Как решить конфликт с агентом по недвижимости и вернуть свои деньги?

Question

Как решить конфликт с агентом по недвижимости и вернуть свои деньги? Разбирая бумаги после смерти мамы для предоставления документов нотариусу о праве собственности, я натолкнулся на бумаги о земельном участке. Участок в аренде без права застройки. Здесь же находилась действующая (по срокам) нотариальная доверенность на имя агента по недвижимости. Я был в курсе того, что мама пыталась (по примеру соседей по участку) продать участок, предварительно переведя его в собственность. Поскольку я обычный пенсионер и деньгами не обременён, а также являюсь представителем ещё одного наследника, то решил обратиться за разъяснениями к данному агенту (указанному в доверенности) о состоянии дел и возможности реализации планов по продаже участка. Агент сказал, что они с мамой не сошлись в продажной стоимости участка. Но если я соглашусь с названной им ценой за участок, то вопрос решаем, все его действия абсолютно законны и он берётся за это дело. Поскольку обещанные деньги за участок для меня не лишние, то я сообщил агенту все имеющиеся у меня сведения по участку и агент перешёл к составлению договора. Согласно составленного им договора: - агент обязуется оформить документы на право собственности и передать их нотариусу для оформления свидетельства о праве собственности на земельный участок. - я оплатить ¾ стоимости услуг агента, а ¼ после получения свидетельства о праве собственности (на тот момент у меня просто не было полной суммы). - все споры по настоящему договору решаются сторонами в соответствии с действующим законодательством. - срок действия договора – с момента подписания и до полного исполнения. Я уточнил, что основной целью договора является продажа участка, да и сроки исполнения должны быть более конкретны. С неудовольствием агент дописал в моём экземпляре договора слова о своих обязанностях « …с последующей продажей за сумму _ рублей» и число/месяц/год исполнения (т.е. 1 год). Все документы (мамину доверенность, копию её паспорта, садовую книжку и другие документы на участок) я оставил агенту. Попутно мне были предложены услуги по сдаче наследуемой квартиры в аренду, по продаже квартиры, по решению вопроса по вкладу с банком-банкротом… Короче, только плати! Спустя две недели после заключения договора агент позвонил мне и подтвердил уже известные вещи, что участок находится в аренде без права застройки и что он продолжает работать. Ещё спустя 25 дней уже позвонил я, ничего нового не услышал и предложил встретиться. Я выразил сомнения в реализации планов по продаже участка, поскольку как я знал, под ним проходит городской водовод, а власти вряд-ли отдадут стратегическую землю кому-то в собственность. А просто аренда земли меня не интересует. На что агент заявил, что он проделал большую работу, даже взял справку у районных властей о том, что участок действительно принадлежит моей матери, что землю бросать нельзя и что он сам, может быть, купил бы этот участок за полстоимости. А на моё предложение расторгнуть договор в связи с невозможность его реализации ответил тем, что вернул 1/3 от фактически уплаченных мною денег и предложил вернуть ему мой экземпляр договора. Сомнения в порядочности и профессионализме данного агента увеличились. Поскольку мне не хотелось штрафных санкций от досрочного расторжении договора по моей вине, то пришлось отказаться от такого варианта. Извинился, отыграл назад и пообещал, что не буду беспокоить по пустякам. С тех пор прошло 5 месяцев, я вступил в права наследования по всем позициям, кроме той, что значилась в договоре агента. Звонков от агента за всё это время я не получал, так что сомнения в агенте переросли в уверенность. Срок договора заканчивается 26 октября 2017 года. В связи с этим вопросы: - были ли законны действия агента по заключению договора? - как мне вернуть свои деньги за услуги агента в полном объёме, когда и куда я для этого должен обратиться? - если в досудебном порядке не решить этот вопрос, то могу ли я в суде потребовать компенсации морального и материального вреда?

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Владислав! Здравствуйте! По уму надо видеть договор с агентом, какие есть платежные документы, подписанные сторонами акты оказанных услуг. Вам в любом случае тогда надо решать вопрос о расторжении договора, однако, понимать, что (ч.1 ст.782 ГК РФ) Вы вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Конечно, здесь можно варировать Законом РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», но из Ваших слов явно видно, что агент оказывал какие-то услуги. И тем более явно уж не Агент решает вопросы о предоставлении ЗУ в собственность. В общем надо все строго смотреть.

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Владислав! — были ли законны действия агента по заключению договора? Владислав В гражданском законодательстве действует принцип свободы договора (ст.421 ГК РФ). То есть, стороны свободны в заключении договора. К заключению договора вас никто не принуждал. Другое дело, что агент вас не проинформировал о том, что переоформить на вас право аренды или оформить в собственность на основании доверенности от вашей мамы не получится, поскольку доверенность прекратила свое действие в связи со смертью матери. — как мне вернуть свои деньги за услуги агента в полном объёме, когда и куда я для этого должен обратиться? Владислав Можно вернуть средства за минусом фактически понесенных расходов. Пусть агент представит его прайс на каждую услугу. Я не думаю, что он отработал договор на 2/3. Можно пытаться доказать, что произведенные действия не были нужны для исполнения данного договора. Согласно ст.782 ГК РФ 1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. — если в досудебном порядке не решить этот вопрос, то могу ли я в суде потребовать компенсации морального и материального вреда? Владислав Какой материальный ущерб вы понесли? Только сумму по договору. Компенсация морального вреда возможна только в случае нарушения ваших неимущественных прав либо в случае если на вас распространялся бы Закон о защите прав потребителей. Но если я верно поняла, договор заключен с физическим лицом. Согласно ст.151 ГК РФ Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага , а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. В вашем случае нужно переоформлять договор аренды на вас и затем право собственности (если оформление возможно). Желаю удачи!

Андрей Фролов · Answer

С тех пор прошло 5 месяцев, я вступил в права наследования по всем позициям, кроме той, что значилась в договоре агента. Владислав Здравствуйте! Странно, потому как имущественные права (право аренды) наследуется наравне с другим имуществом. В частности, об этом говорит ст. 617 ГК: 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Видимо нотариус не указала права в свидетельстве из-за того, что Вы передали оригиналы документов риэлтору. Следует связаться с ним и устранить этот недочет. — были ли законны действия агента по заключению договора? Владислав Законны. Вы заказали у него услугу, он согласился, вы оформили договор. — как мне вернуть свои деньги за услуги агента в полном объёме, когда и куда я для этого должен обратиться? Владислав Насчет в полном объеме без суда — вряд ли. В соответствии со ст. 782 ГК: 1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. То есть, расторгнуть с ним договор Вы можете в любое время, однако придется оплатить фактические расходы, если они будут доказаны исполнителем. Кроме того, в договоре, как я понял, есть штрафные санкции за расторжение до срока. Пока срок договора не истек, презюмируется, что исполнитель работает и ничего не нарушает. Поскольку договор этот смешанный услуг и подряда (риэлтор пишет (изготавливает) заявления, получает и передает Вам документы) применяются также нормы, регулирующие подряд, в силу ст. 783 ГК: Общие положения о подряде (статьи 702 — 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 — 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 — 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. В рассматриваемой ситуации следует опираться на ст. 715 ГК: 1. Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность. (КонсультантПлюс: примечание. О последствиях для подрядчика расторжения заказчиком договора по данному основанию см. ст. 728 настоящего Кодекса.) 2. Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. 3. Если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора подряда либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков. Поэтому, на мой взгляд, следует направить риэлтору письмо с уведомлением о вручении с требованием предоставить промежуточные результаты работ для проверки. Если станет ясно, что окончание к сроку становится невозможным, направить письмо с указанием на это обстоятельство. Еще немного подождать и обращаться в суд за отказом от исполнения договора (не расторжения! — разные «вещи»), обосновав требования п. 2 ст. 715 ГК. Только так можно получить всю сумму без оплаты фактических расходов. Если договор с риэлтором ИП или ООО — то компенсацию морального + штраф 50 % от всех взысканных сумм в Вашу пользу (ст. 13 закона «о зпп»).