Строительство половины дома на арендованном участке, а половины на земле в частной собственности

Добрый вечер. Если я не ошибаюсь, статья 39 перестала действовать не так давно (возможно какие-то ее пункты).

По поводу сохранения условий. Почитал подобные вопросы. где пишут, что в договоре может быть указано, что передача права аренды может быть прописана в договоре аренды (передается либо с согласия администрации, либо ничего не указано и тогда достаточно письменного заявления). Так же в ответах указано, что администрация не в праве менять условия договора без согласия арендовавшего. На сколько я понимаю, если в договоре указано, что аренду можно передать только с согласия администрации, она может разрешить передачу, допустим, только при условии изменения условий. Если не согласен на новые условия - просто может отказать в передаче права аренды.

Что касается выкупа не совсем понял. То есть если я сейчас покупаю 1 участок из собственности, а второй переоформляю аренду на себя, то мне можно не строить там дом, а просто выкупить арендованный участок без аукциона? Что для этого требуется? Переоформление двух участков в один? И является ли земля выданная в арнду под ИЖС землей для комплексного освоения?

В соответствии с 617 статьей вы вправе арендовать участок на тех же условиях, что прежний арендатор.

Вот 10 пункт статьи 39.3, оно касается земель под ИЖС, без торгов осуществляется продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Скажите, а если договор бы был заключен скажем на 6 лет, я бы получил те же самые условия договора. А потом для его продления снова будет аукцион? Будет ли изменена арендная плата по истечении этих 6 лет?
Владимир

В Вашем случае не имеет значения на какой срок заключен договор аренды участка, т.к. прежний собственник не переуступает право аренды, а оно переходит в силу закона.

Если фундамент возведен на 100%, право на него зарегистрировано в Росреестре, то он является объектом недвижимого имущества.

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2015 г. N 25
О ПРИМЕНЕНИИ
СУДАМИ НЕКОТОРЫХ ПОЛОЖЕНИЙ РАЗДЕЛА I ЧАСТИ ПЕРВОЙ
ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
38. Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 марта 2012 г. N Ф09-160/12
В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации.
Согласно справке государственного унитарного предприятия «Удмуртский республиканский центр технической инвентаризации и учета недвижимого имущества» на указанном земельном участке сохранился фундамент спорных зданий, литеры К, С. По утверждению предпринимателя Кузнецова О.В., им производится реконструкция указанных объектов. С учетом данных обстоятельств суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для признания прекратившимся права на указанные объекты вследствие их уничтожения.
В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
С учетом приведенных норм правомерен вывод судов о том, что предпринимателем Кузнецовым О.В. приобретено право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего собственника — предпринимателя Ускова Р.А. Продавцом такое право пользования частью земельного участка под отчужденными им объектами недвижимости утрачено.
Судами принято во внимание, что земельный участок предоставлен Ускову Р.А. в аренду для использования находящихся на нем 7 объектов недвижимости, 6 из которых, в том числе 2 спорных, проданы им предпринимателю Кузнецову О.В., право собственности которого на объекты зарегистрировано в установленном законом порядке.
С учетом изложенного судами сделан правомерный вывод о том, что предпринимателем Усковым Р.А. не доказано нарушения его прав как арендатора земельного участка наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности предпринимателя Кузнецова О.В. на спорные объекты недвижимости, в связи с чем обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.
Ссылка предпринимателя Ускова Р.А. на то, что в случае отсутствия записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ответчика он мог бы претендовать при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок большей площадью, рассмотрена апелляционным судом и обоснованно отклонена.

Перемена лиц в обязательстве происходит в силу закона, а не в силу

договора, поэтому ст. 22 ЗК РФ применению не подлежит.

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2005 г. N 11
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи
552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя
недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на
праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке,
принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права
собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным
участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их
использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном
порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником
земельного участка.

Послеистечения срока договора арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в соот. со ст. 621 ГК.
Ухова Лилия

В данном случае нет преимущественного права, т.к. преимущественное право
действует только в случаях если участок передается третьему лицу, а тут
действуют иные нормы.

Статья 39.6. ЗК РФ Случаи предоставления земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без
проведения торгов
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае
предоставления:
10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их
строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который
находится в государственной или муниципальной собственности и на котором
расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для
завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на
который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта,
изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора
аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного
в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в
течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного
договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов
либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок непредоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Добрый день. Не могли бы вы дать комментарии по дополнению к вопросу (выше сразу после вопроса).

И еще более сложный вопрос. Продавец утверждает, что если я выкупаю у него фундамент расположенный на арендованном участке, то его договор аренды переоформляется просто на меня и сумма аренды остается той же самой. Он платит всего 500 рублей в год. На данный момент аналогичные участки в городе сдаются у нас по 25-30 тыс в год… Правду ли говорит продавец, что сумма будет той же, что сейчас, или же муниципалитет в момент перезаключения договора МОЖЕТ изменить эту сумму?
Владимир

Что касается переуступки по договору аренды.

В соот. со ст. 22 ЗК РФ

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

п. 5

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, цена останется прежней.

Скажите, а если договор бы был заключен скажем на 6 лет, я бы получил те же самые условия договора. А потом для его продления снова будет аукцион? Будет ли изменена арендная плата по истечении этих 6 лет?

После того как вы приобретете два земельных участка на праве собственности, то можете провести межевание и объединить их в один участок. Затем нужно будет снять с кадастрового учета исходные земельные участки и поставить на кадастровый учет новый (см.218-ФЗ от 13.07.2015 г.)

Исправлюсь по поводу выкупа объекта незавершенного строительства: конечно, же регистрация не является основанием для выкупа. Лишь для предоставления земельного участка на три года для завершения строительства. И только после завершения и регистрации права собственности на дом, можно говорить о выкупе на основании ст.39.20 ЗК РФ

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8536/13 по делу N А40-45759/12-135-444
Выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено.