении Договора в случае нарушения Покупателем срока оплаты, а также передачи неполной суммы денежных средств, предусмотренной настоящим Договором».
Берестов Сергей

Добавил бы также «что окончательный расчёт подтверждается распиской продавца о получении денежных средств по договору».

Мы обычно прописываем в договорах следующим образом

«Расчёт между сторонами производиться в следующем порядке:

Часть стоимости в размере 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей оплачено покупателем до подписания настоящего договора.

2 800 000 (прописью) рублей подлежит закладыванию в индивидуальный банковский сейф в хранилище доп офиса №9038/01136 ПАО Сбербанк России по Адресу г. Москва. ул. Бутырская, дом 2/18, перед сдачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности в Управлении Росреестра по Москве… После осуществления государственной регистрации перехода права собственности Продавец получает доступ к индивидуальному банковскому сейфу при предъявлении в банк экземпляра договора с отметкой о произведённой государственной регистрации, на условиях оговорённых в договоре аренды банковского сейфа между банком и Покупателем»

Полный и окончательный расчёт за указанную (ваш объект) оформляется распиской продавца подтверждающей получение Продавцом денежных средств от Покупателя в соответствии с условиями настоящего договора."

Теперь с наличием фактической рассрочки в расчётах по договору Росреестр зарегистрирует ипотеку в силу закона на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ и прописывать это в договоре не нужно если регистратор видит что на момент регистрации расчёта нет он это сделать обязан.

Вы имеете право в договоре прописать «стороны договорились о том что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ право залога у Продавца на указанную (ваш объект) не возникает.» и тогда росреестр не будет регистрировать ограничение ипотеку.

С Уважением.