Может ли 1 квартира, учитываться как 2жды полученный доход?

Question

Продала дом с земельным участком в 05. 2016 года (земля в собственности более 3-х лет, дом -2 г).Продала по договору мены: квартира, стоимостью 2 млн руб, + доплата 2 млн 200 тыс руб (неравноценный обмен)=4 млн 200 тыс руб. По договору: земля 1,4 млн руб, дом 2,8 млн руб.. В 11.2016 года продала квартиру за 2 млн 100 тыс руб. (+100 тыс руб, т.к. начала ремонт). Свидетельство на дом получила в 02.2014 года. При заполнении декларации за 2016 год в налоговой мне посчитали, что за дом я плачу налоги за 2,8 млн руб (квартиру посчитали как доход по договору купли продажи= договор мены). При продаже квартиры опять налог с кадастровой стоимости квартиры - вычет 1 млн руб (2,5- 1 млн). Может ли 1 квартиры 2-жды учитываться как доход, ведь получается, что я получила 2 млн руб, а мне сосчитали как 4 млн дохода.

Олег Рябинин · Answer

Здравствуйте, Фируза! Договор мены по сути в целях налогообложения рассматриваются как две отдельные сделки: с одной стороны продажа дома и земельного участка, с другой стороны — покупка квартиры. При покупке квартиры у покупателя никаких налогов не возникает. А вот при продаже недвижимого имущества возникает.Поскольку земля была в собственности более 3 лет, то доход от ее продажи не облагается налогом. А вот дом был в собственности 2 года, значит возникает налог с доходов от его продажи, который можно уменьшить либо на имущественный вычет в размере 1 млн.руб. (подпункт 1 пункта 2 ст.220 НК РФ) либо на сумму фактически произведенных Вами и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого дома (подпункт 2 пункта 2 ст.220 НК РФ). Далее вновь продажа квартиры в ноябре 2016 г. Поскольку данная квартира приобреталась после 01.01.2016, то налогооблагаемый доход от ее продажи не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости. При этом данный налогооблагаемый доход также можно уменьшить либо на имущественный вычет в размере 1 млн.руб. (подпункт 1 пункта 2 ст.220 НК РФ) либо на сумму фактически произведенных Вами и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры (подпункт 2 пункта 2 ст.220 НК РФ). В Вашем случае выгоднее уменьшать на сумму фактически произведенных Вами и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры (то есть на 2 млн.руб., а не на вычет в 1 млн.руб.) С Уважением, Олег Рябинин.

Тимур Унароков · Answer

Здравствуйте, Фируза! У вас доход от продажи дома (так как он был в собственности менее 3х лет) — 2,8 млн. А при продаже квартиры, полученной в обмен, налог вы тоже платите. Это два разных объекта, проданных в разных периодах. Дом и квартира. Соответственно, вы должны уплатить налог в обоих случаях. Но в каждом случае вы можете уменьшить доходы на сумму вычетов или на стоимость приобретения этих объектов. Например, с проданного дома вы тоже можете платить налог с (2,8-1) млн. Кроме того, доход с продаваемой квартиры (2,5) вы можете уменьшить на расход на ее приобретение по договору мены (насколько я понял, у вас в договоре прописана стоимость квартиры 2 млн). Следовательно, налог во втором случае нужно платить с (2,5-2).

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте! при самой мене Вы получили доход, который Вы вправе уменьшить на расходы по приобретению обмениваемого имущества (дом и ЗУ) либо завить вычет в 1 000 000 руб. 9. Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. При этом налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет. Гражданин обратился в районный суд с заявлением к налоговой инспекции, в котором просил признать незаконным решение о его привлечении к налоговой ответственности в связи с совершением операций по договору мены. По мнению налогоплательщика, по результатам исполнения договора произошла лишь замена одного принадлежащего ему имущества на другое (квартиры на жилой дом), что не образует облагаемого дохода. Налоговая инспекция требования гражданина не признала, указав, что в целях налогообложения исполнение договора мены квалифицируется в качестве двух встречных операций по реализации имущества. По мнению налогового органа, из изложенного вытекала обязанность гражданина уплатить налог со стоимости жилого дома, полученного в качестве встречного предоставления за реализованную квартиру. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения в апелляционном порядке судебной коллегией областного суда, требования налогоплательщика удовлетворены. Президиум областного суда, рассмотрев кассационную жалобу налогового органа, отменил состоявшиеся по делу судебные акты и принял новое решение по делу, которым в удовлетворении требований гражданина отказал. Поскольку при исполнении договора мены имеет место возмездная передача права собственности, данная операция в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ в целях налогообложения признается реализацией имущества. Поступления от реализации принадлежащего гражданину имущества формируют самостоятельный вид доходов налогоплательщика, облагаемых на основании подпункта 5 пункта 1, подпункта 5 пункта 3 статьи 208 Кодекса. Налоговая база при получении таких доходов определяется как их денежное выражение (пункты 3, 4 статьи 210 НК РФ). Таким образом, правоотношения, связанные с отчуждением принадлежащего налогоплательщику имущества (на основании договора мены или на основании договора купли-продажи), не могут иметь разные налоговые последствия. В обоих случаях доход определяется исходя из стоимостного выражения встречного исполнения, которое было получено налогоплательщиком при совершении сделки по реализации имущества. При этом согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ в связи с реализацией имущества по договору мены гражданин вправе уменьшить полученный им доход на имущественный налоговый вычет. Следовательно, при отчуждении квартиры по договору мены облагаемый налогом доход гражданина правильно определен налоговой инспекцией исходя из стоимости жилого дома, полученного от другой стороны договора с применением к доходу налогоплательщика имущественного налогового вычета, а у судов первой и апелляционной инстанции отсутствовали основания для признания решения налоговой инспекции незаконным. (По материалам судебной практики Тульского областного суда). {«Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015) {КонсультантПлюс}} при продаже квартиры полученной по мене Вы вправе заявить об уменьшении дохода на расходы, т.е. стоимость ее по договору мены Вопрос: Об НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, если она получена по договору мены с доплатой взамен квартиры в сносимом доме. Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 10 ноября 2015 г. N 03-04-05/64521 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее. Из обращения следует, что в связи со сносом дома налогоплательщику по договору мены предоставляется городом квартира взамен квартиры в сносимом доме. При этом налогоплательщик произвел доплату разницы стоимости жилья. Полученную квартиру налогоплательщик намеревается продать до истечения трехлетнего срока нахождения ее в собственности. Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать. Вместе с этим согласно подпункту 1 пункта 1 и подпунктам 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением квартиры. В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены , либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир. Рыночная стоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Р.А.СААКЯН 10.11.2015 поэтому квартира в первом случае как доход, а во втором доход средства вырученные от ее продажи. и налог надо просчитывать в по сделке мены, а доход от продажи квартиры 100 000 (2,1 млн. — 2 млн,)