Наследование обязанностей по Соглашению об определении долей в праве собственности

Добрый день, Оксана.

Пункты в силе для него как для участника долевой собственности, но ничего необычного по сравнению с положениями закона в пунктах нет.

Без Вашего ведома продать свою долю он не может, так как у Вас есть преимущественное право на покупку доли и сначала о продаже он должен будет уведомить Вас.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017)ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Если я теперь захочу выкупить эту долю квартиры у наследника, то как выгоднее оформить сделку: через договор купли-продажи, через договор дарения,… какие еще варианты? (задача — минимизировать налоги)
Оксана

Если он близкий родственник, то нужно через дарение — в этом случае налог платиться не будет.

Если не близкий, то лучше через куплю-продажу. Налог будет платиться либо от стоимости по договору, либо от 70% от кадастровой стоимости — в зависимости от того, что больше. Плюс еще будет налоговый вычет 1 млн. руб.

Здравствуйте, по закону долю без вашего ведома он продать не сможет. вы это можете в дальнейшем в судебном порядке оспорить сделку и перевести долю на себя.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Относительно продажи доли, это видимо вам не близкий родственник, поэтому в данном случае не особо важно, продажа или дарение.

НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексомРоссийской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Перешли ли к этому наследнику права и обязанности по заключенному ранее Соглашению?
Оксана

Здравствуйте. Права и обязанности по исполняемым договорам, заключенным наследодателем, переходят к правопреемнику/наследнику в полном объеме без каких-либо исключений. Что касается Вашего соглашения, то не совсем понятно — в собственности двух лиц квартира находилась без установления долей? Что указано в Ваших Свидетельствах о праве собственности? Или это Вы так называете Соглашение о порядке пользования квартирой, находящейся в общей долевой собственности?

При этом поддержу коллег в том, что преимущественное право приобретения на тех же условиях, на которых доля предлагается к продаже третьим лицам есть у второго сособственника, т.е. у Вас. А НДФЛ в связи с тем, что доля у наследника находится более трех лет, взиматься при продаже не будет.