Составление долгосрочного договора между физлицом и юридическим лицом

Валентина, здравствуйте. 

По поводу пункта со срочной продажей здания — такую пространную форму в договор ввести не получится. Можно добавить в договор ваше право расторгнуть договор, к примеру, с уведомлением арендатора за 2 месяца. «Необходимо срочно продать» — немного не то основание, к которому можно зацепить право расторжения. 

По поводу изменения инфляции — вы можете установить в договоре другое основание для изменения цены. К примеру: «Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить уровень арендной платы не чаща одного раза в год. Размер арендной платы увеличивается в соответствии с данными Торгово-Промышленной Палаты г. Москвы об увеличении стоимости аренды аналогичной недвижимости». 

С уважением, 

Роман Новиков

Здравствуйте!

Продажа Вашей собственности — это Ваше личное дело и на аренду не влияет. Если Вы в какой-то момент решите продать недвижимость, находящуюся в аренде, Вы можете это сделать. Можете прописать в договоре аренды для успокоения арендаторов, что в случае принятия Вами решения о продаже, Вы обязаны будете предупредить арендатора, скажем, за тридцать дней до предполагаемой продажи. А затем просто к договору аренды составить дополнительное соглашение о замене стороны договора. Это дополнительное соглашение регистрируется в Росреестре, госпошлина составляет 1000 рублей.

Насчёт инфляции действительно вопрос серьёзный и, как правило, для арендаторов принципиальный. Но Вам нужно настоять на своём. У таких организаций разработаны типовые договора, положений которого они максимально стараются придерживаться. Но Вы можете потребовать прописать право обращения не чаще, чем один раз в год за увеличением арендной платы, с изменением суммы аренды по договоренности, а не по размеру инфляции. Иначе, больше 10-12 процентов от суммы аренды Вы не получите. Это очень выгодно Вашим арендаторам и невыгодно Вам. Тем более для того, чтобы увеличить сумму на размер инфляции, Вам нужно бегать по инстанциям и собирать справки, а это Вам ни к чему. Тем более Федеральная статистика зачастую отказывает в выдаче справки об инфляции. 

Первый, если мне вдруг срочно по необходимости понадобится продать здание, как это учесть и предложить в договоре правильным пунктом и текстом.Они это не предусматривают

Валентина

Добрый день,

Если нет ограничения по продаже, то реализовать вы и так сможете, просто договор аренды не прекратится в отношении арендатора, т.е. продажа будет с арендатором.

В таком случае рекомендую предусмотреть пункт о возможности одностороннего внесудебного расторжения с уплатой неустойки (3-6 месяцев арендной платы). С одной стороны при наличии покупателя у вас появится сумма для оплаты такой неустойки, с другой арендатор сможет компенсировать свои убытки связанные с расторжением договора.

Да, раз в год повышать на процент инфляции официальный по стране. Но ведь он у нас всегда занижен и по моим подсчетам получаются совсем копейки, а ведь за 10 лет все, что угодно может произойти. Как это тоже учесть «грамотным» языком?

Валентина

В данном случае можно применять другие целевые показатели, но как вы понимаете, нет какого-либо объективного (например курс доллара может как повышаться, так и понижаться). Поэтому, если обстоятельства очевидным образом поменялись и вам невыгодно продолжение аренды, возможно так же стоит предусмотреть пункт об одностороннем расторжении (если арендатор не примет новые условия, либо вас не устроит новая арендная плата с учетом инфляции) с уплатой неустойки (1-3 суммы арендной платы) и заблаговременным предложением об изменении суммы арендных платежей (например, за 3 месяца).

Но возможно стоит просто изменить отношение к договору, 10 летний срок аренды превращает ваше нежилое помешение в готовый понятный и прозрачный бизнес, в современных условиях падения цены на недвижимость возможно заключение такого договора это выгода прежде всего вам. Т.е., если захотите продать помещение, сможете продавать и как недвижимость и как готовый бизнес.

здравствуйте.

Аренда не запрещает вам продажу здания. Но такой договор на 10 лет подлежит обязательной регистрации в Росреестре.  Либо делать его на не определённый срок чтобы не регистрировать.  В остальном лучше посмотреть весь договор -выложите файлом если можно.

На счёт повышения — так и будете тогда по инфляции делать. Либо прописывать что цена может меняться но допустим не более чем на 10% в год

Валентина, добрый день. 

Первый, если мне вдруг срочно по необходимости понадобится продать здание, как это учесть и предложить в договоре правильным пунктом и текстом.Они это не предусматривают.

Валентина

На этот счет, по моему мнению есть два варианта.

Первый. Закон не ограничивает право собственника продать принадлежащее ему недвижимое имущество, если он сдает его в аренду, при этом

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Второй вариант. Вы можете прямо предусмотреть в договоре пункт о возможности досрочного расторжения по требованию арендодателя в случае продажи нежилого здания с уведомлением об этом арендатора не позднее чем за 3 месяца до даты расторжения.  

На основании ст.619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, как указано в обзоре  практики разрешения споров в информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. N 66, данный пункт не будет являться ничтожным.

25. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.
В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона.
Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй статьи 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую статьи 619 Кодекса и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.
Арендатор полагал, что данное условие могло быть предусмотрено в договоре лишь как основание отказа арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК РФ), но такого волеизъявления стороны при включении договора не выразили.
Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.
Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.
Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Как следовало из представленных истцом доказательств, потребность в использовании отделением железной дороги переданного в аренду перрона обусловлена увеличением интенсивности движения электропоездов в связи с ростом пассажиропотока на пригородном направлении, о чем арендодатель уведомлял арендатора в установленный в договоре срок (за три месяца).
Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды.

При этом, следует понимать, что юридическое лицо может и не согласиться с включением данного пункта, поскольку в этом случае рискует в любой момент утерять право аренды, что для него не выгодно. Переезды с места на место мешают деятельности.

Второе, по поводу платежей. Да, раз в год повышать на процент инфляции официальный по стране. Но ведь он у нас всегда занижен и по моим подсчетам получаются совсем копейки, а ведь за 10 лет все, что угодно может произойти.

Валентина

Вы можете предусмотреть индексацию арендной платы на величину индекса потребительских цен в г.Москва+какой-либо процент от его размера.

Например, 

"  Размер арендной платы индексируется ежегодно по состоянию на 01 апреля (начиная с 01 апреля 2018 года) путём его увеличения на величину роста индекса потребительских цен в г.Москва,  по данным Росстата за период с 01 января предыдущего календарного года по 01 января текущего календарного года плюс 20 (двадцать) (как варианты 10, 15) процентов от его размера. Данное увеличение производится без подписания Сторонами дополнительных соглашений. Новый размер арендной платы вводится с 01 апреля каждого календарного года. АРЕНДОДАТЕЛЬ не позднее 01 марта соответствующего года направляет АРЕНДАТОРУ информационное письмо с указанием величины роста индекса в процентах, величины роста арендной платы в процентах, фактической величины нового размера арендной платы (далее информационное письмо)."

При этом данная формулировка весьма условна, так как необходимо стыковать ее с условиями договора в редакции, предлагаемой юр.лицом.

Какое самоуверенное вам попалось юридическое лицо. В реалиях рынка оно может прогореть и через полгода. Но, если в ваше помещение требуется больших вложений со стороны арендатора, то он вполне может требовать заключение договора аренды на такой длительный срок.

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. — Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Вы, конечно, можете продать свою недвижимость в любое время, но учитывайте, что не каждый покупатель будет готов приобрести недвижимость с таким обременением, как арендаторы. Если только вам попадется инвестор и условия договора аренды ему будут выгодны.

Относительно изменения цены договора вы можете установить любые условия, но не факт, что они сыграют в вашу пользу. Сегодня аренда падает и выгодно ее размер индексировать на уровень инфляции. Завтра она пойдет вверх и вы останетесь в минусе.

В рамках онлайн-консультации можно давать много советов, большинство которых будет основано на законе и договоренности сторон, но придя на согласование с арендатором, он вам откажет в их согласовании или выдвинет новые требования.

В вашем случае необходимо нанимать юриста-переговорщика и с ним присутствовать на переговорах, чтобы в режиме реального времени прийти к соглашению, которое во многом зависит от ликвидности вашего объекта, заинтересованности в нем арендатора, его финансового положения. Так как, только видя и зная это, и многое другое, его можно прогнуть под выгодные вам условия. 

Или для начала ознакомиться с проектом договора, представленным другой стороной, так как можно определиться в его сроке и порядке изменения цены, но прогореть во всех других отношениях. Есть но, но, но и все они будут законны, но не в пользу одной из сторон договора.