Уважаемый, Антон!
1. Каждая сделка с недвижимым имуществом должна пройти государственную регистрацию, иначе она недействительна. Поэтому если ваша сестра сначала подарит свою долю матери, то вам нужно будет дождаться, чтобы эта сделка была зарегистрирована, и только потом ваша мать сможет подарить вам всю квартиру. Быстрее будет, если вы заключите договор купли-продажи, где будут два продавца: мать и сестра, и один покупатель — вы. Таким образом будут регистрировать две сделки сразу и вы сэкономите время в два раза.
2. для того, чтобы при регистрации не возникало лишних вопросов договор нужно составлять самый простой, на пару страниц, образец висит в любом территориальном отделении Росреестра; типовой образец договора, акта и расписки можем (я имею ввиду юристов на этом сайте, не обязательно себя) выслать или подготовить полностью;
3. касательно налогообложения: в вашем случае применяется п. 18.1, ст. 217 НК
«18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);(п. 18.1 введен Федеральным законом от 01.07.2005 N 78-ФЗ)»;
4. законом предусмотрен обязательный порядок преимущественной покупки доли в совместной собственности, который нужно формально соблюсти, чтобы впоследствии не было оснований для оспаривания данной сделки: ст. 250 ГК:
«1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.». Под посторонними лицами — имеются виду третьи лица, не имеющие доли в общей собственности. Т.е. ваши мать и сестра должны подписать либо отдельные документы, либо указать это прямо в договоре купли-продажи отдельным пунктом, что они уведомили друг друга за тридцать дней до совершения сделки о продаже своих долей вам по такой-то цене (указать сумму).
Сетсра не моя а моей мамы. Т.е. моя тетя. Как я понимаю тетя мне близкой родственницой не является
Нужно либо личное присутствие супруга и его согласие при заключении сделки либо нотариально завереннное его согласие без присутствия. Что касается сделки, то их лучще сделать две: 1 — договор дарения с мамой; 2 — договор купли-продажи с тетей. Тогда на долю тети получите еще и имущественный налоговый вычет — 13% из своих доходов.