В 2014 году был заключен договор ДДУ на подземную парковку. В декабре 2016 года парковка была сдана, но при измерении БТИ обнаружилось расхождение. Вместо 20.5 метра площадь составила 19.1 метр, т.е. 6.8 %.
Акт приема передачи не подписан в связи с отказом застройщика признать недостатки: потоки воды, лужи, сыростью.
Возможно ли на основании статьи 9 фз 214 расторгнуть договор, и получить возмещение?
имеется в виду пункт
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
...
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
Интересует именно возможность расторжения договора по причине изменения площади парковки более чем на 5%. Доказать недостатки парковки представляется более сложным, нужна экспертиза, недостатки видны в период дождей, таяния снега.
В остальное время проточной воды нет совсем, капающей с потолка и сочащейся из стен воды минимально, количество луж и мокрых стен в десяток раз меньше. Соответственно парковка не пригодна к эксплуатации не более чем третью часть года. Сейчас до конца лета парковка выглядит удовлетворительно (луж немного).
В Вашем случае следует ссылаться на ст.9 п.1. подпункт 2 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017), то есть Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.).
Вам нужно направить застройщику претензию, в случае отказа выполнения требований по претензии, обратитесь в суд с иском о взыскании денежных средств, переданных по договору участия в долевом строительстве, процентов, компенсации морального вреда, штрафов.
Интересует именно возможность расторжения договора по причине изменения площади парковки более чем на 5%.
Александр
Александр, добрый день! А в договоре прописан «потолок» отклонения площади после которого изменение является существенным? Иногда застройщики прописывают в ДДУ, но это редкость. Если нет, то в суде нужно будет доказать что изменение является существенным а при озвученных цифрах это честно говоря маловероятно.
ст. 9 214-ФЗ помимо оснований прямо указанных в ней содержит и отсылочную норму
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
иные случаи это применительно к Вам статья 450 ГК
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
но если в договоре нет критерия существенности (напр. более 5%) то нужно будет в суде доказать что изменение площади в таком размере существенно в данном случае
Возможно, формальное несоответствие площади окажется удобнее. Есть ли возможность использовать представляющийся более легким путь расторжения договора в связи с изменением площади.
Александр
Проведения экспертизы можно и в суде заявлять при подаче иска если недостатки действительно существенны, не обязательно ее до обращения в суд проводить, документы так же возможно истребовать
ст. 56 ГПК
1. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
2) ... превышения допустимого изменения общей площади ... нежилого помещения, ... может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
Правильно ли я понимаю, что данный критерий существенного изменения площади работает только в случае явного указания в договоре, и там он не может превышать 5 %. В случае же отсутствия данного пункта в договоре (он отсутствует), критерий 5 % не применяется?
Здравствуйте! Допустимое расхождение в площади регламентируется строительными нормами и правилами. Перед тем, как ввести объект в эксплуатацию, застройщик должен получить у соответствующих госорганов заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации. Он как раз подтверждает, что разница между проектной и фактической площадью соответствует допустимому. Вообще, у каждого застройщика есть свои условия проведения перерасчета стоимости помещения, если расхождение выше допустимого.Если исходить из сложившейся практики, расхождение в площади, которое не влечет за собой финансовых перерасчетов – 1 кв. м как в большую, так и в меньшую сторону. Иногда этот параметр указывается в относительном значении 2% от общей площади помещения.
Застройщик недостатки не признает, для независимой экспертизы нужна проектная документация, застройщик ее не предоставляет, письма по адресу регистрации не получает. Остальные объекты строят сравнительно неплохо, но подземную парковку построить качественно не смогли.
Для обоснования непригодности подземной парковки к использованию потребуется экспертиза, застройщик максимально усложняет такой путь. Возможно, формальное несоответствие площади окажется удобнее.
Есть ли возможность использовать представляющийся более легким путь расторжения договора в связи с изменением площади.
Застройщик не признает все недостатки, указывая в ответе на претензию? Вы отправьте ему претензию, дождитесь ответа любого, даже если он не признает. Подаете в суд, а в суде застройщик должен будет предоставить проектную документацию, тогда и можно будет говорить о независимой экспертизе. Сейчас Вы фиксируете на видео, фото все недостатки.