Как правильно поступить при продаже доли?

Question

До свадьбы бывшая жена имела в собственности 1-комнатную квартиру (условная стоимость 120т.р.), в которой был прописан ее несовершеннолетний ребенок от первого брака. После регистрации брака ждали еще одного ребенка и решили купить 2-х комнатную квартиру (условно за 180т.р.) Данная квартира была приобретена 60т.р мои + 120т.р супруги (от продажи своей квартиры). В регистрации о собственности прописано в равных долях по 1/2. В настоящее время мы в разводе и в квартире прописаны и проживают разнополые несовершеннолетний ребенок 12л и совершеннолетний ребенок 20л, бывшая жена (при этом я только прописан, а проживаю в другом месте более 10лет). Часть счетов за ком. услуги разделена и оплачивается по отдельности. Бывшая жена не желает выкупить у меня долю, ссылаясь на то, что она в свое время внесла больше, не учитывая, что весь ремонт, мебель и технику покупал я +60т.р. (чеки не сохранились). Хочет подать в суд и отсудить мою долю себе, ссылаясь на выше описанное и то что я там не проживаю. (другого жилья в собственности не имею, живу на съеме) При этом я хочу продать или подарить третьему лицу свою долю. (планирую ее через почту России официально уведомить о продаже с указанием суммы и времени). В соответствии с этим у меня вопросы: 1. Может ли бывшая жена выиграть суд? или оспорить мою сделку 2. Могу ли я продать или подарить свою долю? 3. Будет ли при этом ущемление прав прописанных детей? 4. Как лучше поступить?

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Георгий. Если деньги по сделке не перечислялись со счета на счет последовательно, то есть за продажу ее квартиры деньги на ее счет, и за покупку новой квартиры деньги с ее указанного счета на счет продавца новой квартиры, то ей будет сложно доказать, что она внесла больше и имеет права на большую долю, чем 1/2. Вы можете продать свою долю с соблюдением права преимущественной покупки. Подарить можете кому хотите без соблюдения указанного правила. Гражданский кодекс Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. Статья 250. Преимущественное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Дмитрий Кашинцев · Answer

1. В случае, если ваша жена сможет доказать, что деньги от продажи ее личного имущества она потратила на приобретение новой квартиры, тогда часть квартиры, купленная за 60 тысяч будет совместно нажитым имуществом и у вас с бывшей женой будут равные права на эту долю. Если арифметически, то у вас будет 1/6 доли в праве собственности. 2. Можете и продать, и подарить, но эта сделка будет нотариальной. 3. Дети не собственники, так что их права не ущемляются 4. Лучше обратиться к юристу в оффлайне.

Светлана Безбородова · Answer

Со 02 июня 2016 года вступил в силу ФЗ-172, по которому абсолютно все сделки с долями в квартире, доме и другой недвижимости должны оформляться у нотариуса. Теперь для того, чтобы подарить или продать свою долю другому дольщику или постороннему человеку (не входящему в состав участников долевой собственности) нужно вначале оформить сделку у нотариуса, а потом регистрировать ее в Росреестре. При этом закон не видит различий, в чью пользу производится отчуждение: родственнику или чужому человеку. Это правило будет касаться и случаев, когда долевая недвижимость будет реализовываться целиком в руки одного получателя (покупатель, одаряемый). Как уверяют эксперты, такие меры приняты на законодательном уровне в связи с участившимися случаями мошенничества и рейдерства на рынке жилья. Роль нотариусов сводится к защите интересов собственников. Удостоверяя сделку, нотариус проверяет ее законность и пресекает возможные случаи криминальных проявлений и иных злоупотреблений. В свою очередь это скажется на бюджете сделки. Стоимость услуги нотариуса составляет 0,5% от кадастровой стоимости доли, но не более 20 000 руб. При этом в цену входит, в том числе и техническая работа (подготовка договора, проверка чистоты сделки через реестры, гос/муниципальные сервисы и пр.). По желанию стороны могут представить свой текст договора или получить стандартные условия, предлагаемые нотариусом