Как оспорить решение управляющей компании о возведении забора?

Добрый день. В данном случае Вам необходимо предъявлять иск в суд об устранении препятствий к пользованию Вашим имуществом. Нежилое помещение принадлежит ВАм и это сомнений ни у кого не вызывает, однако установка препятствий доступу к нему неправомерно.

Действительно, в соответствии с ЖК РФ

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

....................

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Однако, в соответствии со ст.36 ЖК РФ:

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Кроме того, имейте в виду, что ст. 36 ЖК РФ говорит о собственниках помещений, а не жилых помещений в многоквартирном доме. Это говорит о том, что и Вы имеете право пользования общим имуществом дома (к которому относится и земельный участок).

Право пользования имуществом означает право извлекать для себя выгоду из принадлежащего Вам имущества (это доктринальное понятие и никем не оспаривается).

В данном же случае это Ваше право ограничено и Вам созданы серьезные препятствия.

В соответствии со ст.304 ГК РФ,

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В Вашем случае права владения ВАс не лишали. но ограничили Ваше право на пользование имуществом.

Гражданские права должны осуществляться так, чтобы не допускалось нарушений прав иных лиц. В Вашем случае это условие не соблюдено. Как именно должен осуществляться допуск к Вашему имуществу (помещению) должно решать лицо, которое установило забор, но ограничивать Ваше законное право пользования оно не вправе.

Придерживаться Вам следует такой позиции. Кроме того, ВАЫ можете подать заявление о самоуправстве со стороны УК:

КоАП РФ:

амоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, -

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей.

Либо УК РФ:

Статья 330. Самоуправство

1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, -

наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.

Скорее всего ответственности никто не понесет, на задумаются

Здравствуйте!

Стоит добавить, что исковые требования будут удовлетворены ( в вашем случае думаю суд не изнежен, Вы конечно можете обратиться в органы государственной власти - комитет по градостроительству и архитектуре, административно-техническую инспекцию, мчс и прочие, на предмет законности установки данной конструкции и получением всех необходимых согласований и разрешения, но результатов это скорее всего не принесет) если будет доказаны несколько юридических фактов:

- наличие права собственности или иного вещного права у истца ( Вы должны представить документы, подтверждающие право собственности на нежилые помещения);

- наличие реальных препятствий в осуществлении прав собственности (загороженный проход- проезд является единственно возможным путем подхода-подъезда ко входу в нежилое помещение);

- учинение препятствий в использовании собственником имущества именно ответчиком (должно быть подтверждено, что именно УК выступило заказчиком работ по монтажу забора);

Прикрепляю к комментарию Постановление федерального арбитражного суда центрального округа по аналогичному делу. В данном постановление удовлетворены требования ИП, который обратился в Арбитражный суд с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком, там же отраженны нормы права которыми руководствовался суд и его пояснения, доступно к понимаю и без специального образования. В любом случае считаю, что Вам в данном вопросе потребуется "очная" помощь специалиста ( лучше комплексная, т.е сбор и подготовка необходимых процессуальных документов, а так же представление Ваших интересов в судебных заседаниях).

Здравствуйте!

При наличии всех разрешений на установку ограждений и возведении их на земельном участке управляющей компанией, права на который оформлены надлежащим образом, Вы вправе обратиться в суд с иском к ТСЖ, так как осуществляется препятствие к свободному доступу клиентов. На этом основании Вы вправе потребовать от ТСЖ не чинить препятствий в пользовании земельным участком (ст. 304 ГК РФ), а именно обеспечить свободный подъезд и подход к нежилому помещению (Постановления ФАС МО от 16.10.2008 N КГ-А40/9491-08-А, ФАС ЦО от 10.04.2008 N А54-772/2007-С14, ФАС ВСО от 22.04.2008 N А33-3651/07-Ф02-1510/08, ФАС СЗО от 30.05.2008 N А56-13904/2007).

Ваши исковые требования будут удовлетворены, если доказаны несколько юридических фактов:

- наличие права собственности или иного вещного права у истца (истцы должны представить документы, подтверждающие право собственности на нежилые помещения);

- наличие реальных препятствий в осуществлении прав собственности (загороженный проход является единственно возможным путем ко входу в нежилое помещение - магазин);

- учинение препятствий в использовании собственником имущества именно ответчиком (должно быть подтверждено, что именно ТСЖ выступило заказчиком работ по монтажу забора).

Кроме того при использовании земельного участка ТСЖ стоит также учесть положения п. 5 ст. 36 ЖК РФ: в соответствии с ним земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка, если необходимо обеспечить доступ других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Речь идет о так называемых сервитутах, и чаще всего это сервитуты для прохода или проезда через земельный участок.

Например, если к Вашему магазину, нельзя пройти и проехать кроме как через придомовую территорию соседнего дома, Вы имеете право обратиться в суд с требованием установить сервитут (Постановление ФАС СКО от 20.02.2008 N Ф08-193/08). Однако в данном случае ненадлежащий ответчик – не ТСЖ, так как подобный иск может быть заявлен только к собственникам земли, то есть собственникам помещений в многоквартирном доме (Постановление ФАС СКО от 21.02.2007 N Ф08-7069/2006).

Использование придомовой территории товариществом собственников жилья может привести к привлечению последнего к административной ответственности. Чтобы избежать негативных последствий, ТСЖ должно придерживаться определенного законом алгоритма действий. Прежде всего такое ТСЖ Вашего дома должно принять соответствующее решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Как следует из пп. 2 п. 2 ст. 44 и п. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, принимаются квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3 от их общего числа). Особенно важно согласовать на общем собрании распределение всех предстоящих расходов, при этом ТСЖ должно убедиться в наличии прав на землю и правоустанавливающих документов (акт органа местного самоуправления о предоставлении земли в общую долевую собственность или протокол общего собрания с регистрационной надписью).

При этом обязательным условием является проверка того, что возведение ограждения не нарушит права третьих лиц, например Вас - предпринимателя, имеющего в собственности или на ином вещном праве нежилые помещения на первом этаже дома.

Добрый день.

Ваши исковые требования должны быть четко указаны, т.к. если дело коснется принудительного исполнения через службу судебных приставов в исполнительном листе должно быть четко указано какие препятствия должны быть устранены.

Исходя из Ваших пояснений в вопросе Ваша просительная часть иска должна выглядеть примерно следующим образом:

Прошу суд обязать Ответчика (в данном случае управляющая компания -ее наименование) устранить препятствия в пользовании имуществом, обеспечив беспрепятственный доступ к объекту недвижимости, расположенному по адресу: ...., путем демонтажа ограждения со стороны улицы ... города...

В качестве доказательств о том, что Вам чинят препятствия к иску в обязательном порядке прилагайте: фотографии, где зафиксировано данное нарушение, чтобы было видно адрес и др.идентифицирующие признаки; составьте несколько актов, подтверждающих данные факты, акты можно составить с участием жильцов, можно привлечь для составления акта представителя местной администрации, представителя Управляющей компании.

Обращайтесь в суд. Требуйте полного возмещения ущерба, причиненного Вам действиями управляющей компании, выразившимися в установке забора, включая упущенную выгоду. Рассчитайте на сколько снизилась Ваша прибыль и обоснуйте ее документально. Ваше дело выигрышное.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Доброго Вам дня!

В описанной Вами ситуации при не достижении согласия с управляющей организацией необходимо будет подавать исковое заявление в суд.

При этом необходимо руководствоваться ст. 304 ГК РФ, которая предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Требование должно быть четко сформулированным, чтобы его было реально исполнить.

Кроме того ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 11.04.2012 по делу N А45-15886/2011 указал, что из смысла нормы ст. 304 ГК РФ следует, что при заявлении негаторного иска собственник, сохраняющий вещь в своем владении, должен доказать чинимые ему препятствия в использовании вещи. Субъектом обязанности считается нарушитель прав собственника, действующий незаконно. Если помехи созданы законными действиями, то возникает необходимость оспаривания их законности, что невозможно с помощью негаторного иска.

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Управляющая компания не может своим решением установить пределы пользования земельным участком и самостоятельно установить ограждения по периметру земельного участка.

Если данный вопрос не был вынесен на общее собрание собственников помещений МКД, то установка ограждения по инициативе УК является незаконной.

А если вопрос был решен общим собранием (Вы как и другие собственники нежилых помещений также должны были принимать участие в нем), то необходимо также признавать недействительным решение общего собрания собственников помещений МКД, поскольку им были нарушены Ваши права, как собственника помещения.

Вероятное утверждение, что доступ Вам, как собственнику, не был ограничен, поскольку ключ Вам выдали, а для посетителей есть консъерж, необходимо будет опровергать тем, что Вы зарегистрированы в качестве ИП (или открыли ООО) с целью организации коммерческой деятельности в принадлежащем Вам нежилом помещении. В свою очередь организованная Вами коммерческая деятельность направлена на продажу товаров неограниченному кругу лиц, то есть любому кто обратится к Вам. А действия УК ограничивают Ваши права тем, что потенциальные посетители Вашего магазина не имеют возможности беспрепятственно в него зайти с целью приобретения товаров.

Добрый день, все советы хороши, но без изучения документов УК. ничего решить заочно. просто не возможно.

Во-первых, если УК собрала необходимый кворум жильцов (при голосовании за установку ограждения), скорее всего. ничего сделать не сможете.

Во-вторых, ведение бизнеса в жилом доме. это всегда большой риск, сопряжённый как с согласием жильцов на открытие этого магазина. так и с "согласием" жильцов, на открытый проход посторонних лиц в их двор.

На моё мнение (если УК имеет все необходимые документы на установку ограждения), суд откажет Вам в Ваших исковых требованиях. И наоборот. если Ваш юрист докажет в суде что ограждение установлено незаконно и большая часть жильцов своего согласия не давала. то суд примет Вашу сторону. Искать нужно прежде всего ГРАМОТНОГО и если хотите "ушлого" юриста на месте.а всё остальное, в т.ч. и сноски на кодексы, вторично. Всего Вам хорошего.

Здравствуйте!

В соответсвии с п.3-4 ст.36 ЖК РФ Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

То есть, поскольку Вы являетесь собственником помещения данного дома, то Вам принадлежит на праве общей собственности земельный участок, на котором расположен дом и забор, который поставлен на нем.

В силу ст.44 ЖК РФ Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся :

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

То есть, по вопросу пользования земельным участком и проведению работ по установке забора Общее собрание собственников Вашего дома имеет право принимать решение.

В соответствии со ст.161 ЖК РФ Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;3) управление управляющей организацией (УК).

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правилсодержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

То есть, если в Вашем случае управление домом осуществляется УК, то следовательно компания должна осущетсвлять содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осущетсвлять осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Порядок выполнения работ УК по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме установлен Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее- Правила).

В соответствии с пп.В -Е п.10,п.16 Правил Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числео санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии,обеспечивающем доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений:путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

То есть, УК осуществляет свою деятельность по содержанию общего имущества дома согласно Договора с соблюдением вышеуказанных принципов, в том числе доступности к общему имуществу собственников ( дому, земельному участку).

В силу п. 40 и 42 ПРавил Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:

а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

То есть, Вы имеете право потребовать от УК документы, подтверждающие законность возведения сооружения на земельном участке (решение собственников, договор ).

В случае , отсутствия документа, подтверждающего правомерность действий УК или отказа предоставить Вам документы, Вам следует подавать иск о признании действий УК незаконными.

При подаче обоснованного иска ВЫ имеете все шансы на решение вопроса в Вашу пользу. Кроме того, Вы имеете право взыскать убытки

В силу ст.15 ГК РФ Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

С могу оказать услугу по составлению иска, а также проконсультировать по выигрышной позиции.

С уважением Ф. Тамара

Здравствуйте!

То о чем Вы изложили в вопросе является ни чем иным как конфликтом с собственниками многокватирного дома.

Управляющая компания по своей инициативе не стала бы ставить ограждение и тратить средства.

Совету обратиться к председателю Совета многокватирного дома собрать новое собрание собственников, вложиться, т. к скорее всего Вы раньше отказались от этого, и исправить ограждения с наружной стороны дома.

Либо направить усилия на признание решения собственников незаконным.

Выбор за Вами. Главное не ошибиться с ответчиком.

Желаю удачи

Здравствуйте.

Если коротко подытожить:

Вариант А: Данный вопрос был предметом рассмотрения собрания ТСЖ.

В таком случае следует оспорить его на предмет законности по указанным выше коллегами основаниям, а также по тому основанию, что Вас о проведении такого собрания не извещали и решение принято без учета Вашего мнения. Тем самым нарушаются Ваши права и права неопределенного круга лиц (потребителей, не имеющих доступа в Ваш магазин). Все нормы Жилищного Кодекса, являющегося основаниями, указаны выше. Кстати, обратиться можно не только с досудебной претензией, а потом и с исковым заявлением, но в данном случае может быть более действенным обращение прокурору, который, в свою очередь, обратиться с заявлением в суд о защите неопределенного круга лиц, если усмотрит к тому основания. Такие заявления суды рассматривают более внимательно.

Вариант Б: Управляющая компания установила забор не имея решения общего собрания ТСЖ.

В таком случае в первую очередь следует вести речь об уголовном (330 УК) или административном (19.1 КоАП) самоуправстве. Такое письменное заявление Вам следует направить в отдел полиции по месту Вашего нахождения способом, обеспечивающим фиксацию факта и момента вручения его адресату, приложив доказательства нарушения Ваших прав и прав неопределенного круга лиц. Я бы обращался, указывая на факт уголовного самоуправства, а там уже пусть органы разбираются. По результатам рассмотрения такого заявления в порядке и сроки статьи 144 Уголовно-процессуального Кодекса РФ будет принято решение о возбуждении (или об отказе возбуждения) уголовного дела. Даже если откажут, у Вас во-первых, появится официальный документ, содержащий ссылки на закон, выводы компетентных лиц и документы, на основе которых принято вышеназванное решение. Такое постановление можно обжаловать параллельно с гражданским процессом (если его содержание Вас не удовлетворило по существу), а также Вы вправе получить доступ и право ознакомления с документами, имеющимися среди материалов уголовного дела или отказного материала.

Что касается искового заявления об устранении препятствий, все указано выше коллегами.