8 499 938-65-20
Бесплатная консультация юриста
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Опишите ситуацию — юрист подскажет, что делать дальше.
300 ₽
Вопрос решен

Оформление сдачи внаем квартиры от ФЛ к ИП

Уважаемые коллеги,

Есть квартира, которая может сдаваться. Как известно, если это делать официально, то ФЛ обязано задекларировать доход и уплатить 13%.

Если бы это лицо было ИП, то по УСНО доходы 6%, тоже понятно - уплата 6% с поступлений.

Вопрос:

1) Как оформить схему, если собственник квартиры (ФЛ1) хочет поручить этот вопрос специализированному ИП (коды 68.20 Аренда и управление собственным (?!) или арендованным недвижимым имуществом) - ФЛ2?

2) Как изменится ситуация, если ФЛ1 и ФЛ2 муж и жена?

Желаемая ситуация - уплата 6% с доходов и перечисление чистых белых денег ФЛ1 (собственнику).

Сдача от ФЛ1 к ФЛ2 за "три копейки", а потом субнаем за рыночную стоимость - явно притворная сделка. Хочется, чтобы было красиво. Кроме того все равно даже с копейки надо платить 13% и из-за этой ерунды возиться с еще одной декларацией.

Агентский договор? Внутри семьи?

Что-то еще?

Показать полностью
, Владислав, г. Санкт-Петербург
договор аренды квартирыАгенты по сдаче недвижимости
Уточнение от клиента

Собственность НЕ совместная. Каждый супруг имеет свою собственность. Более того, есть брачный договор. ИФНС о нем конечно не обязана знать, но было бы спокойнее, если бы предложенная схема реализовывала бы универсальную схему.

Пока указаны следующие варианты:

вар1: Договор безвозмездного пользования от ФЛ1 к ИП. На основании этого договора ИП сдает квартиру - получает рыночную ставку, платит с нее 6%, выводит бабки себе на карту и переводит собственнику ФЛ1 либо безналом как частный перевод, либо налом (но тогда уже вообще никаких следов).

Т.е. если через много лет начнутся разборки И перечисления от ИП к ФЛ1 будут безнальными, то скажут, что сделка притворная, так как деньги реально перечислялись собственнику. А если оплата квартиры будет налом (внутри семьи без следов), то скажут, что ИП "нагрел" бедное ФЛ1. В обоих вариантах нехорошо.

вар2. Агентский договор, но это тогда просто схема позволяющая использовать расчетный счет ИП и ничего более. Ведь 13% ФЛ1 будет платить все равно. Особого смысла нет. Он может быть интересен когда помещения нежилые и с ними возни много (договора с РСО и проч).

вар3. Договора аренды/найма на минимальную сумму. 13% с этой минимальной суммы. И полноценная сдача в субаренду. Кривовато, но кое как возможно.

Все три варианта неадекватны ситуации.:-(

А их точно три или придумано что-то еще?

Как работают крупные агентства с собственниками, которые живут в других странах и знать ничего не хотят кроме дохода?

Здравствуйте, Владислав.

Как изменится ситуация, если ФЛ1 и ФЛ2 муж и жена?
Владислав

зависит от того, квартира — совместная собственность или нет. Если совместная, то на «свою долю» (хотя она и не выделена) жена может заключить с мужем ИП договор поручения на сдачу в аренду (доверенность), но с этих доходов все равно ей придется платить 13%.

Сдача от ФЛ1 к ФЛ2 за «три копейки», а потом субнаем за рыночную стоимость — явно притворная сделка
Владислав

не обязательно, особенно, если муж и жена, а квартира — совместная соб-ть, ведь можно объяснить цену тем, что по отдельности доли в аренду не сдашь и лучше получить «три копейки», чем совсем ничего.

0
0
0
0
Татьяна Степанова
Татьяна Степанова
Юрист, г. Санкт-Петербург
Эксперт
в случае же с безвозмездным пользованием такого дохода у собственника не возникает, а значит и оснований для уплаты налога нет.

Однако, у ИП возникает внереализационный доход в виде экономической выгоды от получения имущества в безвозмездное ползование...

0
0
0
0
Татьяна Степанова
Татьяна Степанова
Юрист, г. Санкт-Петербург
Эксперт

При получении в безвозмездное пользование имущества ссудополучатель включает доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом в состав внереализационных доходов. Такой доход определяется исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества п. 1 ст. 346.15, п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ, Письмо Минфина России от 05.07.2012 N 03-11-06/2/84, Письмо Минфина России от 25.08.2014 N 03-11-11/42295.

0
0
0
0

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.

Здравствуйте, Владислав.

В Вашем случае, если это супруги, то имеет смысл передать такое имущество по договору безвозмездного пользования от ФЛ1 к ИПФЛ2. И в таком случае у ФЛ2 будет законное основание и сдавать эту недвижимость в аренду и платить налог с дохода.

При этом

Желаемая ситуация — уплата 6% с доходов и перечисление чистых белых денег ФЛ1 (собственнику).
Владислав

перечисление «чистых» денег все равно без уплаты НДФЛ не получится, т.к. в любом случае это будет доход собственника, в случае же с безвозмездным пользованием такого дохода у собственника не возникает, а значит и оснований для уплаты налога нет.

0
0
0
0
Юлия Алексеева
Юлия Алексеева
Юрист, г. Ростов-на-Дону
Эксперт

Есть еще письмо с подобным разъяснением, если такое имущество находится в совместной собственности — Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 26 апреля 2013 г. N 03-11-11/14657 Об учете при применении УСН доходов от сдачи в аренду нежилого помещения

Вопрос: Индивидуальный предприниматель применяет УСН в отношении
доходов, полученных от предпринимательской деятельности, с объектом
налогообложения «доходы». При этом в общей совместной собственности с
супругой, не обладающей статусом индивидуального предпринимателя,
имеется нежилое помещение, приобретенное в период брака, но
зарегистрированное на супругу — физическое лицо. Вправе ли
предприниматель в рамках своей предпринимательской деятельности сдавать в аренду (с согласия супруги, удостоверенного в нотариальном порядке)
указанное имущество третьим лицам (ИП и организациям) от своего имени,
не являясь при этом титульным владельцем помещения (в свидетельстве о
регистрации права на недвижимое имущество указан лишь один субъект права
— супруга)?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел
обращение о порядке применения упрощенной системы налогообложения и,
исходя из содержащейся в обращении информации, сообщает следующее.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество
за плату во временное владение и пользование или во временное
пользование.
При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику
(статья 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные
законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 2 статьи 253 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом,
находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех
участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников
совершается сделка по распоряжению имуществом.
В связи с этим индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления
предпринимательской деятельности сдавать в аренду нежилое помещение,
зарегистрированное на супругу с ее согласия, удостоверенного в
нотариальном порядке.
В этом случае доходы от сдачи указанного имущества в аренду
облагаются налогом в рамках упрощенной системы налогообложения в
соответствии с главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Одновременно сообщаем, что согласно Положению о Министерстве финансов
Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства
Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, и Регламенту Минфина России,
утвержденному приказом Минфина России от 15.06.2012 N 82н, в Минфине
России рассматриваются индивидуальные и коллективные обращения граждан и организаций по вопросам, находящимся в сфере ведения Минфина России.
При этом в соответствии с Положением и Регламентом, если
законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу
обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных
документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных
ситуаций.
Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения
законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не содержат
правовых норм и не направлены на установление, изменение или отмену
правовых норм, не являются нормативными правовыми актами, а имеют
информационно-разъяснительный характер по вопросам применения
законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не
препятствуют руководствоваться нормами законодательства о налогах и
сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной Минфином
России.
1
0
1
0
Юлия Алексеева
Юлия Алексеева
Юрист, г. Ростов-на-Дону
Эксперт
Однако, у ИП возникает внереализационный доход в виде экономической выгоды от получения имущества в безвозмездное ползование
Степанова Татьяна

Да, но в таком случае собственнику не придется платить 13% и сдавать декларации.

0
0
0
0
Похожие вопросы
Налоговое право
Могу ли я узнать платит ли хозяин квартиры налог за сдачу и обязательно ли это, можно ли обратиться в налоговую если тн не платит
Здравствуйте, у меня впосрос. Могу ли я узнать платит ли хозяин квартиры налог за сдачу и обязательно ли это, можно ли обратиться в налоговую если тн не платит
, вопрос №4854035, Алена, г. Москва

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Семейное право
Имеет ли право Дольщик до сдачи дома просить или требовать от Застройщика доступ для просмотра квартиры в построенном доме?
Имеет ли право Дольщик до сдачи дома просить или требовать от Застройщика доступ для просмотра квартиры в построенном доме?
, вопрос №4853961, Михаил, г. Москва

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Жилищное право
Проживаю на съёмной квартире, но ведь регистрация нужна не только для обозначения места проживания, для оформления любых документов
Дом снесли, новую квартиру отсудила бывшая жена. То есть зарегистрироваться не где. Проживаю на съёмной квартире, но ведь регистрация нужна не только для обозначения места проживания, для оформления любых документов. Может быть достаточная регистрация в снесенном доме . ведь зарегистрироваться больше негде.
, вопрос №4853939, Виктор, г. Москва

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Недвижимость
У меня вопрос- есть ли какие-то риски для меня в таком оформлении квартиры?
Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, разобраться. Знакомая просит купить за её деньги квартиру, но оформить сделку на меня, а после сделки сделать дарственную на её сына. У меня есть купленная квартира на моё имя в ипотеку, ипотека не погашена. У меня вопрос- есть ли какие-то риски для меня в таком оформлении квартиры?
, вопрос №4853864, Анастасия, г. Москва

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Земельное право
Здравствуйте, имеется жилье, купленное и оформленное как квартира, но по факту это часть одного дома, (до
Здравствуйте, имеется жилье, купленное и оформленное как квартира, но по факту это часть одного дома, (до купли, это был дом поделке на две части для продажи двум хозяевам, но земля не была оформлена) в администрации отказывают в оформлении земли, не под домом, а именно вокруг него. Как эту землю оформить ?
, вопрос №4853820, Александр, Алчевск

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Дата обновления страницы 24.05.2017