Заключили и оплатили договор аренды помещения для проживания на лето 2017 года у базы отдыха. Сменился собственник базы и он собирается повышать арендную плату мотивируя, что там будет произведён ремонт. Если мы не согласны возвращает денежные средства. Правомерны ли действия нового собственника?
В силу ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Таким образом, при переходе права собственности на сданное в аренду имущество арендные отношения продолжаются между новым собственником и арендатором, за исключением того случая, когда подлежащий государственной регистрации договор аренды не был зарегистрирован (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Статьей 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Приведенные нормы устанавливают общее правило сохранения отношений по аренде имущества вне зависимости от смены собственника и истечения определенного договором срока аренды при отсутствии соответствующих возражений сторон договора аренды.
С учетом изложенного в рассматриваемой ситуации следует, что договор аренды нежилого помещения считается возобновленным на неопределенный срок; с приобретением права собственности на нежилое помещение к новому собственнику также перешли права арендодателя по данному договору аренды.
Следует отметить, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не должен влечь для арендатора ухудшения его положения — в частности, увеличения размера арендной платы по сравнению с условиями заключенного договора.
Изменения цены после заключения договора допускаются в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Следовательно, если в договоре аренды не установлено, что арендодатель вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, она может быть повышена только путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.
Выявленная нами судебная практика по данному вопросу весьма неоднозначна.
Так, если новый арендодатель в одностороннем порядке изменит стоимость арендной платы исходя из рыночной стоимости пользования имуществом в связи с переменой собственника арендованного имущества, такое изменение может быть признано нарушением условий договора аренды и положений ст. ст. 310, 424, п. 3 ст. 614, п. 1 ст. 617 ГК РФ. Некоторые суды саму по себе смену собственника имущества существенным изменением обстоятельств не считают. Например, данные выводы были сделаны в Определениях ВАС РФ от 11.08.2011 N ВАС-10123/11 по делу N А24-3910/2010, от 31.05.2010 N ВАС-6413/10. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.02.2011 по делу N А19-12466/10, ФАС Уральского округа от 10.06.2010 N Ф09-3962/10-С6 по делу N А50-32589/2009, ФАС Московского округа от 26.02.2010 N КГ-А40/714-10 по делу N А40-60487/09-82-334. Также об этом указывалось в п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
