Сделка по покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми

Question

Добрый день! Есть вопрос, прошу вас помочь. Решил купить квартиру и, кажется, нашел вариант, которого так долго искал. В квартире, которую хочу приобрести, в настоящий момент проживает женщина с мужем и двумя несовершеннолетними детьми. Сделку со стороны покупателя курирует жена. Итак, структура сделки, по её мнению, должна быть такая: делаем сделку (подписываем ДКП, регистрируем, оплачиваю), она берет у меня, как у нового собственника, квартиру в аренду на три месяца в течение которых обязуется найти новый вариант жилплощади и переезжает туда, выписывая из этой квартиры своих детей и прописывая их на новую площадь. На мой взгляд, это не совсем комфортная для меня ситуация, так как я понимаю, что сначала надо выписать детей и прописать их на новую площадь, но с другой стороны, у женщины нет денег, что бы купить новую квартиру, так как деньги у неё появятся только после того, как я ей заплачу за её квартиру. Еще раз повторяю, что квартира, мне идеально подходит, не хотел бы терять такой вариант. А теперь вопросы: 1. Как вы считаете, какие есть риски в вышеописанной схеме с точки зрения наличия прописанных детей на момент сделки ? Законно ли это ? 2. Если это законно то как мне максимально себя обезопасить от их притязаний в будущем на площадь если я буду делать сделку по выше обозначенному сценарию ?? Дополнительно хочу отметить, что расчеты по квартире, скорее всего, будет проходить с помощью аккредитива. Может в условиях его раскрытия прописать, что женщина, кроме ЕГРП и зарегистрированного договора принесет в банк документы, подтверждающие выписку детей и их последующую прописку ? Или еще вариант – может в самом ДКП прописать её отлагательные обязательства выписки/прописки в будущем после перехода права собственности, допустим, в течение 2-х мес. ? 3. Возможна ли регистрация в принципе такого ДКП, когда дети еще прописаны в квартире ? То есть, другими словами, учитывая мой интерес к квартире, как лучше обойти этот тонкий вопрос с детьми, если условие о выписке/прописке решить невозможно до сделки ? Или обязательно до сделки надо решить данный вопрос ? 4. У нее есть муж, который подал официально на развод, но предполагается, что на момент совершения сделки они еще будут официально в браке. Есть ли в этом какие то риски ? Или простое нотариальное согласие супруга на сделку достаточно ? Спасибо, буду признателен за ответы!

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Кирилл! 1. Как вы считаете, какие есть риски в вышеописанной схеме с точки зрения наличия прописанных детей на момент сделки? Законно ли это? Кирилл Вообще регистрация детей никак не влияет на возможность приобрести или продать квартиру, конечно, если ребенок не является собственником доли. В таком случае нужно согласие опеки. 2. Если это законно то как мне максимально себя обезопасить от их притязаний в будущем на площадь если я буду делать сделку по выше обозначенному сценарию ?? Кирилл Не понятен момент. Почему именно аренду вам предлагает собственник? Вы можете либо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указать, что к определенному числу обязуетесь заключить основной договор и предусмотрите в нем предоплату. Но лично я, не вижу никаких проблем с тем, чтобы сразу оформить сделку. Детей вы всегда можете выписать на основании ст.292 ГК РФ. Согласно ст.292 ГК РФ 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Может в условиях его раскрытия прописать, что женщина, кроме ЕГРП и зарегистрированного договора принесет в банк документы, подтверждающие выписку детей и их последующую прописку? Кирилл Это возможно. Но не обязательно. Или еще вариант – может в самом ДКП прописать её отлагательные обязательства выписки/прописки в будущем после перехода права собственности, допустим, в течение 2-х мес.? Кирилл Можно указать, но если она не выпишет детей, все равно вы сможете их выписать только в судебном порядке. 3. Возможна ли регистрация в принципе такого ДКП, когда дети еще прописаны в квартире? То есть, другими словами, учитывая мой интерес к квартире, как лучше обойти этот тонкий вопрос с детьми, если условие о выписке/прописке решить невозможно до сделки? Кирилл Да, возможна. 4. У нее есть муж, который подал официально на развод, но предполагается, что на момент совершения сделки они еще будут официально в браке. Есть ли в этом какие то риски? Или простое нотариальное согласие супруга на сделку достаточно? Кирилл Если квартира приобретена в браке, то нужно нотариальное согласие на продажу в соответствии со ст.35 СК РФ. Желаю удачи!

Сергей Яковенко · Answer

Уважаемый Кирилл! Ситуация знакомая. Отвечаю по порядку. Вы можете совершить сделку как предлагает жена, но в этом случае Вам в договоре необходимо будет прописать, что в квартире на момент продажи зарегистрированы несовершеннолетние. Все это время несовершеннолетние будут сохранять право пользования. При этом скорее всего конкретные сроки снятия их с регистрационного учета вряд ли будут определены. Данная сделка будет признана законной, но в этом случае вы будете ограничены в праве пользования. Самый лучший вариант, если в самом ДКП прописать её отлагательные обязательства выписки/прописки в будущем после перехода права собственности, возможно, в течение 2-х мес. В этом случае у Вас гарантированные сроки по истечении которых Вы вправе от них будете требовать выписаться и выехать. Если будет аккредитив, то можно и такое условие предусмотреть, если не будет отлагательного условия.

Дмитрий Чернобавский · Answer

1. Как вы считаете, какие есть риски в вышеописанной схеме с точки зрения наличия прописанных детей на момент сделки? Законно ли это? Кирилл Здравствуйте! риска нет, если у детей нет права постоянного бессрочного пользования, например возникшее при отказе от участия в приватизации. их всегда можно выселить Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. 2. Если это законно то как мне максимально себя обезопасить от их притязаний в будущем на площадь если я буду делать сделку по выше обозначенному сценарию ?? Дополнительно хочу отметить, что расчеты по квартире, скорее всего, будет проходить с помощью аккредитива. Может в условиях его раскрытия прописать, что женщина, кроме ЕГРП и зарегистрированного договора принесет в банк документы, подтверждающие выписку детей и их последующую прописку? Или еще вариант – может в самом ДКП прописать её отлагательные обязательства выписки/прописки в будущем после перехода права собственности, допустим, в течение 2-х мес.? Кирилл можно прописать обязанность сняться с регистрации в течение определенного срока в ДКП, а лучше пусть снимаются сразу и Вы временно их прописываете по договору найма на период его действия. 3. Возможна ли регистрация в принципе такого ДКП, когда дети еще прописаны в квартире? То есть, другими словами, учитывая мой интерес к квартире, как лучше обойти этот тонкий вопрос с детьми, если условие о выписке/прописке решить невозможно до сделки? Или обязательно до сделки надо решить данный вопрос? Кирилл возможно. как указывал выше в крайне случае придется на основании ст.292 ГК снимать через суд. 4. У нее есть муж, который подал официально на развод, но предполагается, что на момент совершения сделки они еще будут официально в браке. Есть ли в этом какие то риски? Или простое нотариальное согласие супруга на сделку достаточно? Кирилл да, достаточно нотариального согласия на сделку.

Андрей Власов · Answer

1. Как вы считаете, какие есть риски в вышеописанной схеме с точки зрения наличия прописанных детей на момент сделки? Законно ли это? Кирилл Кирилл, добрый вечер! Насколько понимаю долей в праве собственности в данной квартире у детей нет? Риски конечно есть но с правом собственности вашей на данную квартиру они в этом случае не связаны, но вот если нет у нее другого жилья куда можно сразу переселится стоило бы получить согласие органа опеки (хотя бы в виде письменного ответа что данная сделка не подлежит согласованию). Надежней бы конечно было чтобы у них уже была квартира куда можно переехать, как вариант заключить в этом случае трехстороннюю сделку увязав оплату вами приобретаемой квартиры с оплатой той куда переезжают продавцы (так же с использованием аккредетива иначе может получится что деньги получат потратят не смогут найти жилье и переезжать в итоге им просто будет некуда, а там двое несовершеннолетних, в суде могут возникнуть сложности. А прописывать в условиях договора выписку из квартиры до получения денег тоже проблема так как не получив деньги не смогут купить другую квартиру, не имея другой квартиры не смогут выписать н/летних «в никуда» согласие супруга требуется в силу ст. 35 СК на продажу данной квартиры если она была приобретена в браке по возмездной сделке

Антон Мишин · Answer

Доброе утро Кирилл!! 1. Как вы считаете, какие есть риски в вышеописанной схеме с точки зрения наличия прописанных детей на момент сделки? Законно ли это ? Риски есть. итак, согласно п.1 ст. 558 ГК РФ Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Таким образом, в случае, если в договоре вы не укажете третьих лиц (приписанных — поименно и на основании чего — например справка с ЖЭУ) — договор будет признан недействительным, т.к. не соблюдено существенное условие. В случае, если продажа будет осуществлена с прописанными людьми они сохранят право проживания в квартире, и выписать их можно будет только по решению суда. Да и вам квартплата будет больше начисляться за общедомовые нужды. 2. Если это законно то как мне максимально себя обезопасить от их притязаний в будущем на площадь если я буду делать сделку по выше обозначенному сценарию ?? Дополнительно хочу отметить, что расчеты по квартире, скорее всего, будет проходить с помощью аккредитива. Может в условиях его раскрытия прописать, что женщина, кроме ЕГРП и зарегистрированного договора принесет в банк документы, подтверждающие выписку детей и их последующую прописку? Или еще вариант – может в самом ДКП прописать её отлагательные обязательства выписки/прописки в будущем после перехода права собственности, допустим, в течение 2-х мес. ? Выход: укажите в договоре третьих лиц, а также, что они берут на себя обязательство сняться с регистрационного учета в течении 3-4 месяцев. В крайнем случае, на основании этого пункта как доказательства их намерений сможете их выписать через суд. В ЕГРП прописанные граждане не указываются. ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ — ЗДЕСЬ НЕ ПОДХОДИТ. ТАМ НЕ УКАЖУТ ПРОПИСАННЫХ. ТАМ УКАЖУТ ЛИШЬ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ 3. Возможна ли регистрация в принципе такого ДКП, когда дети еще прописаны в квартире ? да возможна и применяется повсеместно. То есть, другими словами, учитывая мой интерес к квартире, как лучше обойти этот тонкий вопрос с детьми, если условие о выписке/прописке решить невозможно до сделки? Или обязательно до сделки надо решить данный вопрос? решать вопрос до сделки лучше всего и оговорит это в договоре, как я указал выше. 4. У нее есть муж, который подал официально на развод, но предполагается, что на момент совершения сделки они еще будут официально в браке. Есть ли в этом какие то риски? Или простое нотариальное согласие супруга на сделку достаточно ? Простое нотариальное согласие в данном случае — обязательно в силу ст. 35 СК РФ и нужно если будет возникать у них спор в последующем — с вас будут «взятки гладки». Вам конечно без него не откажут в регистрации — оснований не будет, но на квартире повесят в качестве «волчьего билета» запись, о том что согласия супруга нет. если решите продавать — банки, покупатели, обязательно обратят внимание на то, что сделка оспорима. п.3 ст. 35 СК РФ Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Роман Морозов · Answer

Как вы считаете, какие есть риски в вышеописанной схеме с точки зрения наличия прописанных детей на момент сделки? Кирилл В дополнение к ответам коллег, хотел бы остановить Ваше внимание именно на основаниях возникновения права собственности у продавца. Если квартира приобретена с использованием средств материнского (семейного) капитала, либо погашен долг в банке по ипотеке средствами материнского (семейного) капитала, а собственник, как часто это бывает не исполнил свои обязательства, данные перед ПФ РФ о выделении долевой собственности супругу и детям, то эта сделка будет оспорима. Если квартира была приобретена в порядке приватизации и кто-либо отказывался в пользу собственника от приватизации, то он будет иметь право бессрочного пользования квартирой и ни один суд по Вашему иску не признает этого гражданина утратившим право пользования. И даже то, что Вы став собственником квартиры, сразу отмечу, что договоры уже давным давно НЕ регистрируются, регистрируется право собственности, заключите с продавцом договор коммерческого найма жилого помещения (аренда применима к нежилым помещениям), то наниматель-продавец может потратить деньги и ничего не приобрести в собственность, потом при попытке признать детей утратившими право пользование в суде будут проблемы. Я бы Вам рекомендовал урегулировать данный вопрос с продавцом. Или они продают квартиру и все снимаются с регистрационного учета или не продают. Можно заключить предварительный договор купли-продажи, можно в рассрочку продать квартиру. Но приобретать ее с зарегистрированными жильцами я Вам не рекомендую, кроме это необходимо изучить историю приобретения права собственности продавцов на эту квартиру. Если это приватизация или ипотека, то сразу насторожиться, привлечь к юридическому сопровождению сделки юриста, адвоката. В обязательном порядке получить письменное нотариальное согласие супруга на совершение сделки, даже если брак на этот момент будет расторгнут, так как квартира скорее всего является совместной собственностью супругов. И еще лучше сделку совершить в нотариальной форме.

Бесплатная консультация юриста

Сделка по покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?