Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
При наличии косвенных документов на право собственности есть ли шанс доказать в суде свое право
В 2008 г Покупатель -физлицо по договору купли-продажи приобрело у юрлица "помещения незаконченные строительством база ПСМО" без расшифровки и поименного указания, но фактически три деревянных одноэтажных здания.
В договоре отсутствует сведения о земельном участке. Оплата произведена полностью, подписан акт приема передачи- помещений базы ПСМО.
В 2009 Продавец- юр лицо по решению Арбитража ликвидировано.
На руках из документов - договор, акт приема передачи, платежка (устав, егрюл на юр лицо получены в налоговой).
В 2011 при оформлении тех паспортов БТИ затребовал сведения о зем участке. В администрации Покупателя уведомили наличии права на земельный участок, но по сведениям в порядке 255 ГК (бесхозяйное имущество) земля не оформлялась. В связи с чем его обязали провести межевание (уточнение границ площадь уменьшилась до 0,6 га), после чего Постановлением главы предоставили зем участок по договору аренды, вид разрешенного использования "для эксплуатации базы ПСМО". Кроме того сельская администрация письменно уведомила, что в договоре купли-продажи был неверно указан адрес ПСМО. В распоряжении Покупателя имеются косвенные доказательства наличия права: ксерокопии свидетельства о праве собственности (бессрочного права пользования) на земельный участок 1993 г. под зданиями площадью 0,7 га. Правда в Свидетельстве указано собственником не юрлицо, а наименование его подразделения- ПСМО. Имеется копия акта о выборе земельного участка 1993 г. в котором указано о предоставлении зем участка "под строениями". Есть копии писем переписки юрлица с сельской администрацией (запрос о предоставлении правоустанавливающих документов и оплате земельного налога, а также ответ юр лица о направлении сопроводительного письма и свидетельства о праве в адрес администрации)
В 2016 в гос регистрации договора отказано - нет второй стороны, отсутствуют сведения/ регистрация ранее возникшего права на недвижимость, отсутствует кадастровый номер земельного участка.
Так как в россреестр с такими документами обращаться бессмысленно, Вопрос какая позиция менее проблематична 1) попытаться внести изменения в вид разрешенного использования и ввести в эксплуатацию, а после оформлять собственность на здания и выкупать ЗУ либо 2) обращаться в суд доказать право на здания за Покупателем, тогда с каким заявлением и что просить в суде?
Виктор, здравствуйте!
«1) попытаться внести изменения в вид разрешенного использования и ввести в эксплуатацию, а после оформлять собственность на здания и выкупать ЗУ.»
Согласно п. 3 ст. 20 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве. После изменения вида разрешенного использования в кадастр, необходимо внести изменения в существующий договор аренды.
Однако, в соответствии с ГК РФ внести изменения в договор аренды мы можем по взаимному согласию сторон договора. В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N 1756/13: изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка в данных Государственного кадастра недвижимости без соответствующего изменения договора аренды дополнительным соглашением с арендодателем противоречит фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивает его права.
Таким образом, если арендодатель откажется от внесения изменений в договор аренды, то вероятен отказ Росреестра от внесения изменений в ГКН.
Я бы начала с выкупа земли, поскольку считаю нецелесообразным вкладывать средства в то, что тебе не принадлежит по закону, и параллельно занялась вводом в эксплуатацию, если у вас есть пакет документов для этого. Затем уже меняла бы вид использования.
2. «обращаться в суд доказать право на здания за Покупателем, тогда с каким заявлением и что просить в суде?»
Обратиться повторно в Росреестр за регистрацией права. В случае отказа обратилась бы в суд о признании незаконным отказа в регистрации права. Либо, обращаться в суд с иском о признании права и обязании регистрирующий орган зарегистрировать право собственности. Для принятия положительного решения суда, полагаю, документов достаточно.
В целом, оба пути не просты, затраты времени по ним около 6 месяцев, если сейчас признать право собственности, то у вас будет право собственности на незавершенные строительством объекты, их в любом случае нужно будет вводить в эксплуатацию. Если сначала ввести в эксплуатацию, то вы регистрируете право на основания акта ввода в эксплуатацию и прочих необходимых документов, тем самым, избавляетесь от судебного процесса по признанию права на незавершенные строительством объекты.
Скажите, а эти объекты строились юрлицом законно? Если не затруднит, предоставьте документы для более полной консультации.