Добрый день. Возможна ли переуступка права требования по договору купли-продажи недвижимости если договор продавца заключен на несовершеннолетнего и сам договор не зарегистрирован, так как застройщик начал строительство до выхода закона, обязывающего регистрацию? Затребует ли Регистрационная палата разрешение опек при регистрации основного договора на получение собственности?
С уважением Михаил.
Здравствуйте, Михаил!
Безусловно, потребуется согласие органа опеки, так как данная сделка затрагивает имущественные права несовершеннолетнего.
Кроме того, согласно ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Добрый день.
Т.к. переуступка прав требования — это таже сделка по отчуждению недвижимости, то согласие органов опеки и попечительства потребуется, т.к. договор заключен с несовершеннолетним (т.е. в будущем именно он стал бы собственником)
ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
Застройщик предлагает переуступку задним числом ( до сдачи).
Да не имеет значение задним числом будет переуступка или нет, согласие опеки в любом случае потребуется, т.к. договор заключен с несовершеннолетним, т.е. подразумевает его имущество, а без опеки сделки с имуществом несовершеннолетних не пропускает Росреестр
Михаил, здравствуйте.
Не совсем понятно, с чьей стороны несовершеннолетний — покупателя или продавца. Также непонятно, когда сделка произведена. Право собственности то в итоге чьё зарегистрировано?
По поводу органа опеки — если имущество несовершеннолетнего УМЕНЬШАЕТСЯ — потребуется согласие органа опеки.
ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
С уважением,
Роман Новиков
Роман, добрый день.
Несовершеннолетний со стороны продавца (дольщика). Право собственности пока не зарегистрировано, так как дом сдан недавно. Застройщик предлагает переуступку задним числом ( до сдачи).
С уважением Михаил
Несовершеннолетний со стороны продавца (дольщика). Право собственности пока не зарегистрировано, так как дом сдан недавно. Застройщик предлагает переуступку задним числом ( до сдачи).
Михаил
Если уступать будет несовершеннолетний — потребуется разрешение опеки и задним числом это произвести не получится.
Чтобы получить согласие опеки придётся доказать соразмерное возмещение несовершеннолетнему его имущества и жилищных прав.
Добрый день, Михаил.
Сделка возможна, однако согласие опеки Вам потребуется.
В регламенте об этом прямо говорится:
Утвержден
приказом Минэкономразвития России
от 9 декабря 2014 г. N 789
АДМИНИСТРАТИВНЫЙ РЕГЛАМЕНТ
ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА
И КАРТОГРАФИИ ПО ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОЙ УСЛУГИ
ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
7.1.8. Иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:
— согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным, законный представитель данного лица либо несовершеннолетний(ие) в возрасте от 14 до 18 лет, гражданин(не), признанный(е) судом ограниченно дееспособным(и) (оригинал и копия);
Со слов застройщика на регистрацию собственности будет подаваться основной договор и история переуступки в нем отражена не будет. Может ли ли рег. палата затребовать историю договоров, в которой выплывет переуступка с несовершеннолетним без разрешения опек?
Михаил
Михаил, дак подаваться то будет и договор переуступки, поэтому и проблема эта также не возникнет — вся картина восполнится, так как и документы все будут предоставлены.
Здравствуйте, Михаил.
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
ст. 54, Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» {КонсультантПлюс}
А нотариус почти наверняка потребует согласие органа опеки, хотя на мой взгляд, это не законное требование, если несовершеннолетний имеет родителей / родителя, не лишен родительского попечения, не находится под опекой.
Но в такой ситуации как говорится, «легче дать, чем отказать».
18. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних, недееспособных или не полностью дееспособных нотариус проверяет наличие согласия их законных представителей и (или) органа опеки и попечительства на совершение сделки, когда это требуется в соответствии с законом (например, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1 статьи 30, пунктом 2 статьи 37, пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и др.).
Приказ Минюста РФ от 15.03.2000 N 91 «Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации» {КонсультантПлюс}
То есть фактически Вы хотите сменить дольщика без уступки — переподписать ДДУ с новым дольщиком. В таком случае Вы можете опасаться судебных тяжб со стороны представителей несовершеннолетнего, т.к. вероятнее всего доказательства оплаты по первому ДДУ очевидно будут свидетельствовать о внесенных платежах первым дольщиком. Отсюда и все вытекающие последствия.
Алексеева Юлия
соглашусь с коллегами и добавлю, что в результате всех таких «телодвижений» именно вы рискуете остаться и без денег и без квартиры. Так как в случае признания сделки недействительной вашим должником по возврату денег станет несовершеннолетний.
Здравствуйте, Михаил!
Давайте начнем с того, что
договор продавца заключен на несовершеннолетнего и сам договор не зарегистрирован,
Михаил
Вместе с тем в силу ст. 11 Закона 214-ФЗ
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
То есть пока Ваш ДДУ не зарегистрирован, то и уступку зарегистрировать не получится.
так как застройщик начал строительство до выхода закона, обязывающего регистрацию?
Михаил
Застройщик получил разрешение на строительство до 2004 года, а дом сдал только сейчас?
В любом случае провести уступку «задним числом» вряд ли получится, т.к. требуется не только согласие органа опеки, но и нотариальное удостоверение такой сделки, о чем Вам написали коллеги выше.
Со слов застройщика на регистрацию собственности будет подаваться основной договор и история переуступки в нем отражена не будет.
Михаил
То есть фактически Вы хотите сменить дольщика без уступки — переподписать ДДУ с новым дольщиком. В таком случае Вы можете опасаться судебных тяжб со стороны представителей несовершеннолетнего, т.к. вероятнее всего доказательства оплаты по первому ДДУ очевидно будут свидетельствовать о внесенных платежах первым дольщиком. Отсюда и все вытекающие последствия.
Михаил, без договора с несовершеннолетним не получится провести сделку (вам ее просто не пропустит Росреестр)
Магола Виолетта
Они просто хотят не показывать уступку. То есть перезаключить договор с новым участником долевого строительства, а того как будто бы и не было. И представитиь этот договор на регистрацию. Это очевидно нарушение прав первого дольщика и законодательства. Конечно, если там все довольны, то может претензий и не будет. Но я не советовала бы Вам совершать таких действий, поскольку слишком много возможных негативных последствий.
Татьяна, Вы не учитываете норму:
Т.о,, имущественные права ребенка приравниваются законом к правам подопечного.
Если передаточный акт подписан, переуступка невозможна. Как я писал в первом ответе, по закону уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Задним числом это не сделать.