Каковы мои перспективы в суде по получению прав в отношении Объекта недвижимости в связи с истечением приобретательной давности?

Здравствуйте Светлана!

Ваши перспективы весьма радужные — за давностью владения.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О
некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в
силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая
владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания
возникновения у него права собственности; давностное владение признается
открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его
владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не
свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение
признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока
приобретательной давности.

Вместе с тем не доказанность добросовестности владения спорным имуществом исключает возможность признания права собственности на него в силу приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ.

Здравствуйте, Светлана!

Как указано в ст. 234 Гражданского кодекса РФ:

1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

У Вас не заключен договор купли-продажи в письменной форме, в виде единого документа. Но в подтверждение фактического заключения договора у Вас имеется, в частности, расписка о передаче денежных средств. О фактической передаче Вам квартиры свидетельствует то обстоятельство, что Вы вселены в квартиру (имеется регистрация по месту жительства).

При таких обстоятельствах полагаю, что шанс на положительное решение суда очень велик.

Светлана, здравствуйте.

Скажите пожалуйста, а кто например, оплачивал все это время поимущественные налоги?

В 1999 году уже действовала система регистрации перехода права собственности, не совсем понятно, по какой причине это не было сделано. Вы можете это пояснить?

Вообще говоря, конечно, если есть судебное решение, то надо смотреть на чем оно основано. Например, если суд посчитал что есть договорные отношения, то это приводит к предположению о том, что требуется обратиться с иском об обязании зарегистрировать переход права собственности в связи с уклонением другой стороны от такой регистрации. Ну и т.д. Т.е. надо смотреть мотивированное решение.

Уважаемая Светлана!

Не согласна с мнением коллег о возможности получить квартиру в собственность по приобретательной давности, и полагаю, что судья прав. И вот почему.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 “О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав"
…
Споры, связанные с применением правил о приобретательной давности
15. В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое
лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно,
открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым
имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти
лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная
давность).
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности
в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владением является добросовестным, если лицо, получая
владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания
возникновения у него права собственности;
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта
нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению
сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в
течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения
иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого
незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения
спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача
давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не
прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного
владения также в том случае, если новый владелец имущества является
сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца
(пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
владение имуществом как своим собственным означаетвладение не по
договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в
случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании
договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и
т.п.).

Отсюда следует, что в Вашем случае нормы о приобретательной давности не применимы, так как Вы не могли не знать об отсутствии у Вас оснований для приобретения права собственности.

У Вас сложились чисто договорные отношения с прежними владельцами квартиры. Передача денег за квартиру и получение квартиры во владение и пользование не заменяют собой заключения договора купли-продажи в установленной законом форме и при уклонении продавца от заключения такого договора Вы могли прибегнуть к судебному способу защиты своих прав.

Договор купли-продажи надлежащим образом не оформили, т. к. у Продавца, на момент заключения сделки, не было полного комплекта документов на объект продажи, в расписке указано, что Продавец имел намерение окончить процедуру перехода права собственности на Покупателя в течение марта месяца 1999
Светлана

Вот по истечению указанного в расписке срока Вы и получили право на судебную защиту.

Добрый день!

Предметом иска у вас должно было являться признание права собственности на квартиру, но не по основаниям приобретательской давности. В вопросе по сути вы правильно излагаете все доводы по совершенной сделке, единственно я полагаю, что суд акцентировался на приобретательской давности.

При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

ст.218 ГК РФ
2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В данном случае вам надо было доказывать, что у вас имел место договор купли-продажи (сделка по отчуждению), доказательством заключения которого являются расписка, выписка например из банка о снятии средств для расчетов, показания свидетелей. Все ваши последующие действия по заключению договоров на обслуживание также свидетельствуют о том, что вы являлись полноправными собственниками квартиры. И как вывод сделка по отчуждению имела место быть.

Здравствуйте, Светлана!

Поддержу позицию коллег, которые считают, что суд обоснованно отказал Вам в удовлетворении иска, поскольку ВЫ выбрали неверный способ защиты своего права.

Вам нужно было просить признания договора купли-продажи заключенным ( всвязи с фактическим исполнением его существенных условий сторонами) и признания права собственности на дом на этом основании.

В подтверждение согласования всех существенных условий договора нужно было представить расписку и выписку из домовой книги ( в доказательство вселения в дом).

Решение суда будет основанием для регистрации перехода права собственности на этот спорный дом.

Согласна с мнением Юрия Колковского, что если вы заявляете о приобретательной давности, то зачем показывать расписки и иные документы? Прошу обратить внимание на то, что у граждан, был представитель, который своими неумелыми действиями в виде иска- «винегрета» привел граждан к отказу в иске. Суд поступил правильно, потому что проанализировал все доводы, которые были заявлены и дал им надлежащую оценку. Обжаловать бесполезно, потому что решение добротное и сломать его в апелляции вы не сможете. В дальнейшем оно может носить преюдициальный характер. К сожалению, вам остается только найти этих сособственников и заключить с ними нормальный договор купли-продажи.

К тому же, в 1999 году, такой договор являлся недействительным, т.к. на отторжение долей несовершеннолетних детей, а их было 2, нужно было постановление опеки о разрешении продажи. Почему Продавцы видимо и не стали ни в Росреестре регистрировать договор приватизации, ни составлять с вами договор купли-продажи, потому что вероятно, не надеялись получить постановление о разрешении на продажу долей несовершеннолетних.