Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Что делать, если застройщик предлагает принять строение по другому кадастровому номеру?
Добрый день! Подскажите пожалуйста, если в предварительном договоре купли-продажи на земельный участок и квартира в таунхаусе расположенная на этом участке прописан один кадастровый номер, а застройщик хочет передать строение на другом участке, с другим кадастровым номером, в то время как строений по указанному в предварительном договоре купли-продажи кадастровому номеру так и не зарегистрированно, и даже не возведено. По смыслу речь идет о договоре инвестирования (ФЗ 214). Возможно ли расторжение такого договора? Это мошенничество?
- 2051.png
- Снимок экрана 2017-03-09 в 10.37.55.png
Игорь, здравствуйте.
По общим правилам гражданского законодательства и ст. 4, 8 Закона № 214-ФЗ передаче участнику долевого строительства/инвестору подлежит тот объект долевого строительства (то помещение, квартира, дом), который был указан в заключенном с Застройщиком договоре.
В предварительном договоре у Вас указан земельный участок с одним кадастровым номером, а фактически строение хотя передать помещение на участке с другим кадастровым номером. Это означает, что в случае возникновения спора, обязательства по предварительному договору со стороны Застройщика не будут исполнены. Необходимо уточнять — менялся ли кадастровый номер земельного участка (возможно он был преобразован, разделён, выделён и т.п.) и вносить соответствующие изменения в текст предварительного договора.
В этом случае имеет смысл говорить о приёмке надлежащего объекта по договору.
Предварительный договор расторгается в таком же порядке как и обычный договор, но с оговорками, сделанными в тексте самого договора и с возвратом всех средств, уплаченных Застройщику.
Учитывая, что ст. 1 Закона № 214-ФЗ запрещает заключение с участником долевого строительства договоры, не поименованные в указанной статье (в т.ч. и предварительные договоры), сначала придётся доказать в суде, что Ваши с Застройщиком отношения подпадают под регулирование Закона № 214-ФЗ, чтобы у Вас была возможность взыскать законную неустойку.
Ну и напоследок — предварительные договоры с дольщиками заключаются вне рамок Закона № 214-ФЗ, как правило, чтобы избежать требования об обязательной государственной регистрации такого договора и, соответственно, чтобы у Застройщика не были сильно связаны руки. Советую быть повнимательней с Вашим Застройщиком раз договор уже заключен.
Денис, спасибо большое за ваш ответ! Участок на котором должна была быть застройка, находится в 6 км от фактической. Согласно выписке из Росреестра, из кадастрового номера указанного в договоре, не вытекает, что были межевания и застройка (строения не зарегистрированы), а так же не вытекает взаимосвязь с фактическими строениями.
Ситуация сложилась следующая: не имея документов на собственность земли в 2013 году, застройщик приступил к продаже участков и планируемых построек. Для создания видимости "легальности" вписал в договор участок (принадлежащий ему по праву собственности) в соседнем поселке в предварительном договоре-купли продажи. И только в 2014 году получил документы на землю на которой велось строительство. Теперь же предлагается принять участок и строение на другом участке, ни как не связанным с тем, что фигурирует в договоре.
Помимо гражданского иска, имеет ли смысл писать обращение в прокуратуру, о мошенничестве?
По договору 2051, фактически 3619
Игорь, ситуация примерно понятна.
Всё зависит от того какие цели Вы преследуете. Если для Вас важно расположение дома именно на участке 2051 (скажем из-за географического местоположения), и участок 3619 Вас не устраивает, то конечно же договор необходимо расторгать. при этом руководствоваться положениями 214-ФЗ.
Если же Вы просто боитесь последствий принятия дома на новом участке 3619, то достаточно внести изменения в предмет договора и можно будет принимать объект. Однако под вопросом законность всех строений в целом, т.к. разрешение на строительство, градостроительный план, проект строительства оформляются на конкретный адрес и конкретный земельный участок, т.е. по идее на участок 2051.
Что касается заявлений в прокуратуру и полицию — я бы не стал сильно рассчитывать на эти механизмы, но попробовать можно. Может это и расшевелит Вашего застройщика.
Хотя по практике могу сказать — мошенничество очень сложно доказать, поэтому производство будет длиться достаточно долго, если пустить всё на самотек, а прокуратура в пределах своих полномочий может лишь вынести предписание застройщику. Застройщик его обжалует. Всё дело перетечёт в суд, исход которого будет зависеть от рук прокуратуры, которая не всегда бывает достаточно расторопной.
Обращайтесь, если понадобится помощь в подготовке проектов документов.