Росреестр не меняет ВРИ земли вне населенного пункта

Пунктом 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. 

Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены.

Поскольку спорный земельный участок как следует из вопроса не отнесен к категории земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, то соответственно возможно изменение вида разрешенного использования земельного участка.
Согласно подп. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации.
В разъяснениях Министерства экономического развития, изложенных в Письме от 08.07.2011 г. N 14310-ИМ/Д23 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» указано, что до установления федеральным законодательством порядка изменения разрешенного использования земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение разрешенного использования таких участков может осуществляться решением главы местной администрации с учетом публичных слушаний в соответствии с пп. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
 
Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений пунктов 3 - 10 статьи 39 Градостроительного кодекса РФ в части соответствующих требований.

Регистрацию они приостановили мотивировав, следующим:

Александр

 Думаю, причиной приостановки является, то действующее законодательство не содержит однозначных норм, регулирующих порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Получается, что необходим акт местного самоуправления (это районная администрация или администрация сельсовета?)

Александр

При отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжается орган местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района (абзац 4 пункта 2 статьи 3.3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Срок на обжалования 30 дней с момента вынесения о приостановлении (получили 1-2 июня на руки) то получается 1-2 июля?

Александр

Решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета может быть обжаловано. Для обжалования решения о приостановлении лицом, в апелляционную комиссию в течение тридцати дней с даты принятия решения о приостановлении представляется заявление об обжаловании решения о приостановлении. 

Нужно доказать, что процедура максимально соблюдена, и обратить внимание на отсутствие урегулированного порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка на землях с/х назначения. 

Как я понимаю Вы меняете на «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Правила землепользования и застройки муниципального образования приняты. 

По хорошему тут конечно  вышеупомянутый пп. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ „О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации“ не применим. 

На возможность изменение вида разрешенного использования земельного участка на землях сельскохозяйственного назначения указано в Письме ФГБУ „ФКП Росреестра“ от 29.06.2016 N 10-2688-КЛ „О направлении позиции Росреестра относительно изменения разрешенного использования сельхозугодий“

 Учреждение полагает, что орган кадастрового учета осуществляет кадастровый учет изменений вида разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на основании соответствующего заявления, в котором указан выбранный собственником земельного участка вид разрешенного использования, предусмотренный утвержденным градостроительным регламентом, в случае если с учетом изложенной в настоящем письме позиции Учреждения земельные участки не относятся к сельскохозяйственным угодьям (земельные участки, на которых расположены здания или сооружения; земельные участки, в отношении которых представлена информация о том, что они не включены в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий).
В случае если сведения о земельных участках, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости либо представленных заявителем документах, не позволяют однозначно установить, относятся они к сельскохозяйственным угодьям или нет, при этом заявителем по собственной инициативе не представлена информация об отсутствии земельного участка в перечне особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, то орган кадастрового учета самостоятельно запрашивает такие сведения в уполномоченном органе.
Если земельный участок относится к сельскохозяйственным угодьям в соответствии с изложенной в настоящем письме позицией Учреждения либо отсутствует информация о том, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не включен в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий (в том числе с учетом сведений, полученных в ответ на межведомственный запрос органа кадастрового учета), то орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 26 Закона о кадастре.

Рекомендую обратится в местную администрацию с запросом сведений об отнесение территории земельного участка к той или иной территориальной зоне. В запросе укажите необходимость предоставить информацию о видах разрешенного использования на данной территориальной зоне.

Вариант с включением в границы села отпадает т.к не проходим по проценту проживания населения рядом с границей менее 60%.

Ни кто не может сказать что ранее выделенные земли были пастбищем или сенокосом. Официально запросили документы.

А если расторгнуть допсоглашение о смене арендатора т.е. отыграть назад и по истечению 3 лет выкупить и потом сменить ВРИ?

А если расторгнуть допсоглашение о смене арендатора т.е. отыграть назад и по истечению 3 лет выкупить и потом сменить ВРИ?

Сменить ВРИ даже при условии, что вы станете собственником данного земельного участка, выкупив его через 3 года,  не получится без смены категории земель. А кроме как включать данный участок  в земли населенных пунктов  я вариантов с ВРИ в данной ситуации   не вижу.

 ЗК РФ, Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую
 1. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:
(в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)
4) земель, находящихся в частной собственности:
земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

Коллеги, не вводите клиента в заблуждение.

Не имеет никакого значения — сельхоз. угодья, или нет.

ст. 36 ГрК РФ регламентирует земли сельскохозяйственного назначения, которые находятся в пределах населенного пункта.

У клиента земельный участок находится за пределами населенного пункта и на него действия градостроительных регламентов не распространяется.

ГрК РФ не применим к данным отношениям!!!

Вот нормы гл. 15 Земельного кодекса

Глава XV. ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

Статья 83. Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов
 
1. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
2. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Статья 85.Состав земельнаселенных пунктов и зонирование территорий
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

 
1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ)

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 215-ФЗ)

5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 — 100 настоящего Кодекса.
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
(в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

А теперь внимательно читаем ст. 35 ГрК РФ

Статья 35. Виды и состав территориальных зон
 

1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

ст. 35 ГрК РФ по сути раскрывает  ст. 85 ЗК РФ

Но еще раз посмотрите название статьи 85 — СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ И ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИЙ

Законодательством РФ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИЙ за пределами населенного пункта.  А то, что муниципалитеты сплошь и рядом превышают свои полномочия и зонируют тероитории за пределами населенных пунктов — это другой вопрос

Хорошо, Лилия скажите тогда, без Градостроительного кодекса РФ можно ли изменить ВРИ, если у нас не угодья. Если, да, то что должна сделать глава села, и куда подать документы?

допустим отбросить тот факт что ГсК РФ не распространяется (это не основания для отказа в смене ВРИ) указаны еще причины. это ФЗ о переводе земель и наличия не расторгнутых договор аренды.

Получается, что ФЗ о переводе земель не распространяется на нас, а вот причина расторгнутые договора аренды мне не понятно.

P.S. я так понял не надо было изменять ПЗЗ и главе ссылаться на этот факт?