Риски и как их избежать при покупке квартиры с обременением

Уважаемая Светлана! Здравствуйте! Очень рисковая сделка. В любом случае, надо выписка по квартире из ЕГРП/ЕГКН, посмотреть и сопоставить, что по ней. Далее, если для ООО сделка является крупной или/и сделкой с заинтересованностью — необходимо решение единственного участника или собрания участников ООО (см. ст.ст.45,46 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

И естественно согласие залогодателя. Вообще данное ограничение очень и очень ставит под сомнение в надежности сделки.

Это не договор а «Филькина грамота», Никаках реквизитов фирмы.Очень сомнительный договор, мошенники

Светлана, добрый день. Наверное самый главный вопрос, помимо возможных шероховатостей — а откуда видно, что уплатой 4,5 млн рублей на счет ООО «Ромашка» закрывается задолженность, на основании которой был оформлен залог? Из текста даже этого договора это не усматривается.

Формально говоря, Вы уплачиваете деньги за гипотетическое снятие залога, который может быть снят, а может и нет, о чем прямо указывает вот этот пункт договора:

1. По соглашению сторон настоящий Договор заключается при условии, что регистрационная запись о залоге указанной Квартиры будет погашена до момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к ПОКУПАТЕЛЯМ на основании настоящего Договора.

Кто погашает запись о залоге? В каком порядке? Где согласие залогодержателя на такую сделку? Ничего этого нет. Как минимум все это категорически странно.

Здравствуйте. Нет обязательства снять залог. И нет этого агентства в договоре. То есть деньги то Вы им переведёте, а где согласие агенства их принять от Вас, а не от должника? Оно не прописано.

Либо тогда должна быть ссылка на договор займа где указано, что можно погашать займ третьим лицам за ООО А.

Нет ответственности за несвоевременное снятие обременения.

Не вижу даты когда должны подать документы на регистрацию. так можно и год ждать пока на регистрацию выйдите.

Если говорить с той стороны что ООО будет честно и своевременно всё делать, он пойдёт. Но если Вы с ООО А не работали, не знаете что это за ООО, то договор непрописан, много в нём нет.

Здравствуйте!

с учетом

в долевой собственности (по 1/2 каждому)
Svetlana

надо поправить

1. ПРОДАВЕЦ продает, а ПОКУПАТЕЛИ покупают в общую совместную собственность

в целом ДКП стандартный для таких случаев, но я бы рекомендовал провести оплату через аккредитив, при котором Залогодержатель получит денежные средства только после предъявления документа подтверждающего снятие обременения с квартиры, а Продавец — регистрации перехода прав собственности.

Статья 867. Общие положения о расчетах по аккредитиву

1. При расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель.

квартиру в дуплексе в долевой собственности (по 1/2 каждому)
Svetlana

Светлана, добрый день! Сразу обращу внимание что собственность по договору у вас общая совместная а не долевая как вы хотите, т.е. доли придется выделять отдельно либо поменять в договоре.

согласно ст. 37 ФЗ Об ипотеке

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя,если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

согласия такого насколько понимаю в виде какого то документа нет, все на словах, вполне может получиться что после получения от Вас денежных средств откажут в регистрации т.к. залогодержатель не даст согласия и не снимет залог.

По соглашению
сторон настоящий Договор заключается при условии, что регистрационная запись о залоге указанной Квартиры будет погашена до момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к ПОКУПАТЕЛЯМ на основании настоящего Договора.

это конечно в договоре обозначено, но

6. Настоящий Договор считается исполненным при условии
произведения полного расчета ПОКУПАТЕЛЕЙ
с ПРОДАВЦОМ за проданную Квартиру по
настоящему Договору, а также передачи ПРОДАВЦОМ
ПОКУПАТЕЛЯМ указанной Квартиры в
установленный настоящим Договором срок по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.

про то, что она не будет к этому моменту обременена залогом ничего не сказано. Ну и учитывая что большая часть денег идет на счет залогодержателя он тут как минимум должен быть, т.е. очень много тут рисков ненужных для Вас

Здравствуйте.

1. Сразу момент, вы преобретаете в долевую собственность, а в п.1 договора указано — в общую совместную собственность.

2. В пункте 5.1 лучше указать… в течение з дней с момента государственной.регистрации права собственности.

3. В пункт 5.2 дополнить. Продавец обязуется в течение трех дней с момента поступления денежных средств на расчетный счет ООО ромашка снять обремениения на квартиру, указанную в п.1.

Добрый день!

По сути вы в данном договоре никак не «прикрыты». Третья сторона «Ромашка» безусловна должна быть включена в договор.

п.3 нет сроков снятия обременения со стороны Ромашки

п.5.2 — фактически вы исполняете другой договор (гашение долга по займу). Обязательств у Ромашки перед вами никаких не возникает.

п.7 указано, что квартира не заложена (хотя выше мы видим, что заложена)

Ваши риски — перечислив деньги Ромашке, последняя обременение не снимает — «уплачено не все, остались проценты и тп.» Перечислив часть средств продавцу также гарантий у вас нет, при ситуации с залогом.

Дополнительно надо смотреть — ведутся ли исполнительные производства в отношении указанных фирм, не начата ли процедура банкротства. Поскольку средства могут быть списаны со счетов фирм, обязательства не закрыты и тп.

При такой ситуации надо вести речь о всех расчетах только при снятии обременения и регистрации права собственности на вас. Передача денег через ячейку после оформления, депозит нотариуса и тп.