Доказывание в суде по договору аренды (найма)

месяца, и взыскать арендные платежи после передачи квартиры собственнику за следующие 3 месяца, так как фактически арендатор в соответствующем виде, т.е. письменно, не предупредил арендодателя и сделал это только за месяц до сдачи квартиры?

Владимир

Здравствуйте

а в договоре у вас сроки для расторжения не прописаны?

закон тут дает возможность договором этот срок изменить

ст 610

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

и у вас все таки в 1 очередь договор найма, а не аренды — речь о жилом помещении

поэтому надо учитывать

ст 687 гк

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Как правильно формально и документально доказать суду причиненный ущерб, с учетом того, что квартира уже передана, и арендатор не подписал акт приема-передачи с указанными ухудшениями в момент передачи? Какие материалы суд принимает как доказательство, причиненного ущерба?

Владимир

если вы изначально актом фиксировали состояние квартиры когда только ее сдали -то можно сравнивать -как было и как стало- тут и фото материалы подходят и люди иногда даже экспертизу заказывают

если же изначально это никак не фиксировалось- будет очень сложно доказать что именно наниматель причинил ущерб

где в законе прописано, что между двумя физ. лицами не может быть заключен договор аренды жилого помещения?

Владимир

прав ваш ответчик- жилое помещение- это найм а не аренда

и дело тут не в физ лицах — а в объекте

жилое помещение- найм

не жилое- аренда

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

гк к вам относится, вот только другая его глава

Здравствуйте.

На данный момент судья игнорирует требование в отношении 3 месяцев.

Владимир

На мой взгляд, учитывая, что у Вас в договоре установлен срок уведомления, а указанная Вами п.2 ст. 610 ГК РФ говорит о 3 месяцах, если иное не установлено договором. Поскольку фактически договор у Вас, как Вы сами указываете пролонгировался, то и условие об уведомлении за 1 месяц осталось действующим. С другой стороны, конечно, Вы можете настаивать на требовании об уплате за 3 месяца, и никакой судья игнорировать это не может — правовую оценку Вашему требованию он даст в мотивировочной части решения. Единственное, что Вы можете потерять это госпошлину, но я лично перспектив в части взыскания платы за 3 месяца не вижу. 

Как правильно формально и документально доказать суду причиненный ущерб, с учетом того, что квартира уже передана, и арендатор не подписал акт приема-передачи с указанными ухудшениями в момент передачи? Какие материалы суд принимает как доказательство, причиненного ущерба?

Владимир

В первую очередь это безусловно акты приемки-передачи — при заключении договора и при его завершении. Поскольку акт второй стороной не подписан, Вы можете предоставлять фотографии, а также сведения, указывающие, например, на то, что мебель была приобретена незадолго до сдачи квартиры нанимателю. При отсутствии в акте-приемки передачи квартиры каких-либо указаний на замечания к квартире, включая и мебель нанимателю будет нелегко отбиваться от Ваших требований, поскольку доказать, что так и было ему нечем. Другое дело, что я допускаю, что ни в акте, ни в договоре вообще упоминания о мебели нет. Это может негативно сказаться на доказывании Вами обстоятельств, на которые Вы ссылаетесь.

И третий вопрос: где в законе прописано, что между двумя физ. лицами не может быть заключен договор аренды жилого помещения?
Владимир

Тут все просто — даже если Вы заключите договор аренды, к нему все равно будут применяться правила договора найма, поскольку временному пользованию жилым помещением в целях проживания посвящена именно Глава 35 ГК РФ, т.к. такой вид сделки имеет отдельное, специальное регулирование.