Аренда с выкупом или купля-продажа с рассрочкой?

договор к-п на условиях, что регистрация перехода права собственности только после полной оплаты
Владимир

Здесь Вы немного не верно понимаете норму закона, переход права и само право собственности производиться по договору с условием рассрочки, и при не полной оплате возникает ипотека (ограничение права собственника не дающее возможности отчуждать объект, сдача в аренду новым собственником или повторный залог только с согласия Вас как залогодержателя.) Она возникает практически автоматически в МФЦ Вам подготовят заявления о регистрации таковой (если вы не пропишите в договоре что стороны договорились о ни возникновении ипотеки в силу закона), покупатель получит выписки из ЕГРН после регистрации но только с ограничением. После полной оплаты по договору Вам с покупателем надо будет ещё раз обратиться в регистрирующий орган или МФЦ с заявлениями о снятии обременения.

Если покупатель Вам не заплатит полную сумму, то в таком случае Вы сможете расторгнуть договор на основании ст. 488 ГК РФ:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)ГК РФ Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

ст. 489 ГК
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

по этому для того чтобы требование о расторжение в случае не уплаты было удовлетворено на это должно быть специальное указание в самом договоре.

и как быть с безвозмездным пользованием на период рассрочки, ведь оно предполагает возврат имущества ссудодателю (ст 689 ГК)?
Владимир

А вот такой сделки в Вашей ситуации заключать не советую, из описанной Вами ситуации она будет прикрывать фактически договор купли продажи с рассрочкой платежа и по этому ни смысла ни какой то иной подоплёки в ней не вижу.

С Уважением.

Хочу еще раз отметить, что по договоренности сторон оформление права собственности будет происходить только после оплаты (позиция продавца,) и поэтому никакой ипотеки и залога здесь не будет.
Владимир

В таком случае возможен предварительный договор к/п и внесением средств по нему по графику и установлением срока заключения основного договора к/п, платежи можно сделать зачётом выкупа, а объект передать в пользование покупателю. Таккже По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 настоящего Кодекса).

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

С Уважением, Виталий.