Я частное лицо, хочу приобрести здание и землю в собственности у ООО. Учредитель один. Учредитель чтобы не платить налог предлагает мне выкупить 100 долю и стать единственным учредителем. Уставной капитал 10 000 руб. Цена покупаемого имущества 18 млн. руб. Дайте совет как правильно провести сделку?
Здравствуйте.
Вы владеете информацией о состоянии дел в этом ООО, в частности, какие задолженности имеет ООО перед бюджетом и контрагентами?
Цена покупаемого имущества 18 млн. руб. Дайте совет как правильно провести сделку?
Игорь
Здравствуйте Игорь. Как Вы понимаете самая большая проблема в этом смысле — возможные долги ООО, которые «прилетят» к Вам вместе с желаемым объектом. При этом не факт, что эту опасность удастся выявить сразу. Т.е. выяснить действительное состояние общества может быть довольно затруднительно. Сумма немаленькая, поэтому помимо бухгалтерского аудита есть смысл заказать проведение полной проверки ООО, которая включает в том числе и юридическую чистоту приобретения того самого имущества, Вами желаемого.
Возможно изменения учредителей сразу?
Игорь
Единственный учредитель может продать свою долю одномоментно. На это не потребуется ни длительного времени, ни особого оформления — нотариальная сделка, форма 14001 и Вы становитесь собственником ООО.
А каким образом при таких обстоятельствах Вы намереваетесь передавать и оформлять передачу денег?
Здравствуйте Юрий! А кто может провести полную проверку ООО? Юристы проверяли чистоту приобретения имущества - все чисто.
Передачу денег по расписке наверное и через предварительный договор купли продажи ООО мне как частному лицу. И как только я получу документы о том что я владелец ООО, я просто рву предварительный договор. Пока только это приходит в голову.Есть другие варианты?
Я могу каким нибудь другим способом обезопасить себя при это варианте покупке имущества?
Игорь
Игорь, на самом деле риски настолько велики, учитывая, что
Сами учредители в ипотеке и банк взыскивает с них их дом.
Игорь
я бы рекомендовал все-таки приобретать недвижимость напрямую. В этом случае лучше даже согласиться с тем, что допустим, Вы поделите между собой расходы по налогам, чем идти на такую сделку, имеющую существенный риск, который ничем невозможно обезопасить. Более того, есть смысл получить заключение о рыночной стоимости объектов на тот случай, если кому-то вздумается признавать эту сделку подозрительной в рамках банкротства, которое может затеять аффилированная с бывшим директором структура.
Во первых я хочу оплатить им не все 18 млн, а только 10 млн и оставить бывшего учредителя в роли директора, пока он не дооформит землю в собственность. Если я являюсь владельцем ООО то разве я не являюсь собственником земли и имущества?
Игорь
Собственником Вы не являетесь, Вам принадлежат права управления ООО, если мы говорим о приобретении доли. А собственность — у ООО.
Владельцы ООО и имущество пока не соглашаются продать ЗУ и ресторан напрямую частному лицу.
Игорь
Думаю, что есть смысл убеждать. Я бы никогда не рекомендовал клиенту приобретать актив за 10 т.р., который стоит 18 миллионов. Риски крайне велики и оценить что будет потом никто не сможет.
Уважаемый Игорь! Доброго! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:
по уму, достаточно договора купли- продажи ЗУ и здания между ООО и Вами. Главное, чтобы цена имущества была не занижена и не завышена, то есть была оценка.
Скорее надо будет также и согласие единственного участника ООО на заключение крупной сделки (см. ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
Касательно вступление как участника в ООО.
Если Вы становитесь участником, то второй (при оговоренных условиях) выходит из числа участников ООО.
Соответственно в силу ч.6.1 ст.23 Закона №14-ФЗ
В случае выхода участника общества из общества в соответствии со статьей 26 настоящего Федерального закона его доля переходит к обществу. Общество обязано выплатить участнику общества, подавшему заявление о выходе из общества, действительную стоимость его доли в уставном капитале общества, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества, или с согласия этого участника общества выдать ему в натуре имущество такой же стоимости либо в случае неполной оплаты им доли в уставном капитале общества действительную стоимость оплаченной части доли.
Общество обязано выплатить участнику общества действительную стоимость его доли или части доли в уставном капитале общества либо выдать ему в натуре имущество такой же стоимости в течение трех месяцев со дня возникновения соответствующей обязанности, если иной срок или порядок выплаты действительной стоимости доли или части доли не предусмотрен уставом общества. Положения, устанавливающие иной срок или порядок выплаты действительной стоимости доли или части доли, могут быть предусмотрены уставом общества при его учреждении, при внесении изменений в устав общества по решению общего собрания участников общества, принятому всеми участниками общества единогласно. Исключение из устава общества указанных положений осуществляется по решению общего собрания участников общества, принятому двумя третями голосов от общего числа голосов участников общества.
Повторять уважаемых коллег не буду, но если на ООО есть серьезные долги, то Вы можете оказаться в достаточно неприятном положении хотя бы в силу угрозы обращения взыскания на землю и здание.
Ведь можно и оформить заем между Вами и ООО, при этом обеспечив заем залогом: ЗУ и зданием.
Здесь надо просто все варианты просчитать.
Здравствуйте Михаил!
То есть, по данному закону, выход учредителя выплатой 10 000 руб из ООО и сменой учредителя может не закончится и мне придется выплатить реальную стоимость доли? Вы об этом?
Про заем. Вы имеете в виду вместо договора купли продажи 100 процентов доли в ООО оформить заем и затем при невыплате забрать залог? А какова процедура этого варианта?
Уважаемый Игорь! Еще раз доброго! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:
если ООО на УСН (6%), то с продажи ЗУ и здания с цены сделки УСН — 6% (считаем), если УСН (15%) — доходы минус расходы (в т.ч. на приобретение и т.п. — см. ст.346.15-346.19 НК РФ).
Если ОСН: налог на прибыль, плюс НДС.
В любом случае надо брать расширенные выписки из ЕГКН по ЗУ и зданию.
Добрый день,
К сожалению аудит полной гарантии не даст. Вполне могут всплыть налоги, претензии третьих лиц и т.п.
Я бы рекомендовал помимо аудита и правовой экспертизы договоров, провести проверку самого учредителя и его супруги на предмет банкротства, долгов и т.п., чтобы в дальнейшем сделку по продаже доли не обжаловали.
Конечно желательно указание всей суммы в договоре купли-продажи доли.
Кроме того, сам договор купли-продажи доли должен содержать условия о том, что продавец несет ответственность и обязуется возместить все возможные убытки и расходы не учтенные при аудите ООО, если таковые возникнут.
Желательно разработать и иметь план «Б», если что то пойдет не так и необходимо будет выводить данное имущество с ООО после покупки.
Добрый Илья!
Сами учредители в ипотеке и банк взыскивает с них их дом. Они не могут выплатить кредит и банк на стадии ареста дома и продажи через торги. Частный дом их был заложен банку. Точности этой истории я не знаю. Чтобы выплатить кредит банку поэтому и продают имущество ООО ресторан с землей.
Это может иметь последствия для ООО даже если сменится учредитель?
Учредитель
чтобы не платить налог предлагает мне выкупить 100 долю и стать единственным учредителем. Уставной капитал 10 000 руб. Цена покупаемого имущества 18 млн. руб.
Игорь
Игорь, здравствуйте, этот момент предлагаю уточнить.
речь об этой ситуации?
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 24 января 2017 г. N 03-02-08/3210
Таким образом, освобождение от налогообложения доходов от реализации (погашения) долей участия в уставном капитале российских организаций производится в случае, если указанные доли были приобретены начиная с 1 января 2011 года и на дату реализации непрерывно принадлежали налогоплательщику на праве собственности или ином вещном праве более пяти лет.
В случае если одно из перечисленных условий не соблюдается, положения пункта 17.2 статьи 217 Кодекса не применяются и доходы от реализации долей подлежат налогообложению в установленном порядке.
Я частное лицо, хочу приобрести здание и землю в собственности у ООО.
Игорь
Я правильно понимаю, что Вам не нужно ООО с ресторанным бизнесом, а нужно здание и земельный участок?
Дайте совет как правильно провести сделку?
Игорь
Прежде всего, я бы предложила определиться, что Вам необходимо — земля и здание или бизнес ООО.
Если земля, то обсуждать покупку именно земли. Если учредитель говорит о том, что он много теряет на налогах, то попросить расчет, о какой сумме идет речь.
И обсуждать компромиссные варианты. Вы ведь при покупке ООО должны нести дополнительные расходы как минимум на аудит. Я уж не говорю о том, что если ООО не нужно, то имущество Вам самому потом надо будет выводить из ООО. А это отдельная задача.
Плюс риски. Сегодняшнее состояние ООО можно проанализировать, но налоговая проверка может быть за три года, и в 2018 году выставят доначисления за 2015-2017, платить их будет ООО. Уже Ваше. Или контрагенты подадут в суд по ситуации, о которой Вам вообще ничего не известно.
Но если есть интерес именно к бизнесу ООО, то надо оценивать состояние ООО, в договоре предусмотреть ответственность учредителя по взысканиям за этот период. Получится взыскаьт или нет, сказать сложно, но хотя бы шанс будет.
А после этого уже решать о том, как правильно провести сделку
1. Если нынешние учредители ООО зарегистрировали его до 2011 года, то они при реализации своей доли( 100 процентов) заплатят налоги? Правильно я понимаю? Но налог с какой суммы? Их уставной капитал всего 10 000 руб. Его я и выкупаю и становлюсь единоличным учредителем этого ООО. Они заплатят с 10 000 руб? Основную сумма сделки( 18 млн.руб) мы не показываем в договоре.
2. Вы правы, мне нужен бизнес ООО. Меня интересует только здание ресторана и земля. Земля под рестораном в собственности у ООО. А земля под летней площадкой в аренде. И все конечно оформлено на ооо. Они сейчас занимаются приобретением в собственность части земельного участка которая находится в аренде у муниципальных властей. И этот процесс не одной недели( возможно через суд). Поэтому сейчас выкупить то что в собственности на частное лицо и затем перезаключать на новое лицо договор аренды -не самый оптимальный выход как мне кажется
Далее по сумме налогов от продажи здание и земли от ООО мне частному лицу. У них будет вычет 13 процентов( а может и НДС) с суммы 18 млн руб.Это 2,34 млн руб. Дороже 18 млн я не хочу приобретать это имущество. Аудит фирмы обходится мне в 60 тыс руб.
Спасибо)
Его я и выкупаю и становлюсь единоличным учредителем этого ООО. Они заплатят с 10 000 руб? Основную сумма сделки( 18 млн.руб) мы не показываем в договоре.
Игорь
Игорь, я хотела написать, что если покупаете долю в ООО за 10 тыс, при этом имущества на несколько миллионов, то всегда существует риск расторжения сделки и возврата только официальной стоимости.
Чтобы выплатить кредит банку поэтому и продают имущество ООО ресторан с землей.
Игорь
А в данном случае, как Вы понимаете, вероятность такого оспаривания многократно возрастает
Но даже если Вы будете владельцем ООО, то вот это мне совершенно не понятно
А земля под летней площадкой в аренде. И все конечно оформлено на ооо. Они сейчас занимаются приобретением в собственность части земельного участка которая находится в аренде у муниципальных властей. И этот процесс не одной недели( возможно через суд). Поэтому сейчас выкупить то что в собственности на частное лицо и затем перезаключать на новое лицо договор аренды -не самый оптимальный выход как мне кажется
Игорь
Ведь продолжать этот процесс будет ООО, то есть Вы. Есть ли у Вас уверенность, что земля будет приобретена в собственность?
А самое главное — даже в случае самого благоприятного исхода ситуации, если Вы будет владельцем ООО, никаких долгов, земля и здание в собственности… как Вы себе в собственность эту землю и здание получите?
Или планируете продолжать работать с этим ООО, вести другой бизнес? не забудьте, что когда ООО будет Вашим, надо будет как минимум налоги на имущество платить, арендные платежи за землю, работникам зарплату платить (наверное они есть). Учет вести и отчетность сдавать, конечно. Вы вместе со зданием себе купите массу проблем и дополнительных расходов.
Я бы предложила, если есть интерес к земле и зданию, пытаться выкупить здание по реальной стоимости. И то риски есть, если уже на торги имущество учредителей выставляют.
Что касается налогов ООО при продаже — не посчитаешь, надо как минимум знать систему налогообложения.
Можете какие-то комбинированные варианты использовать — заключить предварительный договор, выплатить часть стоимости. Но учитывайте, что потом можете имущество не получить и взыскать будет не с кого. В этом случае хотя бы будете понимать, какой суммой рискуете.
В общем, очень неоднозначная ситуация. Если нет интереса к ООО, то я бы предложила рассматривать вопрос с покупкой того, что есть в собственности у ООО. Перезаключить потом договор аренды — более простой вопрос.
В той ситуации, о которой Вы договорились — отдаете без оформления наличными всю сумму и получаете себе ООО за 10 тыс. руб, у Вас очень много рисков.
Нет, не владею. Это имущество ресторан и большего имущества у них нет в ООО. Учредитель сам является директором. Хочу заказать аудит ООО.
Правильно хотите. Проводите аудит и выясняйте состояние доходов-расходов ООО, иначе у вас есть высокий риск купить вместе с имуществом еще и долги — не исключено, что их размер может и превысить стоимость имущества. Помимо официальных задолженностей желательно узнать, нет ли у них судебных процессов (можно смотреть в картотеке арбитражных дел в части экономических споров). Если все будет хорошо и положение дел вас устроит, то потом можно и сделку проводить — либо договор купли-продажи доли в ООО, либо вас принимают вторым участником ООО с внесением какого-то капитала, а потом первый участник выходит из ООО, вы остаетесь единственным участником.