Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос по пункту в договоре купли-продажи квартиры
В договоре к-п присутствует такой пункт:
16. Стороны настоящего Договора, руководствуясь статьями 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения настоящего Договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, а также вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, в том числе со стороны супругов, или вследствие нарушения прав третьих лиц и изъятия указанной КВАРТИРЫ у Покупателя по этим и другим основаниям, возникшим до исполнения настоящего договора, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города Москвы или предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения КВАРТИРЫ, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей КВАРТИРЫ. При этом КВАРТИРА не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков. Если третье лицо по основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора, предъявит к Покупателю иск об изъятии КВАРТИРЫ, Покупатель обязуется привлечь Продавца к участию в деле, а Продавец обязуется вступить в это дело на стороне Покупателя. Продавец, привлеченный Покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия лишается права доказать неправильность ведения дела Покупателем. Продавец также должен возместить Покупателю все судебные издержки, связанные с ведением дела.
Вопросы ПРОДАВЦА:
1. Где-то читал, что в судебной практике этот пункт не принимается во внимание. Возвращаем только то, что в расписке и все. Это так?
2. Не получается ли так, что при признании договора недействительным вследствие предъявления претензий третьими лицами продавец должен будет вернуть деньги, а потом еще дополнительно купить квартиру покупателю?
3. Что такое "равнозначное жилое помещение"? Например разница между кв с ремонтом и без может достигать 1-2 млн, квартира на 1ом этаже дешевле на 15% и т.д.
4. Главный глупый вопрос. Допустим, договор признается недействительным, то этот пункт же тоже не будет действовать? :).
Здравствуйте.
что в случае признания судом настоящего Договора недействительным
Андрей
Естественно, что если договор недействителен в целом, то этот пункт недействителен тоже.
Где-то читал, что в судебной практике этот пункт не принимается во внимание. Возвращаем только то, что в расписке и все. Это так?
Андрей
Именно так.
Здравствуйте!
4. Главный глупый вопрос. Допустим, договор признается недействительным, то этот пункт же тоже не будет действовать? :).
Андрей
Именно. Дальше можно и не рассуждать.
Но тут надо иметь ввиду, что покупатель, не имевший возможности узнать (например, через сведения Росреестра) об обременениях права собственности на квартиру или правах третьих лиц на нее будет добросовестным покупателем. И изъять у него квартиру не получится, кроме случаев, указанных в статье 302 ГК (выбытие квартиры из собственности в результате преступления, к примеру).
Андрей, здравствуйте.
Да, пункт не будет действовать. Применяются общие последствия недействительности сделки.
ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
И да, если договор признают недействительным — пункт также отпадает.
С уважением,
Роман Новиков
Здравствуйте, если договор признают недейтсвительным, то естественно никакие пункты данного договора действовать не будут, это прямо указано в законе.
ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
КонсультантПлюс: примечание.
О выявлении конституционно-правового смысла пунктов 1 и 2 статьи 167 см. Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П.
Позиции высших судов по ст. 167 ГК РФ >>>
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
Понятное дело, что данный пункт договора судом во внимание принят не будет, если договор признают недействительным.
Здравствуйте. Если по вине продавца данный договор будет расторгнут, то последствиями этого расторжения и без указания об этом в договоре могут быть взыскание убытков покупателя, связанные с таким расторжением. В принципе как Вы понимаете последствия расторжения договора и признания его недействительным не совсем сходны и разумеется договор при признании его недействительным будет таковым весь без исключения.
Здравствуйте, Андрей.
Да, все верно Вы слышали.
Судебная практика исходит из того, что стороны по закону обязаны вернуть полученное по сделке, если она будет признана недействительной.
В обязанности купить новую квартиру суды отказывают.
Пример судебной практики
realtist.ru/fas2/A2FB4E0100EE0B9644257B45005BBEF6.html
С уважением! Г.А. Кураев