Долгосрочный договор аренды крыши в жилом здании
Наша компания в сфере туризма планирует организовать работу смотровых площадок для туристов в центре Санкт-Петербурга. В силу ряда причин, наиболее интересными являются крыши жилых зданий, примыкающих к Невскому проспекту. Дополнительным привлекательным фактором являются наличие на некоторых знаниях башен МПВО (местной противовоздушной обороны), сохранившихся ещё со времён войны. Это целая интересная история, но сейчас не об этом, а о правовой стороне.
Планируем арендовать элементы кровли (крыши) здания, устанавливаем переходные мостики и ограждения (затраты внушительные по мерам нашего ООО), поэтому считаем, что нужен долгосрочный договор аренды (с регистрацией в Росреестре). Потенциально согласие ТСЖ есть, собрание собственников проведут, протокол (согласие на аренду) предоставят.
Вопросы: 1) здание жилое, но в большинстве случаев все пишут про договор аренды НЕжилого помещения (в офисах), как правильно сформулировать объект аренды? Часть общедомового имущества? Если берём например последний пролёт лестничного марша.
2) есть технический паспорт с поэтажными планами, естественно на нем отдельно лестница или лестничная площадка не выделена (не нарисована) как объект отдельный объект для аренды - просто описать в договоре объект аренды для последующей регистрации возможно? Или обязательно нужно делать заказ кадастровому инженеру на изменение тех.паспорта ?
3) лестничный марш (как объект аренды на схеме) это только малая часть интересующей аренды. Важнее сама крыша, но на неё вообще формально нет документов. Это конструктивный элемент и не указан на поэтажном плане. Как быть? Устно был ответ сотрудника Росрестра, что "нет на плане = нет объекта = нет регистрации". Как быть? Создавать план крыши и регистрировать её в составе здания как отдельный объект?
4) дом 1913 года постройки (ожидается ещё дом 1801 года постройки), технический (кадастровый) паспорт делали давно (кажется в 1980 году, сейчас его они ищут). Есть ли требования по актуализации кадастрового паспорта? Чтобы он был не позднее определенного года или таких требований нет? Заранее благодарен за ответы. Александр.
А как же аренда магазинов в жилых домах? Т.е в начале нужно вывести часть помещения из жилого в нежилое (как делают с квартирами на 1 этаже)? Но тут крыша - в принципе не помещение, а конструктивный элемент. Есть письмо Президиума ВАС N 66 от 11.02.2002.
Т.е гарантий долгосрочной аренды за счёт регистрации в Росреестре не получить? Тогда как? Арендовать на 11 месяцев? Но мы вкладываем средства в переоборудование и ремонт кровли. Срок окупаемости 2-3 года. Собственник (коллективный) "ЗА", но потом вдруг измени свою позицию - прописывать штраф за расторжение в объеме инвестиций?
Есть новое «арендное» разъяснение ВАС РФ — Постановление Пленума от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление Пленума N 73) — которое содержит принципиально другую позицию. В п. 9 этого Постановления указывается, что ГК РФ не ограничивает право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью здания, сооружения, то такой договор подлежит государственной регистрации, а обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Новый подход, безусловно, совершенно адекватно отражает суть складывающихся правоотношений: предметом договора выступает сама вещь в целом (например, земельный участок, здание или сооружение), а не ее часть, которая, разумеется, не может быть объектом гражданских прав, однако пользоваться этой вещью арендатор может только в определенных пределах.
С тем, что крыша и иные конструктивные элементы являются именно частями здания, соглашается и сам ВАС в Постановлении Пленума N 64: "По соглашению сособственников общего имущества… допускается передача отдельных частей здания (здесь и далее в цитатах выделено нами. — А.Р.) в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы" (п. 7).
Таким образом, «аренда крыши» (части стены и т.д.), казалось бы, подпадает под разъяснения обоих Пленумов — как N 64, так и N 73; иными словами, аренда конструктивного элемента здания есть аренда самого здания, при которой допускается пользование лишь его определенной в договоре частью.