Срок аренды земельного участка истек, как дальше быть?

Здравствуйте, Руфина.

В данном случае вам необходимо зарегистрировать сначала жилой дом, а потом выкупать землю.

Первым делом необходимо убедиться, что срок договора аренды не истек на момент начала строительства индивидуального жилого дома.
Затем, после постройки дома, для оформления прав на дом, вам необходимо будет иметь технический план, который будет составлен на основании разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимого имущества. Это возможно до 01.03.2018 г. В дальнейшем необходимо будет оформлять разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и проектную документацию на дом

Составление проектной документации на жилой дом на данный момент не требуется согласно нормам Градостроительного кодекса РФ:
«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ

Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование
3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.Требования к жилому помещению, жилому дому и пр. утверждены в разделе II Постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006, он довольно длинный, но вас, к примеру, может заинтересовать п.12 постановления:
12. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Таким образом, жилой дом на вашем земельном участке не должен быть выше 3 этажей (включая подвальный этаж), к нему должны быть подключены все коммуникации, вроде электричества, воды, отопления. Ежели в вашей местности нет централизованных инженерных сетей, то можно самим пробурить колодец и построить уборную на улице.

Затем вы можете регистрировать свой жилой дом в Росреестре на основании технического плана. В случае, если ваш договор аренды не зарегистрирован, необходимо его зарегистрировать либо приложить документы на земельный участок при регистрации жилого дома.

Закон о регистрации от 13.07.2015 г. допускает возможность регистрации права на ваш дом после истечения срока договора аренды земли до 01.03.2018 г.
Для этого необходимо иметь на руках:
— разрешение на строительство, срок разрешения не должен истечь на момент регистрации права;
— технический план жилого дома, составленный кадастровым инженером, на основании разрешения на строительство + декларации об объекте недвижимого имущества (составление проектной документации на жилой дом не требуется по ст.48 Градостроительного кодекса РФ)

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«О государственной регистрации недвижимости»
Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства
2. Государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.
10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Статья 70. Особенность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости в отдельных случаях
7. До 1 марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства. В данном случае сведения об объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной частью 11 статьи 24 настоящего Федерального закона (в случае, если проектная документация не изготавливалась).

А затем ст.39.20, 39.3 ЗК РФ позволяют вам выкупить ваш земельный участок под вашим земельным домом:

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ
Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
2. Без проведения торгов осуществляется продажа:
6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

Добрый день!

Сейчас решил оформить здание в собственность, администрация продлевает договор аренды на землю, а ЕГРП не зарегистрировал. Что мне делать? Подробнее на Правовед.ru:
Руфина

Тут у Вас два пути — 1 это обжаловать отказ администрации, хотя в общем он правомерен, на мой взгляд, так как преимущественное право на заключение договора аренды у Вас могло бы быть, если было бы оформлено здание. Также вопрос в том было ли разрешение на строительство получено Вами?

ст. 39,8 ЗК РФ: 15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Если разрешение было, то считаю, что как вариант поставить жилой дом на кадастровый учет, а после с разрешением на строительство и старым договором аренды подать заявление на регистрацию права собственности на жилой дом. После как собственник здания оформить право на участок:

ст. 39,20 ЗК РФ: 1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Здравствуйте Руфина! В силу п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В соответствии с указанным законом в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.